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Coût et fiscalité relatifs à une résidence secondaire

Prix et fiscalite des residences

Acheter une résidence secondaire représente un placement intéressant pour enrichir son patrimoine. Elle permet d’obtenir un revenu complémentaire, ou de résider pendant les week-ends et les vacances, voire en permanence après le départ à la retraite, par exemple. Quels sont les éléments à prendre en compte pour préparer l’achat de sa résidence principale ?

Multiples frais relatifs à une résidence secondaire

Avoir une résidence secondaire implique des charges en double, aussi bien pour l’assurance habitation que pour l’équipement et les dépenses d’entretien. Par ailleurs, le propriétaire doit payer la taxe foncière et la taxe d’habitation, mais sans pouvoir bénéficier des abattements prévus dans le cas d’une résidence principale.

Il faut également compter la taxe d’ordure ménagère payable annuellement, même pour seulement quelques mois d’occupation. Enfin, si le prix au mètre carré est souvent plus attractif dans une petite commune, les impôts locaux y sont parfois élevés, comme dans les zones tendues.

Particulièrement en cas de recours à un prêt, tous ces éléments doivent être pris en considération lors du calcul du coût de l’opération afin d’estimer correctement sa capacité d’emprunt.

Règles de mise en location d’une résidence secondaire

Avant d’envisager la mise en location de sa résidence secondaire, plusieurs formalités sont nécessaires. La première est la demande de changement d’usage auprès de la mairie de sa commune, ou à défaut, une simple déclaration.

Les loyers perçus sont imposables au titre de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans la limite de 32 900 € annuels, les loueurs non professionnels ont droit à une réduction forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs. Une autre option, notamment pour ceux qui remboursent un emprunt immobilier, consiste à déclarer les coûts réels et déduire les charges, qui incluent les intérêts.

Avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, la location d’un meublé neuf situé dans une résidence de tourisme à l’exploitant pour une période de 9 ans offre un abattement de 11 % du prix d’achat hors taxe.

Fiscalité d’une plus-value de revente d’une résidence secondaire

En cas de revente d’une résidence secondaire, la plus-value peut être réduite de certains travaux ou diagnostics obligatoires. Aux 19 % d’impôt sur le revenu s’ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux.

Un abattement dégressif est appliqué sur l’IR. De 6 % par année de la sixième à la vingt et unième année de détention, le taux de celui-ci tombe à 4 % durant la vingt-deuxième année, avant exonération totale.

Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement commence à 1,65 % annuel de la sixième à la vingt et unième année de détention, diminue à 1,60 % pour la vingt-deuxième année, augmente de nouveau à 9 % entre la vingt-troisième et la vingt-neuvième avant l’exonération totale au-delà de 30 ans de détention.

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