Qu'est-ce qu'un accord de principe ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 15 février 2023 .
Temps de lecture : 5 min

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Dans le cadre d’une demande d’emprunt immobilier, l’accord de principe représente la première étape. Une étude en profondeur du dossier est ensuite indispensable avant qu’une solution de financement soit officiellement proposée. Multiplier les demandes et constituer un bon dossier, éventuellement avec l’aide d’un courtier spécialisé en crédit à l’habitat.

Qu’est-ce qu’un accord de principe pour un prêt immobilier ?

Lorsqu’un particulier sollicite un prêt immobilier auprès d’une banque, celle-ci peut rejeter immédiatement sa demande ou lui donner son accord de principe. Elle ne constitue donc pas un engagement formel de l’établissement, mais indique que le dossier a passé le cap de l’étude par un conseiller, et que ce dernier considère le projet comme faisable.

Sans teneur officielle, ce document confirme simplement la volonté de ce dernier de poursuivre la procédure sur la base des éléments communiqués dans la demande ou lors d’une simulation en ligne :

• le capital emprunté ;
• le taux annuel effectif global (TAEG) proposé ;
• la durée et les modalités de remboursement ;
• les garanties exigées.

D’ailleurs, l’accord de principe porte souvent la mention « sous réserve d’usage » qui exclut toute utilisation comme un contrat. Des spécialistes doivent encore calculer précisément le risque auquel la banque s’expose en acceptant de financer un client. Les critères suivants déterminent la validation ou non de la demande :

• la stabilité professionnelle qui garantit celle des revenus et le respect des engagements par l’emprunteur ;
• le taux d’endettement (part des mensualités de crédit sur les revenus), qui ne peut excéder 33 % ;
• des comptes bancaires sains (sans découvert ni dépenses importantes) sur les 3 derniers mois ;
• le reste à vivre, qui correspond à la somme disponible après paiement des échéances de crédit ;
• le montant de l’apport personnel par rapport au coût total de l’opération.

La réponse finale est pour sa part conditionnée à l’examen détaillé du dossier et au consentement mutuel du prêteur et de l’emprunteur sur le contenu de l’accord de principe. La banque établit alors une offre de crédit qui doit être signée par les deux parties. En attendant, l’emprunteur peut se servir de l’accord de principe pour comparer les conditions offertes par les différents organismes approchés.

Comment obtenir un accord de principe ?

L’accord de principe de la banque représente la première étape vers l’obtention d’un prêt à l’habitat. Pour rendre ce premier avis, la banque a besoin d’un certain nombre de documents. L’objectif est de vérifier la solvabilité de l’emprunteur et d’évaluer sa capacité de remboursement du crédit sollicité.

En premier lieu, l’organisme prêteur vérifie que le demandeur n’est pas en situation d’interdit bancaire. Même si le souscripteur est solvable au moment du dépôt de son dossier, une éventuelle inscription du demandeur au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) lui est dommageable, et entraîne la plupart du temps un refus immédiat de prêt.

Pour rappel, le FICP recense les personnes qui ont rencontré des problèmes de remboursement au cours des cinq dernières années :

• paiement manqué de deux échéances consécutives ;
• utilisation abusive du découvert bancaire autorisé ;
• défaut de réponse à une mise en demeure de régler tout ou partie des mensualités encore dues.

Voici la liste des pièces justificatives requises au minimum :

• les dernières fiches de salaire ;
• le dernier avis d’imposition ;
• les derniers relevés de comptes bancaires.

Sans ces documents, la démarche s’arrête immédiatement. La banque ne se prononce pas sans une étude préalable de la situation financière du demandeur. Pour accélérer les démarches et mettre toutes les chances de son côté, il est recommandé de présenter un dossier complet et le plus clair possible.

En outre, afin d’augmenter les probabilités de décrocher un accord de principe de la part d’au moins un organisme financier, il est recommandé de soumettre plusieurs demandes. Il est également possible de se tourner vers un courtier en prêts immobiliers. Ses missions sont diverses :

• aider l’emprunteur à se constituer un dossier solide ;
• mettre les offres du marché en concurrence ;
• négocier les meilleures conditions de chaque dossier.

Pour les emprunteurs, l’accompagnement de ce professionnel est à la fois source d’économies puisqu’il bénéficie d’un taux attractif, et de gain de temps dans ses recherches. Cette rapidité est très utile, car le processus est encore long.

S’agissant du délai d’obtention de l’accord de principe ou du refus de donner suite, la loi n’a prévu aucune limite. Chaque établissement répond librement en fonction du volume de dossiers qu’il doit traiter et de la qualité et la complexité du dossier.

En général, une période de quatre à six semaines est requise, mais quelques semaines à plusieurs mois peuvent parfois s’écouler entre le dépôt de la demande et l’émission de l’offre de prêt.

Qu’arrive-t-il en cas de refus de prêt ?

Il arrive que même en ayant donné son accord de principe, la banque revienne sur sa décision, et cela sans avoir à se justifier. En effet, son premier avis n’a pas valeur de proposition ferme et définitive. Seule l’offre de crédit à transmettre au notaire est reconnue comme telle et ne peut plus être modifiée.

Ainsi, la banque peut refuser l’octroi d’un emprunt immobilier si elle n’est pas à 100 % confiante dans la capacité de remboursement de son client. C’est d’ailleurs pour minimiser le risque d’impayés que ses équipes prennent beaucoup de temps à étudier chaque dossier dans les moindres détails.

Un refus est ainsi possible si entre l’accord de principe et l’examen des pièces justificatives, des changements importants se sont produits, par exemple une perte d’emploi. De même, si les documents fournis la font douter de la solvabilité de l’emprunteur, elle peut faire machine arrière.

Les éléments suivants peuvent expliquer une réponse négative après analyse approfondie du dossier d’un candidat à l’achat immobilier :

• le manque de stabilité professionnelle ;
• un taux d’endettement supérieur à 33 % des revenus ;
• la présence de grosses dépenses superflues (loisirs par exemple) ou d’incidents sur les trois derniers relevés bancaires, preuve d’une mauvaise gestion de ses finances personnelles ;
• l’absence ou l’insuffisance de l’apport personnel

Dans l’éventualité d’un refus d’attribuer un prêt immobilier, la banque remet une attestation dans ce sens à l’emprunteur et le cas échéant, lui restitue tous les montants déjà versés.

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