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L’efficacité d’un investissement en loi Pinel est-elle limitée ?

 Maisons sous formes de billets euros

Selon le Laboratoire de l’Immobilier, l’objectif du dispositif Pinel semble avoir été partiellement atteint à cause du zonage actuel. Celui-ci est inadapté à la diversité des marchés locatifs, des loyers au sein de chaque zone, voire d’une même ville. Le dispositif est en effet inefficace sur les zones les plus tendues.

L’efficacité de l’investissement locatif en loi Pinel serait limitée. Les loyers du marché libre ne sont pas toujours supérieurs de 20% à ceux pratiqués. Le zonage actuel ne reflèterait pas la diversité des marchés locatifs. Le dispositif n’est pas efficace sur certaines zones. Les loyers peuvent varier du simple au double au sein de chaque zone.

Ainsi, le Laboratoire de l’Immobilier propose d’augmenter le nombre de zones de 4 à 10. Avec ce nouveau zonage, les communes où les loyers excèdent 20 euros le mètre carré sont exclues. C’est également le cas pour les communes où ils sont inférieurs à 8 euros.

L’efficacité du zonage Pinel remise en cause

En 2016, le Pinel a permis la production de 61 000 logements intermédiaires sur les zones tendues. Son objectif a pourtant été atteint en partie seulement, selon le Laboratoire de l’Immobilier.

Le zonage permet de déterminer le niveau de loyers maximum pouvant être appliqué par le propriétaire. Renaud Cormier, le directeur général de la plateforme Theseis affirme que :

Le Pinel fonctionne. C’est un dispositif sain et pérenne. Cependant, le dispositif est inefficace sur Paris et les zones les plus tendues. Il n’y a pas besoin d’aides financières sur ces marchés. Il faudrait plutôt agir au niveau des collectivités.

Renaud Cormier

D’après une étude du Laboratoire de l’Immobilier, des loyers vont du simple au double dans une même zone. Le directeur Franck Vignaud indique que :

Nous observons des zones qui sont tout sauf homogènes. Vouloir imposer les mêmes plafonds de loyers sur ces territoires n’a pas de sens. En dessous de 8 euros le mètre carré, on ne peut plus vraiment parler de zone tendue.

Franck Vignaud

En effet, les zones ne sont pas homogènes, à l’exception de l’agglomération de Lyon en zone B1, qui profite d’un territoire moins dense.

Le Laboratoire Immobilier propose une solution

Le dispositif Pinel est inefficace sur Paris et les zones les plus tendues. Le Laboratoire Immobilier offre ainsi une proposition de nouveau zonage.

Dans la zone B1, les loyers moyens varient entre environ 8 à 18 euros le mètre carré. Elle regroupe des villes très différentes, des métropoles régionales, des zones littorales. Dans les communes de la zone B2, les loyers moyens frôlent les 6 euros le mètre carré dans certaines villes.

En outre, il existe de grands écarts de loyers selon les arrondissements, à Marseille. Ainsi, le Laboratoire Immobilier propose une solution qui consiste à passer de quatre à dix zones avec un intervalle de 2 euros par zone. Dans certaines communes, le foncier se fait très rare. Le dispositif Pinel ne permet pas de produire plus de logements. Les rendements y sont trop faibles pour être attractifs.

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