L’investissement locatif dans l’ancien, une opération qui demeure financièrement attractive

Immobilier ancien

Malgré la hausse des prix immobiliers dans l’ancien, l’entrée en vigueur de l’IFI et l’augmentation de la CSG, l’investissement locatif dans l’ancien demeure une opération intéressante sur le long terme. Seules conditions : il faut trouver un bon emplacement et se tenir prêt à entreprendre des travaux de rénovation.

De nombreux avantages fiscaux

Dans le cadre d’un investissement locatif dans l’ancien, il faut impérativement s’attendre à réaliser des travaux de rénovation pour valoriser le bien et ainsi trouver plus facilement un locataire.

Important En effet, depuis les décrets sur la décence des logements, les locataires sont plus regardants sur certains aspects du bien, comme la performance énergétique ou le confort.

De l’avis des professionnels, refaire la peinture ne suffit plus, il faut apporter du confort. C’est ce qui permettra d’accroître la rentabilité de l’investissement, et de faciliter une éventuelle revente. En plus, cela permet de minimiser le turn-over des locataires.

L’investisseur peut bénéficier de divers dispositifs fiscaux pour alléger le coût des travaux. À titre d’exemple, il peut recourir :

  • au Pinel ancien dont les avantages sont identiques à ceux du Pinel dans le neuf ;
  • ou encore à la loi Malraux qui prévoit une déduction fiscale allant jusqu’à 400 000 euros.

Pour un investisseur expatrié, le régime de LMNP ou Loueur meublé non professionnel est particulièrement intéressant. Pour les travaux d’amélioration énergétique, il existe aussi :

  • l’éco-prêt à taux zéro ;
  • ou encore le Cite (crédit d’impôt pour la transition énergétique).

Ce dernier reste accessible jusqu’à fin 2018.

Important En plus des prix plus abordables par rapport au neuf, l’investissement dans l’ancien permet, lors de la valorisation du bien, de défiscaliser grâce au déficit foncier.

Cette solution permet d’alléger les impôts en déduisant des loyers le coût des travaux de rénovation, et en reportant le déficit sur l’ensemble des revenus annuels, à hauteur de 10 700 euros.

Pour optimiser l’opération, il est même recommandé de souscrire un prêt travaux. Ce qui engendrera des intérêts d’emprunts qui viendront renforcer le déficit foncier.

Attention à choisir un bon emplacement

Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est un critère primordial.

Important Un bon emplacement permet de s’assurer une belle plus-value à la revente.

En la matière, l’ancien dispose d’un grand avantage sur le neuf.

Les spécialistes recommandent notamment d’investir dans les centres-villes, dans les zones à forte attraction touristique, les villes où la demande étudiante est importante, mais aussi là où il y a des biens productifs.

Les professionnels attirent toutefois l’attention des investisseurs sur le retour éventuel du plafonnement des loyers, prévu par le projet de loi ELAN. Cette mesure concernerait notamment 28 zones tendues.

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