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Fiscalité de la plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier

Clerc de notaire

Avant de vendre un bien immobilier, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou d’un logement à l’affectation différente, il est important de connaître au préalable la fiscalité applicable.

Les prélèvements appliqués à la plus-value sur la vente d’un bien immobilier

Le gain tiré par un particulier de la vente d’un bien immobilier hors résidence principale est soumis à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoutent les charges sociales à un taux de 15,5 %. Toutefois, après 22 ans de détention, le vendeur est exonéré de la taxe ; il faut en revanche attendre 30 ans pour éviter les prélèvements sociaux.

ImportantDepuis 2013, lorsque la plus-value nette réalisée dépasse les 50 000 €, elle est surtaxée de 2 % à 6 %. En cas de copropriété, le plafond de 50 000 € est calculé individuellement en fonction de la quote-part détenue dans le bien.

Ces règles s’appliquent aux résidences secondaires, aux logements locatifs ou vacants, aux locaux commerciaux, aux terrains, ainsi qu’aux parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI. L’ensemble de ces prélèvements est payé par le notaire à qui est confié l’établissement de l’acte authentique.

Méthode de calcul de la plus-value nette

La plus-value nette correspond à la différence entre le prix de vente du bien minoré de certains frais et le prix d’achat initial majoré de quelques coûts.

En ce qui concerne le prix de vente, le montant inscrit dans l’acte est déduit des dépenses directement engendrées par la cession, notamment les diagnostics obligatoires à effectuer sur le logement, la rémunération de l’agent immobilier, la TVA.

Quant au prix d’achat mentionné dans l’acte d’origine, il est additionné à la commission d’agence ainsi qu’aux droits de mutation (ou frais de notaire). Il est d’usage d’utiliser un forfait de 7,5 %, mais si les charges effectivement engagées sont supérieures à ce forfait, et que toutes les pièces justificatives sont disponibles, elles peuvent être intégrées au réel. De même, les travaux de rénovation, d’agrandissement… peuvent être déduits au réel (sur facture) ou suivant un forfait de 15 % après 5 ans de détention.

Les cas d’exonération

ImportantLa plus-value sur la cession de l’habitation principale est totalement exonérée d’impôt.

Pour les autres biens, la première vente est exonérée si tout ou partie de la somme obtenue est utilisée pour acheter la résidence principale dans les 24 mois qui suivent la vente. Est également exonéré le gain réalisé sur la vente d’un bien ou d’une part indivise d’un bien pour un montant maximum de 15 000 €.

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