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Devenir propriétaire : pas de panique !

Vous souhaitez devenir propriétaire ? Même si c’est la première fois, pas de panique !

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Devenir propriétaire

La majorité des français rêve de devenir propriétaire, ne serait-ce que pour cesser de payer les loyers. La démarche risque toutefois d’être moins évidente.

L’essentiel à savoir sur la démarche pour devenir propriétaire

Devenir propriétaire n’est pas une mince affaire. Cette démarche comporte des étapes plus ou moins évidentes. Sa longueur et son niveau de complication dépendent aussi de chaque profil d’emprunteur (âge, situation professionnelle, ressources…).

Devenir propriétaire

Mieux vaut surtout louer les services d’une agence immobilière pour mieux se retrouver dans les étapes. Celle-ci étant à même de trouver le bien qui correspond le mieux au budget et aux attentes d’un acquéreur.

Les services d’accompagnement constituent aussi un véritable bouclier contre les risques liés aux divers pièges. L’agence immobilière peut aussi faire des suggestions pour affiner le choix entre un bien immobilier neuf et ancien, une maison et un appartement, un bien avec ou sans travaux… L’acquéreur peut également bénéficier d’un guide complet quant aux prêts aidés, auxquels il peut prétendre pour financer son projet immobilier.

Les étapes indispensables pour devenir propriétaire

Pour devenir propriétaire, trois étapes sont à effectuer.

1La première consiste à définir son projet immobilier. Il s’agit ici de choisir entre un appartement et une maison, entre un immobilier neuf et ancien, entre une acquisition individuelle ou en groupe…

2L’estimation du budget à consacrer au projet vient en seconde étape.

3La dernière étape est en étroite relation avec la seconde : l’étude des prêts aidés auxquels on peut avoir droit.

Bien organiser ses recherches

Jeune femme en pleine recherche de bie immobilier Bien organiser ses recherches n’exclut pas l’exploration de toutes les sources d’informations et de renseignements (Internet, agences immobilières, presse...).

Une fois le bien immobilier ciblé, un déplacement sur les lieux est fortement recommandé. On s’offre ainsi l’occasion de poser les bonnes questions au propriétaire.

Elles portent sur divers éléments :

  • État de la toiture et des façades, exposition, conformité des diverses installations (électrique et gaz), diverses taxes (foncière, habitation, charges de copropriété…) et peut-être aussi sur le voisinage.

  • Il sera aussi bon de consulter le dossier de diagnostic technique.

  • S’il s’agit d’un appartement, mieux vaut vérifier la conformité avec la loi Carrez (surface).

Bien évaluer la valeur du bien immobilier

Évaluer le bien immobilier de son choix consiste surtout à comparer son prix avec ceux des biens similaires qui se trouvent dans le secteur ou le quartier. Cette démarche implique divers éléments tels que la surface, l’existence ou non d’étage, l’état général, mais aussi le standing du bien.

Faut-il acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?

Pour choisir entre acheter dans le neuf ou l’ancien, il faudra se référer à un certain nombre d’éléments comme l’emplacement, le budget, le calendrier ou encore le goût.

Le neuf présente toute une multitude d’avantages. Cette catégorie de bien est par exemple conforme aux dernières législations (sécurité, écologie…) en vigueur. On y retrouve aussi des équipements en excellent état (salle de bain, ascenseur, parking…).

Dans le neuf, les charges courantes sont généralement moins lourdes (facture énergétique, exonération de taxe foncière pendant deux ans, frais de notaire tournant autour de 3 à 4 % du montant de la transaction, contre 6 à 8 % dans l’ancien…).

Acheter dans l’ancien est aussi une source de profits indéniable. Tout d’abord, la phase recherche sera plus évidente puisque l’ancien représente la grande majorité des biens à vendre sur le marché. De plus, on peut facilement les trouver en centre-ville. Les questions liées au coût amènent aussi les acheteurs à se tourner vers l’ancien.

Le prix fait également l’objet d’une décote au cas où des travaux de rénovation sont requis. Si ces travaux sont relatifs au Diagnostic de Performance Energétique (DPE), le prix sera davantage tiré vers le bas.

ImportantEnfin, on note la rapidité des démarches : il est possible d’emménager dans le bien moins de 3 mois à compter de la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Plutôt appartement ou une maison ?

Choisir entre un appartement et une maison se fait notamment en référence à son style de vie. Opter pour un appartement permet d’éviter l’entretien des parties communes (escalier, couloirs, cours, jardin…). Le syndic de copropriété s’en charge et le coût sera partagé entre les copropriétaires.

Il suffit de consulter les derniers procès-verbaux de l’assemblée générale pour se retrouver dans les travaux en cours ou à venir.

Pour en savoir plus sur les modalités d’utilisation des parties communes et les limitations de jouissance, mieux vaut aussi se référer au règlement de copropriété. Enfin, un appartement est aussi conforme à la loi Carrez (superficie adaptée).

Maison

Acheter une maison est aussi la meilleure option pour un acquéreur désireux de tranquillité. Ce type de logement permet aussi d’avoir une plus grande marge de manœuvre pour les aménagements intérieurs (date des travaux, type de travaux, coût des travaux…).

Pour écarter les risques, une visite des lieux en compagnie d’un architecte est très recommandée. Ce spécialiste sera par exemple d’une aide lors de la vérification des constructions annexes par rapport aux règles d’urbanisme.

Mieux vaut aussi se rendre à la mairie pour consulter les documents d’urbanisme en vigueur (emprise au sol, possibilités d’extension…). Avant de s’engager, l’acquéreur aura aussi à vérifier le montant des charges à acquitter (taxe foncière, chauffage, eau…).

Acheter avec ou sans travaux ?

Il n’y a rien de mieux ni de plus pratique que d’acheter sans travaux. L’autre option est toutefois loin d’être la mer à boire. En effet, son principal avantage réside dans les questions liées aux coûts : l’achat se fait avec une décote basée sur le prix du même bien immobilier en bon état.

Si le logement est dédié à un investissement locatif, l’acquéreur profite aussi d’une politique fiscale avantageuse. Seuls ses revenus fonciers sont imposables, car le coût des travaux vient en déduction des loyers imposables. Un acquéreur lourdement imposé y voit surtout une belle opportunité puisqu’il peut créer des déficits fonciers qui viennent en déduction des revenus globaux imposables.

Par ailleurs, on note des dispositifs destinés à financer les travaux. Parmi eux figure le crédit d’impôt développement durable (CIDD), dont les conditions d’accès sont en passe d’être assouplies dès l’automne 2016. Ce prêt s’adresse aux travaux relatifs au développement durable dans une résidence principale.

Avant de se lancer dans les travaux, mieux vaut toutefois vérifier si des autorisations particulières sont requises. Dans le cas d’une copropriété, certains règlements présentent des dispositions particulières pour les travaux réalisés dans les parties privatives.

Les travaux ayant des conséquences sur les parties communes requièrent l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires. Enfin, il faut également savoir que le début des travaux ne peut avoir lieu que 2 ans à compter de la date d’achèvement du bien immobilier.

Et la construction, est-ce une piste à étudier ?

Pour devenir propriétaire, il est aussi possible de faire construire sa maison. Deux options sont au choix : louer les services d’un constructeur de maison individuelle ou se tourner vers un architecte ou une entreprise du bâtiment.

La première option passe par la signature d’un CCMI (Contrat de construction de maison individuelle). Offrant un niveau de protection optimal, celui-ci prévoit un délai de rétractation de 7 jours sans avoir à en indiquer le motif. Il exhorte le constructeur à souscrire une garantie financière de livraison à un prix une date préalablement déterminée.

Le paiement est échelonné, c’est-à-dire, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Si l’acquéreur a eu recours à un crédit immobilier, il est préférable que le paiement soit à déblocages successifs. À noter que le prix de vente du bien en question inclut la TVA, laquelle est appliquée aux logements neufs au taux de 20 %.

Louer les services d’un architecte ou d’une entreprise du bâtiment est obligatoire pour faire construire une maison, dont la surface de plancher ou est supérieure à 170 m2. Le respect de cette recommandation est d’ailleurs la garantie de l’obtention du permis de construire.

L’acquéreur aura à signer un contrat d’entreprise pour chaque corps de métier (plombier, maçon, électricien...). Les modalités de paiement seront étudiées par les deux parties (30 %, 35 % ou 45 % selon l’avancement des travaux).

Aparte : qu’est-ce que le VEFA ?

Le VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) permet aux familles les plus modestes de devenir propriétaire. Ce mode de vente très particulier se fait sur Plan, puisque la construction du bien immobilier en question n’est même pas encore démarrée.

Il peut arriver que la construction ne commence que plusieurs mois (entre 12 et 24 mois) après la signature de l’acte de vente. Par ailleurs, la VEFA est un mode de vente très réglementé, ce qui constitue le garant de sécurité pour l’acquéreur. Parmi ses principaux avantages figurent l’inexistence de travaux à l’emménagement (double vitrage, décoration intérieure...).

Les acquéreurs se voient livrer un logement fonctionnel et confortable : construction conforme aux normes en vigueur, performance énergétique, place de stationnement, terrasse ou jardin, accès sécurisés…

Ils sont aussi exonérés de la taxe foncière durant quelques années, un avantage valable dans la majorité des communes françaises. Le VEFA permet aussi de réduire les frais de notaire qui représente environ 2 % de la valeur d’un bien neuf, contre 8 % dans l’ancien.

Comment évaluer sa capacité d'acquisition ?

Estimationd u ciuot d'acquisition d'un bien immobilier

L’évaluation de sa capacité d’acquisition permet de voir plus clair dans son projet immobilier. Elle correspond à la somme de l’apport personnel et la capacité d’emprunt.

Le calcul implique divers éléments en fonction du type de projet (acquisition d’un premier logement, achat-revente ou un investissement locatif…).

Une fois la capacité d’acquisition définie, il faut déduire les frais divers. L’apport personnel doit quant à lui représenter 10 à 20 % du prix du bien en question. Il peut être constitué avec un compte épargne (assurance-vie, produits d’épargne…). Mieux vaut surtout privilégier les supports d’épargne associés à un régime fiscal favorable.

Pour acquérir une résidence principale, il est possible de débloquer par anticipation son PEE (Plan d’épargne entreprise) ou son Perco (Plan d’épargne pour la retraite collectif) avant le terme de la période d’indisponibilité (5 ans pour le PEE).

Pour une opération d’achat-revente, l’apport personnel comprend le prix de vente effectif de l’ancien logement (déduction faite des crédits immobiliers en cours). Pour un achat avant la revente, il correspond au montant du prêt relais (entre 50 et 80 % de la valeur d’expertise du bien en question (déduction faite du règlement du capital restant dû sur le logement).

Dans ce second cas, mieux vaut évaluer le logement de la manière la plus objective possible, par des agences immobilières. Cette démarche se fait en comparant les prix des biens équivalents en vente dans un même quartier.

Intégrer les frais de notaire dans son projet immobilier

Le calcul des frais de notaire se fait sur la base de deux paramètres clés, à savoir le prix d’achat du bien immobilier (n’incluant pas la commission d’agence immobilière), ainsi que le barème officiel national en rapport avec la nature du bien.

Rassemblant les débours, les honoraires, les droits de mutation et éventuellement les frais d’inscription hypothécaire, les frais de notaire représentent 7 % à 8 % de la valeur d’un immobilier ancien et celle des terrains à bâtir. Ils équivalent aussi à 3 % à 4 % du coût d’un immobilier neuf. Bien évidemment, les frais de notaire sont inclus dans le coût total du projet immobilier.

Quelles sont les aides pour devenir propriétaire ?

Il existe un certain nombre de prêts aidés permettant de devenir propriétaire. Parmi eux figure le PTZ + (Prêt à taux zéro renforcé), dont la durée de remboursement va de 12 à 25 ans. Destiné à l’achat d’un bien neuf, il est soumis à conditions (ressources, situation géographique, nombre des futurs occupants…).

Le Prêt action logement (PEL) s’adresse quant à lui aux salariés des entreprises privées membres du CIL (Comité interprofessionnel du logement). Le bien à financer doit être conforme aux normes écologiques en vigueur.

Le Prêt conventionné (PC) qui présente l’avantage de ne pas être soumis à conditions de ressource. Les frais de notaires sont également réduits, mais ce prêt est associé à un taux relativement élevé. Sa durée de remboursement va de 5 à 35 ans.

On note aussi les prêts octroyés par les collectivités territoriales. Certains d’entre eux sont répertoriés sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL). Paris propose par exemple le Prêt parcours résidentiel destiné aux ménages les plus modestes.

Le Prêt à l’accession sociale (PAS) est similaire au PTZ au niveau des conditions de ressources. Il a la particularité de pouvoir financer l’intégralité de l’acquisition. Son point faible est certainement ses taux très élevés comme ceux des prêts conventionnés.

Enfin, le Prêt des caisses de retraite complémentaire et mutuelle. Les conditions d’octroi diffèrent d’une mutuelle à une autre. Ce prêt aidé est surtout reconnu comme étant plus avantageux qu’un prêt classique.

Quel sont les pièges à éviter ?

Un appel à témoignages sur Le Monde a permis de recueillir une centaine d’histoires racontant le quotidien des propriétaires. Certains se heurtaient à des malfaçons en série au moment de la livraison du bien. D’autres qui ont investi dans l’ancien ont découvert des vices cachés. Un autre groupe de propriétaires entretient des relations houleuses avec les syndics… Sur les pages de Le Monde, chaque témoignage est suivi de conseils des juristes de l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière).

Piège immobilier

Selon Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière, devenir propriétaire implique de s’éloigner des centres-villes à cause de certaines réglementations. Les acquéreurs se heurtent par la suite à des coûts de transport élevés, avec une plus-value aléatoire.

Environ 25 % des témoignages recueillis auprès des propriétaires concerne la copropriété. Ils portent surtout sur le manque de transparence du syndic, les charges trop élevées, les conflits avec les voisins… Un autre 25 % concerne les obstacles rencontrés au moment de l’achat ou lors de la négociation du prêt immobilier.

Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier chez Thésaurus recommande quant à elle les deux et trois-pièces plutôt que les studios. En effet, la demande concernant ces derniers est encore moindre et les taux de vacance plus élevés.

Madame Vassal-Largy conseille les petites copropriétés où 25 % des occupants sont les propriétaires eux-mêmes. Elle pense qu’il faut limiter les risques, en attendant que les acquéreurs assimilent les rudiments du métier de bailleur.

Le compromis de vente

La signature du compromis de vente (on parle de contrat préliminaire pour un bien immobilier neuf) est la première étape d’une démarche de l’acquisition d’un bien immobilier. L’acquéreur peut ainsi « bloquer » le bien, ce qui empêche la vente à un autre acquéreur.

La promesse de vente fait l’objet d’une réglementation stricte. Il doit comporter un certain nombre de mentions. Parmi celles-ci figurent le nombre de pièces principales, la valeur de la surface habitable, l’existence ou non de dépendances, la disposition précise du bien dans l’immeuble, les caractéristiques de la construction, le descriptif des équipements, le descriptif des éléments collectifs, le prix de vente, la date limite de la signature du contrat de vente, la date de livraison du bien, ainsi que les conditions légales concernant le dépôt de garantie.

ImportantEn règle général, la signature du compromis s’accompagne du dépôt de garantie (aussi appelé séquestre) d’un montant équivalent à 5 % de la valeur du bien immobilier en question. La garantie sera déposée sur un compte séquestre, au nom de l’acquéreur et chez un notaire (ou une banque). Il sera bloqué jusqu’à la signature du contrat de vente définitif.

Dans le neuf, la réception des ouvrages vient en seconde étape d’une démarche pour devenir propriétaire. Elle se fait entre le réservant et les différentes entreprises ayant assuré les travaux de construction. Il incombe au réservant de dresser un procès-verbal de réception. L’acquéreur prend possession du bien, en vérifiant sa conformité avec le plan de construction préétabli.

À quel âge devient-on propriétaire ?

La plupart des français devient propriétaire à l’approche de la quarantaine. Cet aboutissement en soi est le plus souvent le fruit des efforts financiers d’un couple. En effet, la hausse des prix de l’immobilier constitue un véritable frein pour les jeunes actifs. Ces derniers s’accordent beaucoup de temps pour stabiliser leur situation.

Jeunes proprietaires

Ils ont également besoin d’acquérir un certain niveau d’ancienneté avant de pouvoir prétendre à un crédit immobilier. Pour ne rien arranger, les organismes financiers exigent un « apport personnel » avant d’octroyer le prêt.

Autre explication : souscrire un crédit immobilier relève d’un vrai parcours du combattant pour les seniors. Ceux-ci peinent à convaincre les organismes financiers de leur capacité de remboursement, même si l’espérance de vie augmente de manière continue.

Dans les années à venir, les français pourront accéder à la propriété bien avant la quarantaine. Cette hypothèse est basée sur la multiplication des prêts aidés. Réservés aux jeunes et soumis à condition de ressources, ces prêts sont destinés à compléter le prêt immobilier pour l’acquisition d’une résidence principale.

Parmi eux figurent le prêt à taux zéro (PTZ+), les prêts des collectivités locales, les prêts des caisses d’allocations familiales et les prêts conventionnés.

Les spécialistes estiment également qu’il est tout à fait possible de devenir propriétaire à 60 ans. À cet âge, le prétendant voit ses enfants devenir de jeunes actifs, ce qui allège le budget familial. De plus, certains crédits arrivent normalement à terme.

À 60 ans, il est plutôt question d’acquérir une résidence secondaire ou de faire un investissement locatif. Le prétendant risque néanmoins de se heurter à une durée de remboursement plus courte, à un coût de crédit plus important, mais aussi à une prime d’assurance très élevée.

En effet, les organismes financiers ajustent la durée des remboursements de manière à ce que l’emprunteur n’atteigne pas ses 70 ou 75 ans à l’échéance du contrat.

Cet ajustement des remboursements révèle aussi son utilité par le fait qu’un emprunteur de 60 ans fait face à l’inévitable chute des revenus à l’entame de la retraite. Pour un propriétaire de sa résidence principale, la tâche peut se révéler plus évidente puisque son nouvel emprunt sera garanti par son patrimoine immobilier.

Il peut ainsi se passer d’un contrat d’assurance. Dans tous les cas, un emprunteur de 60 ans aura besoin des services d’accompagnement proposés par des conseillers, afin de trouver les solutions les mieux adaptées à son cas.

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