Un apport personnel important ne garantit pas l’obtention d’un crédit immobilier

Apport personnel important garantit pas obtention credit immobilier

Il est de notoriété commune qu’un apport personnel conséquent permet d’obtenir des conditions de crédit plus attractives. Mais beaucoup ignorent qu’il ne garantit pas l’octroi du financement. En effet, les banques tiennent également compte de l’origine de cet argent, et si la situation financière de l’emprunteur ne les satisfait pas, elles peuvent rejeter la demande.

Un refus de crédit est possible malgré un gros apport

De nombreux Français sollicitent un emprunt immobilier avec un apport provenant d’un héritage ou d’un don, ce qui n’empêche pas un refus. Car les critères des revenus et de la capacité d’emprunt restent incontournables. En premier lieu, la banque exige que la part des échéances de remboursement ne dépasse pas le tiers des ressources mensuelles globales du ménage. En outre, le reste à vivre doit respecter un certain seuil.

Si ces conditions ne sont pas réunies, la banque peut retoquer le dossier. Car l’important est la capacité de l’emprunteur à honorer ses échéances sur la durée. Le respect du fameux taux d’endettement maximum de 33 % est donc incontournable.

Par ailleurs, les banques épluchent les relevés de compte du souscripteur afin d’évaluer ses qualités de gestionnaire. Les personnes dont le compte est régulièrement à découvert, ou qui multiplient les grosses dépenses superflues ont peu de chances de décrocher un prêt, faute d’assurance qu’ils pourront « tenir » pendant des années jusqu’au terme du contrat.

Il arrive que la banque consente à financer le projet, mais en limitant l’enveloppe octroyée pour s’adapter aux moyens du client. Mais la somme risque alors de ne pas couvrir le prix d’achat et les frais annexes (droits de mutation, frais de dossier et de garantie, etc.).

L’apport personnel reste un facteur favorisant

Pour la majorité des dossiers, les établissements prêteurs exigent environ 10 % pour prendre en charge au moins les frais d’acquisition. Mais la forte concurrence pousse également bon nombre d’entre eux à accepter des financements à 110 %, c’est-à-dire sans apport. Quant aux emprunteurs, dans le contexte de taux faibles actuel, ils préfèrent éviter de puiser dans leur épargne et maximiser le montant du prêt. Ainsi, entre 2012 et 2017, le pourcentage d’opérations incluant un apport est passé de 20 % à 13 %.

Bien entendu, l’apport personnel n’est pas inutile pour autant. Cet élément pèse dans la décision de la banque. Et en réduisant le capital emprunté, il permet d’alléger les charges mensuelles du ménage.

Et si ce pécule a été créé grâce à de petites sommes mises de côté régulièrement ou puisé sur un contrat d’assurance vie ou un PEL, et non grâce à une aide ponctuelle d’un proche, représente un atout de taille pour convaincre le banquier.

Quelques conseils pour « améliorer » son dossier de demande de prêt

Aux clients qui disposent d’un gros apport, mais d’un mauvais dossier, les experts recommandent d’utiliser l’argent pour revoir le montant du crédit sollicité à la baisse. Pour ceux qui cumulent les crédits personnels (achat d’une auto, d’un équipement pour le logement, etc.), c’est le moment de les solder afin de diminuer le taux d’endettement et permettre de souscrire un emprunt immobilier plus important.

Une partie de la somme peut également être bloquée en épargne pour servir de garantie.

Enfin, c’est le moment d’assainir ses comptes bancaires afin que les trois ou six relevés mensuels présentés par la suite ne montrent aucun découvert. Avec ce dossier plus solide, ces candidats à l’emprunt augmentent leurs chances lors d’une tentative ultérieure.

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