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Vaut-il mieux acheter ou louer un appartement en 2017 ?

Étude Meilleurtaux, acheter ou louer ?

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont toujours aussi attractifs, mais les prix ont augmenté partout en France. Les candidats à l’acquisition d’un logement sont nombreux à se demander si la période est encore propice à la concrétisation de leur projet. Pour les aider à prendre leur décision, nous avons calculé, pour les principales mégalopoles de France, le nombre d’années de détention nécessaires pour que la propriété devienne plus avantageuse que la location.

3 ans de détention pour rentabiliser l’achat de 70m²

Pour notre étude, nous avons pris comme référence un appartement de 70 m². En effet, les taux toujours proches de seuils historiques permettent aux ménages les plus solvables de s’endetter davantage à un coût moindre, ce qui favorise l’achat de grandes surfaces.

Ainsi, selon nos estimations, il suffit de 3 ans pour que le propriétaire du type de bien pris en exemple rentabilise son investissement, un délai nettement plus court que celui requis pour un studio ou un deux-pièces. Le seul inconvénient est d’avoir une capacité d’endettement de 90 %, en particulier dans les régions les plus coûteuses en matière d’immobilier.

Il faut cependant noter qu’entre 2015 et 2016, cette moyenne de 3 ans s’est allongée d’un semestre, sous l’effet de la hausse des prix et des impôts locaux dans les grandes agglomérations.

Hausse des délais à cause des prix et de la fiscalité

Malgré la chute des taux de prêt et du rendement de l’épargne, les prix de l’immobilier influent directement sur les délais de rentabilisation d’un achat. Sans surprise, Paris figure dans le lot, puisqu’il faut 9 ans pour rentabiliser l’achat d’un logement de 70 m².

Mais contrairement à ce que l’on pourrait croire, pour la première fois, elle ne détient pas le record du délai le plus long, attribué à Bordeaux avec 9,5 années. Non seulement cette métropole est toujours l’une des plus chères de France, mais sa fiscalité pèse deux fois plus lourd quand dans la capitale.

Par rapport à 2016, un allongement de la durée de détention nécessaire pour que l’achat soit plus intéressant que la location est également observé ailleurs. Il est de un an à Montreuil, Reims et Toulon, et de 6 mois à Orléans, Lille, Perpignan et Nice.

Hypothèses retenues pour la comparaison

Pour l’achat, nous nous sommes référés aux tarifs au mètre carré publiés par le site seLoger pour un achat financé par un crédit sur un 20 ans accordé à un taux de 1,75 % auquel s’ajoute 0,25 % d’assurance. Nous considérons que l’acquéreur a fourni un apport personnel de 10 %, et avons intégré les droits de mutation, ainsi que la taxe foncière et les charges de copropriété. Dans notre scénario, les prix progressent de 1 % en année 1 et 2 % par an pour chacune des suivantes.

Dans le cas de la location, nous avons pris comme base les chiffres de l’observatoire Clameur, assortis d’une majoration annuelle de 2 % des loyers à partir de la troisième année, ainsi qu’une croissance annuelle de 2 % des charges de copropriété.

Enfin, pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer, nous avons choisi un placement au risque limité avec une rémunération de 1 % pour le montant de l’apport du propriétaire.

En plus des chiffres, nous avons tenu compte des avantages et inconvénients inhérents à chaque statut. Alors que le propriétaire bénéficie de la sécurité et de l’agrément, le locataire est déchargé des travaux de copropriété, sans compter la liberté de déménager.

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