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Rachat de crédit immobilier : définition, coût et exemple

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 21 décembre 2023 .
Temps de lecture : 9 min

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Chez Meilleurtaux nous aspirons à vous aider à prendre de meilleures décisions sur vos finances. Notre combat : vous rendre gagnant sur votre argent en vous donnant toutes les clés de compréhension sur nos offres. Consultez notre méthode de présentation des offres et comment nous nous rémunérons sur chacun de nos services.

rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier consiste à solliciter un organisme financier concurrent afin qu’il reprenne un prêt immobilier (ou plusieurs) que vous remboursez. Comment faire une demande de rachat de crédit ? Quel est le coût de cette opération ? Les réponses dans ce guide.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une opération visant à regrouper vos crédits en faisant appel à une autre banque que la vôtre. S’il est question de regroupement de crédits lorsque vous en avez souscrit plusieurs, il est aussi possible de racheter un seul crédit. La banque concurrente s’acquitte de vos crédits. De votre côté, vous lui remboursez une mensualité unique. Vous profitez de meilleures conditions.

Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?

Lorsque vous constatez une baisse des taux d’intérêt, c’est peut-être le moment de renégocier votre prêt immobilier en cours auprès de votre établissement prêteur. Cela permet de bénéficier de meilleures conditions. En réduisant le taux d’intérêt de votre crédit, vous baissez son coût total, donc le montant de vos mensualités.

Faire un rachat de crédit permet de regrouper vos prêts en un crédit unique. Vous allongez la durée de remboursement afin de réduire vos charges mensuelles. Cela augmente votre reste à vivre pour améliorer votre situation financière. Vous réduisez votre taux d’endettement et pouvez donner vie à de nouveaux projets.

Les frais liés au rachat de crédit

Le rachat de crédit immobilier engendre des frais :

Le montant de ces indemnités doit obligatoirement être précisé dans le contrat de prêt dès la souscription. La loi encadre les IRA et a fixé un montant maximum applicable lors d’un rachat de crédit. Concrètement, l’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Depuis 2016, les banques doivent vous communiquer gratuitement le montant des IRA sur votre demande à n’importe quel moment, sur papier ou sur l’espace client numérique. 

La banque peut-elle refuser une demande de rachat de prêt immobilier ?

La banque ne peut pas s'opposer à un remboursement anticipé total, peu importe le montant restant dû. Demander un rachat de crédit est un droit pour les consommateurs. Il est encadré par le Code de la consommation (articles L313-47 et R313-25).

Quand racheter des crédits immobiliers ?

Il est plus intéressant de renégocier ou faire racheter son prêt immobilier pendant la première moitié de la vie du crédit. En effet, vous remboursez plus d’intérêts au départ qu’à la fin du prêt (ou vous remboursez plus de capital). Aussi, plus vous renégociez « tôt », et plus vous pourrez espérer faire des économies. Vous pouvez négocier : le taux nominal du rachat de crédit, les frais de dossier de la nouvelle banque ainsi que le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA). 

Peut-on racheter des crédits de nature différente ?

Il est tout à fait possible de racheter à la fois des crédits immobiliers et des prêts à la consommation. Le montage reste plus complexe. Il est conseillé de vous adresser à un courtier en prêt. Celui-ci est à même d’analyser votre besoin pour s’adresser aux banques ou organismes de prêt capables de vous offrir la meilleure solution.

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Comment savoir s’il est intéressant d’effectuer un rachat de crédit immobilier ?

Pour vous assurer que cette opération est intéressante, mieux vaut bien vérifier au préalable plusieurs éléments : 

  • La durée restante du prêt actuellement en cours doit être supérieure à la durée écoulée. L’opération n'est vraiment intéressante que durant les premières années du prêt en cours. Ensuite, la différence totale des mensualités n'est (dans la plupart des cas) plus suffisante pour couvrir les pénalités et les frais associés. 
  • Les crédits éligibles doivent avoir une durée de vie assez longue : c'est en effet durant les premières années qu'est versée la majorité des intérêts. 
  • Le montant du capital restant dû doit être significatif, c'est-à-dire d'au moins 50 000 euros. Dans tous les cas, les frais de rachat de prêt (frais de dossier de la nouvelle banque, frais de garantie, indemnités de remboursement anticipé...) sont ajoutés au capital à refinancer. Le rachat ne donnera donc lieu à aucune dépense en trésorerie. 
  • Le différentiel entre le taux actuellement pratiqué et le nouveau taux doit être d'au moins 0,7 point voire 1 point afin que le gain financier soit suffisant. Cette différence de taux s'analyse sur la durée restante du prêt. S'il reste 10 ans à courir, il faut comparer le taux du prêt existant au taux à 10 ans actuellement pratiqué. Regardez le baromètre des taux actuels pour comparer avec votre crédit.
  • La renégociation de prêt est une opération assez longue à mettre en œuvre qu'il faut donc planifier soigneusement.
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Quels sont les documents à fournir pour un rachat de prêt

Le rachat de prêt immobilier implique la mise à disposition des documents suivants auprès du nouvel organisme de crédit :

  • Une pièce d'identité en cours de validité
  • Un livret de famille et un contrat de mariage ou de PACS, ou bien un jugement de divorce (le cas échéant)
  • Un justificatif de domicile de moins de 3 mois
  • Les trois derniers bulletins de salaire
  • Les deux derniers avis d'imposition ou de non-imposition (documents envoyés par l'administration fiscale avec le calcul de l'impôt dont vous êtes redevable pour l'année considérée)
  • Une copie de la dernière taxe foncière (pour les propriétaires) 
  • Un contrat de travail (si votre ancienneté est inférieure à deux ans)
  • Le RIB de votre compte courant 
  • Les relevés bancaires de tous vos comptes bancaires courants sur les trois derniers mois
  • Les justificatifs de l'apport personnel (le cas échéant)
  • Les statuts, si vous êtes une Société Civile Immobilière (SCI)
  • Les tableaux d'amortissement de tous vos crédits immobiliers en cours et les offres de prêt de vos crédits personnels et/ou consommation
  • La dernière quittance de loyer si vous êtes locataire, ainsi que votre bail
  • Le titre de propriété de votre actuel bien immobilier, accompagné d'une estimation de sa valeur réalisée par un professionnel
  • Un courrier précisant les capitaux restants dus à trois mois, majorés des pénalités de rachat anticipé
  • Une attestation d’assurance emprunteur 
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Exemple de rachat de prêt immobilier

Prenons l’exemple d’un emprunt de 200 000 euros souscrit sur 20 ans, au taux d’intérêt de 6 % (+ 0,36 % d’assurance). Le gain potentiel (hors assurance) avec une renégociation de prêt 6 ans plus tard au taux de 4,01 % (+ 0,36 % d’assurance) pour les 168 mois de remboursement restants est de 21 763 euros.

 

Tableau comparatif d’un rachat de prêt immo :

 Ancien prêtNouveau prêtDifférence
Montant (+ frais) 173 735 € 182 353 € +8 618 €
Nombre de mensualités restantes 168 mois 168 mois 0
Taux hors assurance 6 % 4 % - 2 points
Mensualité hors assurance 1 531 € 1 419 € - 112 €
Coût total du crédit hors assurance 257 211 € 235 448 € -21 763 €

 

Qui plus est, grâce à la possibilité désormais facilitée de souscrire une assurance de prêt autre que celle proposée par l'organisme prêteur, l'emprunteur, selon son profil, peut diminuer par deux son coût d'assurance. Cela permet d'ajouter un gain potentiel de plusieurs milliers d'euros sur la période.

Comment obtenir un rachat de crédit immobilier ?

Théoriquement, n’importe qui peut demander un rachat de crédit. Néanmoins, le banques se montrent exigeantes sur la qualité du dossier présenté.

Dans un premier temps, il est conseillé de faire une simulation en ligne de rachat de crédit. Le simulateur permet d’envisager l’économie réalisée avec cette solution de financement.

L’obtention d’un rachat de crédit nécessite de passer par plusieurs étapes qu’il faut bien préparer. Avec un courtier, vous profiterez d’un réel accompagnement du début à la fin de votre projet.

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Quelles sont les étapes du rachat de crédits ?

Pour obtenir un rachat de crédit, voici les étapes clés.

  • 1. Définition du capital dont vous avez besoin pour le rachat de votre ou de vos crédits immobiliers
  • 2. Montage du dossier en regroupant toutes les pièces demandées par les organismes de prêt (elles peuvent varier de l’un à l’autre. Renseignez-vous pour constituer un dossier complet afin d’obtenir une réponse rapide).
  • 3. Dépôt d’une demande auprès d’un ou plusieurs organismes ou d’un courtier en prêt immobilier capable de vous proposer les meilleures solutions selon votre profil.
  • 4. Étude de dossier et faisabilité par le futur créancier.
  • 5. Réception des pièces justificatives pour une étude plus approfondie.
  • 6. Réception de l’offre de prêt à renvoyer signée après un délai de réflexion obligatoire de 10 jours.
  • 7. Remboursement du ou des prêts en cours par la nouvelle banque. De votre côté, vous commencez à rembourser votre nouvelle mensualité unique.

Pour obtenir rapidement une réponse, il faut présenter un dossier solide et complet. Pour vous éviter les tâches chronophages, mieux vaut faire appel à un courtier qui se chargera d’effectuer les démarches à votre place.

Comment maximiser ses chances d’obtenir un rachat de crédit ?

Les établissements prêteurs étudient au cas par cas les demandes de rachat de crédit. L’établissement sera plus enclin à accepter la demande si l'emprunteur est :  

  • Solvable, c’est-à-dire que le montant total des remboursements mensuels du crédit n’excède par le tiers des revenus de l’emprunteur
  • Présente une garantie (hypothèque d’un bien ou cautionnement d’un tiers)
  • Montre une bonne gestion de son budget et un compte bancaire sain

À noter, l’emprunteur ne doit pas faire l’objet d’un fichage par la Banque de France. Qu’il s’agisse d’un incident de paiement (fichier FCC), d’un incident lié à remboursement de crédit (fichier FICP), ou d’un dossier de surendettement.

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Vos questions sur le rachat de prêt immobilier

Quelle différence entre rachat de crédit et regroupement de crédits ?

Le rachat de crédit consiste à demander à un créancier concurrent de racheter un ou plusieurs crédits. Pour un regroupement de crédit, il est nécessaire d’avoir souscrit plusieurs crédits. Cette opération peut être demandée à votre organisme de prêt actuel ou à un concurrent.

À quel moment demander un rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédit n’est pas forcément une opération rentable. Cela dépend de plusieurs facteurs et non pas uniquement des taux d’intérêt en baisse. Il est essentiel de vérifier notamment que :

  • la durée restante du prêt en cours est supérieure à la durée écoulée ;
  • le montant du capital restant dû est significatif (au moins 50 000 euros) ;
  • le différentiel entre le taux du crédit en cours et le nouveau taux soit d’au moins 0,7 point voire 1 point.

Est-ce rentable de faire un rachat de crédit ?

La rentabilité du rachat de crédit dépend du gain espéré comme des frais engendrés par cette opération. Parfois, il n’est pas rentable de se lancer dans cette opération. Toutefois, elle peut s’avérer indispensable lorsque vous rencontrez des problèmes financiers. Réduire les mensualités en allongeant le crédit permet d’augmenter votre reste à vivre.

Comment convaincre un établissement de faire un rachat de crédit ?

Comme pour une première demande de crédit immobilier, il faut présenter un dossier rassurant au nouvel établissement prêteur. Pour vous montrer convaincant, il est possible de vous faire aider par un courtier expert en crédit. Dans tous les cas, mieux vaut présenter des finances saines pour démontrer votre capacité à gérer un budget.

Si vous sollicitez un rachat de prêt afin d’optimiser votre situation financière, la nouvelle banque s’assurera que :

  • vous n’êtes pas un mauvais payeur ;
  • vous honorez bien les échéances de votre précédent prêt.

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