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Intérêts intercalaires - Le calcul des intérêts intercalaires

SOMMAIRE

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont calculés sur les montants de crédits libérés, au taux du prêt souscrit. Pour estimer leur coût, il suffit d’appliquer le taux du prêt aux montants libérés, en tenant compte de la durée.

Pour illustrer les mécanismes des intérêts intercalaires, prenons l’exemple d’un projet de construction d’une maison :

  • Vous vous portez acquéreur d’un bien neuf en VEFA, d’une valeur de 160 000 €.
  • Pour le financer, vous empruntez 150 000 € à 4,86% (assurance incluse) sur 20 ans.
  • Les mensualités hors assurance de ce prêt se montent à 957 €,
  • les mensualités d’assurance s’élèveront à 33 €.

Dans ce type d’opération immobilière, le paiement du bien est échelonné en fonction de l’avancement des travaux ou de la construction. Votre prêt sera donc libéré en plusieurs versements qui correspondront aux tranches suivantes :

  • 5 % à la réservation,
  • 30 % du prix lorsque les fondations sont achevées,
  • 35 % à la pose de la toiture et la réalisation de l’étanchéité des terrasses "mise hors d’eau")
  • 25 % lorsque les travaux sont achevés,
  • 5 % à la livraison.

On rappellera que lors de la signature de l’acte, vous devrez payer au minimum avec vos propres fonds les frais de notaire et les frais de garantie. Les banques acceptent sans difficulté de financer l’intégralité d’une acquisition, mais ne financent pas toujours les frais de notaire et de garantie.

  • A l’automne de l’année N-1, la banque réalise un premier versement correspondant à 5% du prêt, soit 7 500 €.
  • Le 1er janvier de l’année N, les fondations de votre future maison sont achevées. La banque effectue par conséquent le deuxième versement de 45 000 € (30% de 150 000 €). À partir de ce versement, vous serez redevables, chaque mois, des intérêts suivants :
    • 45 000 x 4,60% / 12 = 173 €
  • Le 1er septembre de l’année N, la toiture est en place et un montant de 52 500 € (35% de 150 000 €) est exigible par le constructeur. La banque effectue donc le troisième versement. A partir de ce troisième versement, vos mensualités seront les suivantes :
    • (45 000 + 52 500) x 4,60% / 12 = 374 €
  • Le 1er janvier de l’année N+1, les travaux sont achevés. Un quatrième versement d’un montant de 37 500 € (25% de 150 000 €) est effectué par la banque. Vos mensualités augmentent et leur montant devient alors :
    • (45 000 + 52 500 + 37 500) x 4,60% / 12 = 518 €
  • Enfin, le 1er avril de l’année N+1, votre maison est livrée. Le prêt est donc intégralement libéré (soit les 5% restants : 7 500 €). Le prêt définitif entre alors en application et la prochaine mensualité comprendra à la fois les intérêts et l’amortissement d’une partie du capital.
    • Cette mensualité se montera à 957 €

Exemple : échéancier des paiements (18 premières mensualités)

  • Projet : construction neuve financée par un prêt de 150 000 €
  • Taux d’intérêt : 4,86% (dont 0,26% d’assurance)
 Intérêts intercalairesAssuranceCapital amortiIntérêtsMensualité totale
Janvier
(année N)
173 € 33 € 0 € 0 € 206 €
Février 173 € 33 € 0 € 0 € 206 €
Mars 173 € 33 € 0 € 0 € 206 €
Avril 173 € 33 € 0 € 0 € 206 €
Mai 173 € 33 € 0 € 0 € 206 €
Juin 173 € 33 € 0 € 0 € 206 €
Juillet 173 € 33 € 0 € 0 € 206 €
Août 173 € 33 € 0 € 0 € 206 €
Septembre 374 € 33 € 0 € 0 € 407 €
Octobre 374 € 33 € 0 € 0 € 407 €
Novembre 374 € 33 € 0 € 0 € 407 €
Décembre 374 € 33 € 0 € 0 € 407 €
Janvier
(N+1)
518 € 33 € 0 € 0 € 551 €
Février 518 € 33 € 0 € 0 € 551 €
Mars 518 € 33 € 0 € 0 € 551 €
Avril 0 € 33 € 382 € 575 € 990 €
Mai 0 € 33 € 382 € 575 € 990 €
Juin 0 € 33 € 382 € 575 € 990 €

On note que l’assurance décès invalidité est due sur l’intégralité du montant du prêt dès le premier versement effectué par la banque. En effet, vous êtes contractuellement engagé sur cette acquisition dès la signature du contrat de réservation (il comprend en général une clause suspensive d’obtention de prêt et devient donc définitif à l’obtention du prêt) et l’assurance devra prendre en charge la totalité de vos obligations futures en cas d’événements majeurs.

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