Flambée des prix de l’immobilier : la BCE s’inquiète, mais que peut-elle faire ?

La Banque centrale européenne tire la sonnette d’alarme concernant la flambée des prix de l’immobilier car un retournement du marché pourrait déclencher une crise comme cela s’était produit 2008. Mais la BCE se retrouve coincée entre l’impératif de maintenir les taux bas pour ne pas asphyxier la reprise et sa volonté de freiner la fièvre de l’immobilier.

La crise sanitaire a paradoxalement poussé les prix de l’immobilier à la hausse

Au deuxième trimestre 2021, les prix de l’immobilier résidentiel ont bondi de 7,3 % en zone euro (et de 5,9 % en France) en glissement annuel, soit la plus forte progression depuis 2005. Une tendance similaire s’observe aux États-Unis et dans la plupart des pays occidentaux.

La violente récession déclenchée par la crise sanitaire n’a pas fait baisser les prix de l’immobilier, bien au contraire. Trois raisons expliquent que la pandémie ait, paradoxalement, fait gonfler les prix de l’immobilier.

La première est liée à la hausse de l’épargne des ménages qui ont conservé leurs revenus grâce aux mesures d’aide alors même que leur consommation baissait sous l’effet des restrictions sanitaires. Cette épargne s’est investie dans divers actifs (immobilier, actions, crypto-actifs) et a poussé les prix à la hausse. La seconde raison tient à la faiblesse des taux d’intérêt, conséquence d’une politique délibérée des banques centrales destinée à faciliter le financement des agents économiques, qui facilite le financement d’un achat immobilier et décourage de conserver une épargne financière mal rémunérée. La troisième, certainement plus marginale, résulte de la volonté des ménages d’augmenter la surface de leurs logements avec le développement du télétravail.

Un retournement des prix de l’immobilier pourrait déclencher une crise économique

Dans sa Revue de stabilité financière de novembre, la Banque centrale européenne s’inquiète de cette envolée des prix de l’immobilier : l’immobilier en zone euro serait surévalué d’environ 13 %, contre 3 % en 2019 et la dette des ménages, rapportée à leurs revenus, est repartie à la hausse après des années de baisse régulière.

Le mécanisme qui pourrait s’enclencher est bien connu et rappelle dangereusement la crise des « subprimes » de 2008 : un plongeon soudain des prix de l’immobilier dégraderait la situation financière des ménages, notamment de ceux endettés à taux variables, un scénario rendu peu probable par la faiblesse de l’offre immobilière mais qui ne peut pas être totalement exclu. Dans ce cas, des défauts sur les crédits impacteraient les banques, qui contracterait leur distribution de crédits, renforçant ainsi la violence de la crise. Certes, les fonds propres des banques ont été renforcés depuis 2008, mais l’histoire enseigne qu’il faut toujours prendre au sérieux les risques posés par un plongeon de l’immobilier.

La BCE a bien conscience des dangers d’un potentiel krach sur l’immobilier, mais cherche en parallèle un objectif contradictoire : le maintien de taux d’intérêt bas pour ne pas asphyxier la reprise et pour faciliter le financement des États. Les recommandations du Haut Conseil de la stabilité financière sont potentiellement à lire à la lumière de cette tension. En limitant le taux d’effort à 35 % et la durée des crédits à 35 ans, les autorités chercheraient à combiner taux bas et accalmie immobilière.

Nicolas Bouzou et Sylvain Besinger

Nicolas BouzouJacques Witt SipaNicolas Bouzou est un économiste et essayiste français, il a fondé le cabinet de conseil Asterès en 2006 qu’il dirige depuis et est directeur d’études au sein du MBA Law & Management de l’Université de Paris II Assas. Il a également créé le Cercle de Belém qui rassemble des intellectuels européens libéraux et progressistes. Il est régulièrement publié dans la presse française et étrangère. Nicolas Bouzou est l’auteur d’une douzaine d’ouvrages, dont le dernier, co-écrit avec Luc Ferry, a été publié en 2019 aux Editions XO : " Sagesse et folie du monde qui vient ".

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