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Taux Effectif Global (TEG) - Comment est calculé le TEG ?

SOMMAIRE

Comment est calculé le TEG ?

PhotoActu04032011Le TEG doit légalement comprendre l'ensemble des frais obligatoires liés au prêt. Ils sont inclus dans un calcul d'actualisation global.

Le taux d'intérêt du prêt

Dans le cas d'un prêt à taux fixe, le taux d'intérêt utilisé pour le TEG est facile à déterminer : il correspond au taux de toute la durée du prêt.

Dans le cas d'un prêt à taux révisable, on utilise le taux de la première période de taux fixé.

Par exemple, si le taux évolue trimestriellement, on prendra en compte le taux du premier trimestre. Le calcul du TEG est alors totalement indicatif puisqu'il n'a presque aucune chance de refléter la réalité totale du prêt car le TEG changerait à chaque période de révision (trimestre, semestre, année) en fonction des évolutions de l'indice utilisé (exemple : Euribor). A cet indice s'additionne une marge, le plus souvent constante, de l'ordre de 1 % à 1,50 %.

On notera cependant que les modalités de fixation et d'évolution du taux révisable doivent figurer très clairement dans l'offre de prêt.

Le fait de choisir un taux révisable dont le montant est, en général, plus faible la première année, présente des avantages financiers indéniables. Il permet :

  • soit d'accélérer le remboursement du capital ;
  • soit de profiter de taux plus faibles durant les premières années, les plus importantes en terme de remboursement.

La difficulté consiste à arbitrer entre l'économie durant la ou les premières années, et la sécurité qu'apporte le taux fixe.

C'est cette difficulté qui a poussé un certain nombre de banques à proposer des taux mixtes avec une partie fixe et une partie révisable ou à échéances multiples, c'est-à-dire dont le taux est revu à intervalles donnés, par exemple tous les 5 ans. Dans toutes les solutions de financement qui comportent une part de taux révisable, le calcul du TEG n'est plus possible et le particulier devra choisir entre la possibilité de gains et la sécurité.

Les frais de dossier

Bien qu'ils ne représentent qu'une faible part du coût total du prêt (environ 1,2 point du coût total des intérêts), les frais de dossier ont un impact réel sur le TEG car ils sont payés à la mise en place du prêt. En pratique, sur un plan financier, la prise en compte des frais de dossier est simple : ils peuvent être déduits du capital prêté, les mensualités sont conservées inchangées et le TEG est calculé sur ces nouvelles bases.

Exemple

  • Pour un prêt de 100 000 € sur 15 ans au taux d'intérêt nominal fixe de 4,30 %, les mensualités se montent à 754,81 € ;
  • Si on prend en compte 800 € de frais de dossier, les mensualités restent inchangées et on calcule le taux effectif global pour un prêt réel de 99 200 €, on obtient alors un TEG de 4,42 % soit 0,12 point de plus.

Remarque : dans l'exemple ci-dessus, le montant total des frais de dossier est faible par rapport au coût total du crédit (43 066 €). En revanche, le TEG apparaît au premier abord sensiblement plus élevé.

Les primes d'assurance de l'emprunteur

Ces primes sont obligatoires et il est important de les prendre en compte dans le calcul du coût total du prêt. Le calcul du TEG prend en compte les primes d'assurance en les additionnant aux mensualités de crédit et en recalculant le taux effectif global correspondant.

Toutefois, la seule prise en compte du TEG ne permet pas de mettre en évidence l'existence et l'intérêt de 2 types de couverture :

  • l'assurance constante dont le montant reste identique sur toute la durée du prêt ;
  • et l'assurance dégressive qui est calculée chaque mois sur le capital restant dû.

Dans le cas de l'assurance dégressive, les primes d'assurance des premières années sont plus élevées que celles des assurances à primes constantes. Une fois actualisée, cette différence de montant sur les premières années vient en défaveur de l'assurance dégressive. Ainsi, pour une même prime totale sur toute la durée du prêt, l'assurance dégressive aura un impact légèrement supérieur sur le TEG.

Exemple

  • Dans le cas d'un prêt d'un montant de 100 000 € sur 15 ans au taux nominal de 4,30 %, le coût d'une assurance constante est de 3,20 € pour 1 000 € empruntés ;
  • Ainsi, le coût de l'assurance pour une année sera de 320 €, soit 27 € par mois. Les frais d'assurance seront égaux à 0,52 % et aboutiront à un TEG de 4,82 %.

Les frais de garantie ou de sûretés réelles

La prise en compte des frais de garantie est obligatoire dans le calcul du TEG puisque le particulier ne peut pas obtenir de prêt sans garantie.

La prise en compte des frais de garantie obéit aux même règles de calcul financier que les frais de dossier : ils peuvent être déduits du montant prêté pour calculer le taux effectif global.

ExempleDans le cas d'un prêt d'un montant de 100 000 € sur 15 ans au taux nominal de 4,30 % :

  • des frais de garantie égaux à environ 1,6 % du montant du prêt (1 600 €) aboutiront à un TEG de 4,54 % ;
  • soit une augmentation du taux nominal de 0,24 %.

Là encore on constate que les frais de garantie ont un impact significatif sur le TEG.

On doit également comparer les deux principaux modes de garantie :

  • Les sûretés réelles : hypothèque ou inscription en privilège de prêteur de deniers, qui ne permettent pas de récupérer un fonds de garantie et obligent à établir une mainlevée (environ 0,7 % pour un prêt d'un montant de 120 000 €) en fin de prêt (notamment en cas de remboursement anticipé).
    On note que la garantie « tombe d'elle-même » deux ans après la dernière échéance du prêt, mais que la mainlevée sera obligatoire en cas de revente ;
  • Les sociétés de cautionnement : certaines d'entre elles permettent de récupérer, à la fin du prêt, jusqu'à 75 % de la prime versée à un Fonds mutuel de garantie et ne nécessite pas de mainlevée.
    En tout état de cause, il peut être légitime de réduire de moitié le coût de la garantie en cas de garantie apportée par une société de cautionnement pour prendre en compte la possibilité (quasi certaine) de récupérer à l'échéance une partie du Fonds mutuel de garantie.

Le TEG en synthèse

Le TEG permet de refléter l'ensemble des coûts, et l'on obtient alors un seul taux qui constitue une base de comparaison globale.

Dans l'exemple indiqué ci-dessous, vous retrouverez l'influence de chaque élément financier sur le TEG :

ValeurInfluence sur le TEG
Montant du prêt 100 000 €
Durée du prêt 15 ans
Taux nominal 4,30 % -
Frais de dossier estimés 800 € + 0,12 %
Assurance constante 27 €/mois + 0,52 %
Frais de garantie 1 600 € +0,24 %
Taux Effectif Global 5,19 %

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