Le congé pour vendre donné au locataire doit systématiquement être assorti d’un préavis

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 février 2023 .
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Publié le mercredi 28 octobre 2020 10:54 par la Rédaction Meilleurtaux

Un propriétaire peut prendre congé de son locataire s’il souhaite vendre son logement. Toutefois, il est tenu de respecter un préavis de 3 mois. La Cour de cassation a rappelé cette obligation dans une affaire récente. S’étant retrouvé en faillite, un propriétaire a souhaité mettre rapidement en vente son bien immobilier.

Un souscripteur d’assurance habitation locataire a saisi la Cour de cassation, car son propriétaire prévoyait de l’expulser sans respecter le délai de préavis légal. Le logement qu’il occupait fait partie des actifs d’une société ayant fait banqueroute. Selon le liquidateur, il fallait les écouler dans les meilleures conditions. Pour le bien immobilier, il s’agissait donc de le vendre vide et de résilier le bail.

Chargé de contrôler la procédure de liquidation, le juge-commissaire du tribunal de commerce a approuvé l’opération. Il n’empêche que les droits du locataire doivent passer avant l'intérêt des créanciers de la société en faillite selon la Cour de cassation.

Comment donner congé pour vendre à un locataire ?

La loi dispose que le propriétaire d’un logement qui désire donner congé à son locataire est obligé d’observer un préavis de 3 mois. Il faut par ailleurs que la décision soit motivée par le souhait de vendre le bien immobilier et que son achat soit proposé au locataire (droit de préemption). Autrement, le congé risque d’être frappé de nullité.

ImportantLes juges de la Cour de cassation ont précisé que les spécificités de la procédure de liquidation ne permettent pas de déroger aux obligations instaurées par la loi du 6 juillet 1989 concernant le congé pour vendre.

Portant sur les relations entre les bailleurs et les locataires, ce texte met en place des garanties pour le détenteur d'un bail d'habitation.

Dans cette affaire, la juridiction n’a pas tenu compte du loyer avantageux dont a bénéficié le locataire, ce dernier étant un proche du dirigeant de la société propriétaire.

Une démarche soumise à une réglementation stricte

La Cour de cassation conclut que l’urgence à réaliser dans les meilleures conditions des actifs pour s’acquitter des dettes envers les créanciers d’un propriétaire ne permet pas au liquidateur de passer outre les dispositions de la loi de 1989.

Plus globalement, les juges du fond s’assurent de la bonne foi d’un propriétaire concernant son intention de vendre son bien immobilier. Pour ce faire, ils peuvent vérifier qu’une publicité a été créée pour le logement ou qu’un mandat de vente a été signé. Il faut en effet savoir que certains bailleurs prétextent le congé pour vendre dans l’unique but de libérer un bien, violant ainsi les droits des locataires.

Une telle pratique expose pourtant à une amende pénale de 6 000 euros maximum s’il s’agit d’une personne physique. Pour une personne morale, la sanction s’élève à 30 000 euros.