Intérêts intercalaires : définition, calcul et fonctionnement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 août 2026 .
Temps de lecture : 12 min

Pourquoi devez-vous parfois payer des intérêts avant même de commencer à rembourser votre prêt immobilier ? Lors d’une construction ou d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les fonds sont généralement débloqués progressivement au fil de l’avancement du projet, ce qui peut entraîner le paiement d’intérêts intercalaires.

Meilleurtaux vous explique comment fonctionnent ces intérêts, comment les calculer et dans quelles situations ils s’appliquent. Vous découvrirez également leur impact sur le coût du crédit, les différences entre franchise partielle et totale ainsi que les solutions permettant d’en limiter le montant.

Qu'est-ce que les intérêts intercalaires ?

Définition et principe du déblocage progressif des fonds

Les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts dus lorsque le montant d’un prêt immobilier est débloqué progressivement, et non en une seule fois. Ils sont calculés uniquement sur les sommes déjà versées par la banque.

Le montant des intérêts intercalaires dépend des sommes déjà débloquées et de la durée qui s’écoule entre les différents versements.

Dans quels cas s'appliquent-ils ?

Les intérêts intercalaires peuvent s’appliquer lorsque le prêt est débloqué progressivement, notamment pour la construction d’un logement ou l’achat d’un bien en VEFA. Selon les modalités du crédit, ils sont alors dus entre les premiers déblocages de fonds et le début du remboursement du prêt. La durée de préfinancement peut notamment s’allonger en cas de retard du chantier, ce qui peut augmenter leur coût.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Les éléments pris en compte dans le calcul

Trois éléments déterminent principalement leur montant :

• Le montant des fonds débloqués : les intérêts portent uniquement sur les sommes déjà versées par la banque.
• Le taux du prêt immobilier : plus le taux du prêt est élevé, plus les intérêts intercalaires sont importants à montant débloqué égal.
• La durée entre les déblocages : le calcul tient compte du temps écoulé entre les différents versements.

Exemple chiffré : un projet de construction de maison

Prenons une construction de maison financée par un prêt de 200 000 € à 3%, hors assurance. Supposons que la banque débloque les fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier, selon les différents paliers prévus pour le CCMI. Les pourcentages ci-dessous correspondent au montant total du prêt débloqué à chaque étape : ils sont cumulatifs et non successifs.

• À l’ouverture du chantier : 15%, soit 30 000 € débloqués. Les intérêts intercalaires sont de : (30 000 × 3%) ÷ 12 = 75 € par mois.
• À l’achèvement des fondations : 25% au total, soit 50 000 € débloqués cumulativement. Les intérêts passent alors à : (50 000 × 3%) ÷ 12 = 125 € par mois.
• À l’achèvement des murs : le montant total débloqué atteint 40% au total, soit 80 000 € débloqués cumulativement. Les intérêts atteignent : (80 000 × 3%) ÷ 12 = 200 € par mois.
• À la mise hors d’eau : 60% au total, soit 120 000 € débloqués cumulativement. Les intérêts s’élèvent alors à : (120 000 × 3%) ÷ 12 = 300 € par mois.
• À l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air : 75%, soit 150 000 € débloqués au total. Les intérêts atteignent 375 € par mois.
• À l’achèvement des travaux d’équipement : 95%, soit 190 000 € débloqués au total. Les intérêts intercalaires s’élèvent alors à 475 € par mois.

À l’achèvement des travaux d’équipement, 95% du prix ont été versés. Le solde de 5% est payable dans les conditions prévues après la réception. En cas de réserves, une somme pouvant aller jusqu’à 5% du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée.

Exemple chiffré : un achat en VEFA

Prenons un appartement en VEFA financé par un prêt de 275 000 € à 2%, hors assurance. Les fonds sont débloqués progressivement selon l’avancement des travaux.

• À l’achèvement des fondations : 35%, soit 96 250 €. Les intérêts intercalaires sont de : (96 250 × 2%) ÷ 12 = 160,42 € par mois.
• À la mise hors d’eau et hors d’air : 35% supplémentaires, soit 96 250 €. Le montant débloqué de 70% atteint 192 500 € : (192 500 × 2%) ÷ 12 = 320,83 € par mois.
• À l’achèvement des travaux : 25% supplémentaires, soit 68 750 €. Les fonds débloqués atteignent 261 250 € : (261 250 × 2%) ÷ 12 = 435,42 € par mois.
• À la livraison : 5% restants, soit 13 750 €. Le prêt est alors entièrement débloqué et le remboursement du capital et des intérêts du prêt commence selon les modalités prévues dans l’offre.

Franchise partielle ou franchise totale : impact sur les intérêts intercalaires ?

La franchise partielle : payer les intérêts au fil du chantier

Avec une franchise partielle, l’emprunteur ne rembourse pas encore le capital pendant la période de franchise. Il règle uniquement les intérêts intercalaires, ce qui permet de réduire le montant des mensualités pendant cette phase. Le remboursement du capital commence ensuite à la fin de la période de franchise.

La franchise totale : différer le paiement jusqu'à la livraison

Avec une franchise totale, l’emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts pendant la période de franchise. Le paiement est ainsi entièrement différé jusqu’à la fin de cette période, généralement prévue à l’issue du chantier. En contrepartie, les intérêts intercalaires dus pendant la franchise sont différés et peuvent, selon les modalités prévues au contrat, augmenter le coût total du crédit.

Tableau comparatif : franchise partielle / franchise totale

Quelle différence entre les intérêts intercalaires et les autres frais ?

Intérêts intercalaires et frais de dossier

Les frais de dossier et les intérêts intercalaires correspondent à deux coûts différents du prêt immobilier. Les premiers rémunèrent la banque pour l’étude et l’instruction de la demande de crédit, tandis que les seconds sont liés au déblocage progressif des fonds, notamment lors d’une construction ou d’un achat en VEFA.

Les frais de dossier sont généralement facturés au moment de la mise en place du prêt. À l’inverse, les intérêts intercalaires sont calculés au fur et à mesure des sommes débloquées jusqu’au déblocage complet du crédit.

Intérêts intercalaires et assurance emprunteur pendant le chantier

Ces deux dépenses n’ont pas la même fonction : les intérêts intercalaires rémunèrent la banque pour les sommes du prêt déjà débloquées, tandis que l’assurance emprunteur couvre certains risques auxquels l’emprunteur est exposé, comme le décès ou l’invalidité, selon les garanties souscrites.

Pendant le chantier, les deux peuvent donc être prélevés simultanément : les intérêts correspondent au financement déjà utilisé, tandis que la cotisation d’assurance rémunère la couverture de l’emprunteur. Leur montant et leurs modalités de paiement dépendent du contrat de prêt et de l’assurance souscrite.

Comment éviter ou réduire les intérêts intercalaires ?

Utiliser son apport personnel en priorité

Lorsque le financement est débloqué progressivement, mobiliser une partie de son apport personnel pour régler les premières dépenses peut retarder les premiers déblocages bancaires. Les intérêts intercalaires ne commencent alors à courir sur les sommes empruntées qu’au moment où la banque commence effectivement à débloquer les fonds.

Cette solution peut donc permettre de réduire la durée pendant laquelle des intérêts intercalaires sont dus et d’alléger leur coût, à condition que les modalités de financement prévues par la banque permettent de mobiliser l’apport de cette manière.

Négocier les modalités du prêt avec sa banque

Les intérêts intercalaires dépendent notamment du taux du crédit immobilier et des modalités de déblocage des fonds. Il peut donc être utile de négocier avec la banque plusieurs paramètres du financement :

• le taux d’intérêt, qui influe directement sur le montant des intérêts intercalaires ;
• la durée de préfinancement et le choix entre franchise partielle ou totale ;
• la date de début de l’amortissement du prêt ;
• l’ordre de mobilisation de l’apport et des différents prêts, notamment lorsqu’un PTZ complète le financement ;
• le lissage des mensualités lorsque plusieurs crédits sont souscrits.

Comparer plusieurs banques ou faire appel à un courtier peut ainsi aider à obtenir des conditions de financement plus favorables et à maîtriser le coût des intérêts intercalaires.

Quels sont les dangers des intérêts intercalaires ?

L'impact d'un retard de chantier sur la facture finale

Un retard de chantier peut prolonger la période pendant laquelle vous payez des intérêts intercalaires. Si de nouveaux fonds sont débloqués ou si l’amortissement du prêt est repoussé, ces frais peuvent ainsi s’accumuler pendant plusieurs mois supplémentaires et augmenter le coût total du financement.

L’impact dépend notamment de la durée du retard, du montant déjà débloqué et du taux du prêt. Il est donc important d’anticiper ce risque lors de l’établissement de votre budget et de vérifier les modalités prévues par votre offre de prêt en cas de prolongation du chantier.

L'effet sur le coût total et le TAEG du crédit

Les intérêts intercalaires augmentent le coût global du prêt immobilier. Ils s’ajoutent aux autres dépenses liées au financement pendant la période de construction ou de travaux et doivent donc être anticipés dans le budget de l’emprunteur.

Lorsqu’ils sont déterminables dès la souscription du prêt, ils doivent également être pris en compte dans le TAEG, qui vise à refléter le coût total du crédit. Celui-ci intègre notamment le taux d’intérêt, les frais de dossier, les frais de garantie et les coûts d’assurance lorsqu’ils sont obligatoires pour obtenir le financement. Les intérêts intercalaires peuvent ainsi avoir un impact sur le TAEG et permettre une comparaison plus complète des offres de crédit.

Intérêts intercalaires et VEFA : les spécificités à connaître

Le calendrier légal des appels de fonds

En VEFA, le paiement du logement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux. Le Code de la construction et de l’habitation fixe des plafonds que le promoteur ne peut pas dépasser :

• 35% du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70% à la mise hors d’eau ;
• 95% à l’achèvement de l’immeuble ;
• le solde lors de la mise du logement à la disposition de l’acquéreur.

Les appels de fonds peuvent être effectués par versements successifs dont le montant dépend de l’avancement du chantier. C’est ce déblocage progressif qui peut entraîner le paiement d’intérêts intercalaires lorsque l’achat est financé par un prêt immobilier.

La garantie financière d'achèvement

Lors d’un achat en VEFA, le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement (GFA) ou une garantie de remboursement. La GFA protège l’acquéreur si le vendeur rencontre des difficultés financières : un établissement garant, comme une banque ou une compagnie d’assurance, peut alors financer les sommes nécessaires pour permettre l’achèvement de l’immeuble.

Cette garantie est particulièrement importante puisque l’acquéreur verse le prix progressivement avant la livraison du logement. Elle sécurise ainsi les sommes déjà versées et limite le risque de voir le chantier interrompu en cas de défaillance du promoteur.

Tableau récapitulatif des intérêts intercalaires

Questions fréquentes sur les intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont-ils inclus dans le TAEG affiché sur mon offre de prêt ?

Oui, lorsqu’ils sont prévus et déterminables au moment de l’émission de l’offre de prêt, les intérêts intercalaires doivent être intégrés au TAEG. Ils participent ainsi au calcul du coût global du crédit.

Les intérêts intercalaires payés pour un investissement locatif sont-ils déductibles des impôts ?

Oui, sous conditions. Au régime réel des revenus fonciers, les intérêts d’un emprunt destiné à financer un investissement locatif sont déductibles, à condition notamment qu’ils aient été effectivement payés au cours de l’année d’imposition. Cette règle peut donc s’appliquer aux intérêts intercalaires lorsqu’ils remplissent ces conditions.

Que devient mon crédit si le promoteur fait faillite avant la livraison du bien ?

La défaillance du promoteur n’entraîne pas automatiquement la disparition de votre crédit immobilier. En VEFA, la garantie financière d’achèvement (GFA) vise précisément à sécuriser la poursuite de l’opération : le garant peut mobiliser les fonds nécessaires pour permettre l’achèvement de l’immeuble malgré la défaillance financière du vendeur.

Le financement bancaire reste toutefois soumis aux conditions prévues dans votre contrat de prêt.

Un rachat de crédit est-il possible pendant la période d'intérêts intercalaires ?

Un remboursement anticipé du prêt reste possible pendant cette période, sous réserve des conditions prévues par le contrat. Un rachat de crédit dépend ensuite de l’accord de la nouvelle banque et des conditions de l’opération.

Le prêt à taux zéro (PTZ) génère-t-il aussi des intérêts intercalaires ?

Non. Le PTZ est un prêt sans intérêts : aucun intérêt intercalaire ne peut donc être appliqué au titre du PTZ lui-même.