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Les clés d’un investissement locatif réussi dans l’ancien

Investir dans l'ancien

Avec les taux très faibles actuels, l’investissement locatif dans l’ancien séduit, en meublé comme en location nue. En plus, les loyers perçus financent le remboursement d’un crédit bon marché. Pour une opération gagnante, 3 précautions sont essentielles : choisir judicieusement le bien, négocier le meilleur prêt et optimiser la fiscalité de cet actif lourdement taxé.

Choisir le bien idéal

Pour trouver rapidement un locataire, les grandes villes sont recommandées, mais les prix sont plus élevés, donc le rendement et l’éventuelle plus-value à la cession sont moindres.

À l’inverse, dans les villes moyennes, les logements sont plus abordables, mais le risque vient d’une vacance locative plus importante et d’une revente moins aisée ; pour sortir du lot, il faut un bien de qualité, au besoin amélioré par des travaux.

Les villes faisant l’objet d’un programme de rénovation urbaine représentent également une piste intéressante pour réaliser une petite plus-value, tout comme les périphéries des grandes agglomérations.

Optimiser le financement

Pour alléger les mensualités, un prêt sur 25 ans est possible, sous réserve d’avoir moins de 75 ans à son échéance et de bien évaluer sa capacité d’emprunt. Néanmoins, les banques exigent souvent la domiciliation de revenus, ou majorent de 0,10 à 0,30 point le taux habituellement appliqué au financement d’une résidence principale.

Le capital prêté diffère par ailleurs selon les établissements et leur méthode comptabilisation des loyers dans les revenus.

Sélectionner le bon régime fiscal

Les régimes simplifiés sont à privilégier aux régimes classiques, surtout lorsque le logement n’a nécessité que peu ou pas de travaux. Le régime microfoncier pour la location nue et le régime micro-BIC pour les locations meublées permettent un abattement de respectivement 30 % et 50 % sur les revenus locatifs avant imposition.

Néanmoins, pour un bien ancien nécessitant de gros travaux, le régime réel est la meilleure option. Pendant plusieurs années, les dépenses engendrées (intérêts d’emprunt, assurance du crédit, travaux intérieurs ou de copropriété, taxe foncière, gestion locative) viendront en effet en déduction des recettes (les loyers encaissés), faisant baisser considérablement l’impôt sur le revenu.

Dans le cas de la location meublée non professionnelle, le déficit foncier permet par ailleurs d’amortir le bien, à condition de l’étaler sur une longue période. Pour une location en meublé, le recours à une société civile immobilière est à proscrire, au risque de payer l’impôt sur les sociétés, au titre des bénéfices industriels et commerciaux dégagés.

S’engager sur le long terme pour le meublé

Aussi bien pour une location meublée que non meublée, la lourde taxation des plus-values immobilières impose un investissement locatif de longue durée pour rentabiliser l’opération. De plus, les éventuels travaux d’amélioration, déjà soustraits du revenu foncier, ne peuvent faire l’objet d’une deuxième déduction susceptible de minorer les plus-values.

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