Les propriétaires bailleurs doivent-ils reporter leurs travaux immobiliers à 2018 ?

Plan de travaux immobiliers

Peut-on lancer les travaux immobiliers dès 2017 ou faut-il attendre 2018 ? Le prélèvement à la source va chambouler le financement des travaux.

En règle générale, un propriétaire doit procéder à une déclaration fiscale de tous ses revenus fonciers. Ainsi, après avoir soustrait toutes les charges se rapportant à la location du logement, telles que les taxes foncières, l’assurance ou les travaux, le propriétaire déclarera le montant net à l’impôt sur le revenu.

La fiscalité prévoit des changements conséquents en ce qui concerne la prise en compte des travaux dans le calcul des revenus fonciers. En effet, un système de prélèvement à la source va être mis en place très prochainement. Mais cette réforme ne concernera pourtant que la location de logements nus, mais plus distinctement les propriétaires contribuables qui sont soumis au régime réel. Le professeur en droit fiscal, Frédéric Douet de préciser :

Cela ne concerne pas les personnes louant en meublé, les revenus tirés de ces locations devant être déclarées obligatoirement en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) .

Frédéric Douet

Pour les propriétaires qui sont souscrits au régime du micro-foncier, les charges pour la déduction des revenus fonciers seront remplacées par une réduction fiscale forfaitaire de 30%. Pour cette catégorie de propriétaires, les recettes annuelles ne doivent pas excéder les 15.000 euros.

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Quel impact sur le déficit foncier ?

Le déficit foncier se définit par un résultat négatif des revenus après des charges. Ainsi, pour un montant qui se trouve en dessous de la barre des 10.700 euros, le déficit sera déduit du revenu global de la même année. Dans le cas où le montant du déficit va au-delà de ce plafond, l’imputation du reliquat sur les revenus fonciers pourra s’étaler sur les 10 prochaines années.

Avec la mise en place du prélèvement à la source, les contribuables risquent de subir une double imposition en 2018. C’est afin d’éviter une telle situation que le gouvernement a décidé que l’année 2017 soit une « année blanche » en matière de fiscalité.

Ainsi, sans considérer les revenus exceptionnels, les revenus fonciers de 2017 se verront assujettis à un crédit d’impôt spécifique pour bénéficier d’une exonération d’impôts. Mais cette mesure a un impact limitatif pour le déficit foncier, car son imputation sera exercée sur les revenus automatiquement exonérés d’impôt. Le prélèvement à la source n’aura donc aucun effet fiscal palpable en ce qui concerne le déficit foncier.

Se lancer ou attendre ?

Étant donné que le mode de calcul sera assez complexe pour les deux années qui vont suivre (2017-2018), il serait préférable d’attendre que le système soit bien rodé pour entamer les travaux, et ainsi bénéficier d’un cadre fiscal adéquat.

Suite à la mise en place du prélèvement à la source, le gouvernement a aussi instauré un autre mode de calcul pour restreindre son effet. Ainsi, pour calculer les charges déductibles en 2018, le montant moyen des travaux effectués en 2017 sera conjugué avec celui de 2018. Ce qui veut dire que le fisc ne prendra pas en compte la totalité des dépenses pour 2018.

La meilleure solution serait alors de reporter les travaux à partir de 2019 afin de jouir d’une meilleure aisance fiscale. En effet, ce sera à compter de cette année que reprendra la prise en compte intégrale des travaux dans le calcul des charges déductibles des revenus fonciers. Par ailleurs, en ce qui est de la réalisation des travaux, les propriétaires peuvent recourir à un prêt travaux auprès d’une banque ou un établissement de crédit pour financer les gros chantiers.


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