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Acheter ou louer ?

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Acheter ou louer ? La réponse pour les 36 plus grandes villes françaises

Meilleurtaux.com, courtier en crédit immobilier, présente pour la seconde année consécutive, une étude afin d'aider les Français à faire le choix entre la location et l'achat de leur résidence principale. Elle analyse et décrypte l'opportunité d'acheter ou louer pour une surface moyenne donnée de 70m² dans les 37 plus grandes villes de France. Pour cela, Meilleurtaux.com a tenu compte :

  • Pour l'achat : du prix au m², des taux d'intérêt de l'emprunt, de la taxe foncière ;
  • Pour la location : du montant des loyers et du rendement de l'argent placé qui aurait été consacré à l'apport personnel en cas d'achat.

Une année 2017 un tout petit peu moins favorable que 2016, mais mieux que 2014 et 2015

Si en 2017 la durée de détention, nécessaire pour que l’achat d’une résidence principale soit moins couteux
que sa location, reste bien inférieure à celle de 2014 et 2015, 2017 n’a pas été pour toutes les villes aussi
propice que 2016.

« En effet, la hausse des prix d’une part et l’augmentation des impôts locaux d’autre part a conduit dans certaines des 36 grandes agglomérations à augmenter la durée de détention nécessaire pour que l’achat soit plus intéressant que la location » explique Maël Bernier, directrice de la communication de
Meilleurtaux.com.

Ainsi, à travers toute la France*, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de :

  • 3 ans pour 70 m² (soit 6 mois de plus qu’en 2016 en moyenne, mais 2,5 années de moins qu’en 2014 et 1,5 année de moins qu’en 2015)

« En moyenne, cela signifie que pour un bien de 70m², au bout de 3 années de détention d’une résidence
principale, l’achat se révèle plus intéressant que la location. Autrement dit, si une personne reste locataire
plus de 3 années de ce type de bien, la location devient une source de perte par rapport à l’achat » explique
Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com

« Malgré une légère hausse au début de l’année 2017, l’effet taux bas reste indéniable. En effet, dans les villes où les prix n’ont pas réellement bougé et où les taxes ne se sont pas envolées, l’achat d’une résidence principale est très rapidement plus rentable que la location d’un même bien » ajoute Maël Bernier.

« Qui plus est, la faiblesse de la rémunération de l’épargne ne plaide pas en faveur de celle-ci notamment sur des sommes peu élevées qui pourraient constituer un apport. » complète-t-elle.

« L’autre élément intéressant est que l’écart entre les villes qui s’était réduit de manière significative en 2016 augmente à nouveau à la défaveur de villes dont les prix sont les plus élevés à savoir Paris, Bordeaux, Lyon et Boulogne-Billancourt. » ajoute Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com

  • Paris passe ainsi de 6,5 ans nécessaires en 2016 à 9 ans en 2017
  • Bordeaux de 5 ans à 9,5 ans
  • Lyon de 5 à 7,5 ans.

1) Pourquoi la situation dans certaines villes est-elle moins favorable qu’en 2016 ?

La première explication est liée aux taux d’intérêt qui ont légèrement augmenté (0,25% en moyenne) par rapport à 2016.

Par ailleurs, dans de nombreuses villes, les prix sont en hausse et cette hausse impacte directement l’intérêt d’une acquisition, d’autant plus que les loyers restent eux globalement stables.

Troisième élément de réponse, l’impact de la fiscalité locale qui pénalise nettement certaines villes.

2) La taxe foncière pèse lourd 

C’est la première année qu’une ville en région fait moins bien que Paris.

En effet, Bordeaux dont le poids de la fiscalité locale s’élève à près du double de la capitale et qui affiche, toujours derrière Paris, les prix les plus élevés de l’ensemble des autres villes de France, devient la métropole où l’acquisition d’une résidence principale nécessite le nombre d’années le plus élevé de détention pour être plus avantageux que la location.

« Ce paradoxe fait sourire quand on sait que Bordeaux figure toujours parmi les villes de France qui font le
plus rêver notamment les Parisiens qui la plébiscitent régulièrement très largement » s’amuse Maël Bernier.

3) Les grandes gagnantes de 2017

Montreuil, Reims et Toulon gagnent respectivement 1 an de détention nécessaire par rapport à 2016,
viennent ensuite Orléans, Lille, Perpignan et Nice qui gagnent 6 mois de détention nécessaire pour que
l’acquisition soit plus intéressante que la location.

 

Achat/location : la réponse par ville

Combien d'années pour que l'achat soit plus intéressant que la location ?

VILLE Nb. d'années
PERPIGNAN 1
LE HAVRE 1,5
LIMOGES  1,5
REIMS  1,5
LILLE 1,5
MONTPELLIER 2
MULHOUSE 2
ORLEANS 2
SAINT-ETIENNE 2
CAEN 2
GRENOBLE 2
ROUEN 2
MONTREUIL 2
SAINT-DENIS 2,5
AIX-EN-PROVENCE 2,5
ANGERS 2,5
LE MANS 2,5
NÎMES 2,5
MARSEILLE 2,5
DIJON 2,5
TOURS 2,5
METZ 3
BESANCON 3
TOULON 3
NICE 3,5
STRASBOURG 3,5
VILLEURBANNE 3,5
BREST 3,5
CLERMONT-FERRAND 3,5
TOULOUSE 3,5
NANTES 4,5
RENNES 4,5
BOULOGNE-BILLANCOURT 7,5
LYON 7,5
PARIS 9
BORDEAUX 9,5

Conclusion 

« L’année 2017 restera après 2016 une année historique pour l’acquisition d’un bien immobilier. En effet,
l’arbitrage entre location et achat d’une résidence principale reste clairement favorable à l’acquisition. Un
bémol cependant, si les prix continuaient à augmenter et que les taux remontaient encore légèrement,
certaines villes pourraient devenir moins attractives qu’elles ne le sont aujourd’hui.» conclut Maël Bernier.

Acheter ou louer en 2016

* Cette étude se base, bien évidemment sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier.
Méthodologie : simulateur exclusif développé par meilleurtaux.com en tenant compte des données suivantes : 10% d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 1,75% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 3% des prix de l’immobilier en année 1 puis 2% à partir de l’année 2. Rendement de l’épargne : 1% par an. Evolution des loyers : -0,8% année 1, 1%
année 2 et +2% par an années suivantes par an. Evolution des charges copropriété : 2% par an
Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Observatoire Clameur / taxe Foncière : Observatoire du forum pour la gestion des villes et des collectivités territoriales.

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