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SCI - Une fiscalité avantageuse

SOMMAIRE

Avantageuse pour les droits de succession et transparente pour l’impôt sur le revenu

1 - Un outil de gestion de patrimoine

La SCI peut constituer un outil de gestion de patrimoine très utile. Elle peut permettre d’associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (une résidence secondaire ou une maison de famille par exemple). Par la suite, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra se faire progressivement, avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps.

La loi permet, en effet, à chaque parent de "donner" 31 395 € à chaque enfant tous les 6 ans sans que cette somme soit imposable. Le fait d’avoir constitué une SCI permet aux parents de transmettre progressivement des parts de cette dernière et donc de transmettre "gratuitement" une partie de leur patrimoine.

La loi permet aussi la donation de parts de SCI à des enfants, avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts (moins élevée, bien évidemment, que celle de la pleine propriété). La part de la nue-propriété dans la pleine propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier. La valeur de cette nue-propriété est fixée par un barème fiscal.

Âge de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus 90 % 10 %
Moins de 31 ans révolus 80 % 20 %
Moins de 41 ans révolus 70 % 30 %
Moins de 51 ans révolus 60 % 40 %
Moins de 61 ans révolus 50 % 50 %
Moins de 71 ans révolus 40 % 60 %
Moins de 81 ans révolus 30 % 70 %
Moins de 91 ans révolus 20 % 80 %
Plus de 91 ans révolus 10 % 90 %

Exemple Un parent de 56 ans fait une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit. Les droits de donation seront calculés sur 50 % de la valeur du bien.

Avantage : Au décès du donateur, ses enfants recueillent automatiquement l’usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer.

Dernier point, toujours en matière de transmission de patrimoine, le recours à l’emprunt s’avère judicieux. Le solde du prêt viendra diminuer la valeur des parts pour le calcul des droits de donation.

Par exemple, si une SCI emprunte 120 000 € pour financer un bien d’une valeur de 140 000 €, «l’actif net», c’est-à-dire l’actif brut minoré de l’emprunt, ne totalisera que 20 000 €. Seul ce solde sera retenu pour le calcul des droits liés à la donation des parts.

2 - La SCI et l’impôt sur le revenu

Comme on l’a vu, la SCI permet une certaine défiscalisation des droits de succession. En matière d’impôt sur le revenu, la SCI n’apporte, en revanche, aucun avantage fiscal.

Si la SCI perçoit des revenus, elle est alors imposable sur le revenu, mais elle est considérée comme transparente. Cela signifie que les revenus fonciers générés par la SCI sont répartis entre les associés proportionnellement à leur participation. De fait, chaque associé verra ses revenus fonciers et donc son imposition augmenter.

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