La loi Nogal pourrait apaiser les rapports entre les bailleurs et leurs locataires

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Le 14 janvier dernier, un député de Haute-Garonne a proposé une loi concernant les rapports locatifs. L’objectif du texte en question consiste d’une part à mettre les propriétaires en confiance. D’autre part, il veut que les locataires accèdent plus facilement au logement, comme l’énonce le communiqué du parlementaire en question. Ce dernier prévoit des mesures drastiques pour y parvenir.

Placer les professionnels de l’immobilier au centre des rapports entre les propriétaires et les locataires. Les administrateurs de biens, tout comme les agents immobiliers, sont censés être considérés comme des tiers de confiance. C’est ce que propose le député Mickaël Nogal dans un texte de loi. Le parlementaire souhaite que les propriétaires soient sécurisés. En même temps, il aspire à rendre les rapports locatifs plus fluides.

La proposition de loi devrait être définitivement adoptée avant que l’année ne s’achève. Par ailleurs, elle est censée entrer en vigueur dès le début de l’an prochain. Aucune disposition ne porte sur l’assurance habitation propriétaire ni sur la couverture locataire.

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Quelles sont les propositions formulées par le député ?

Lorsque la loi Nogal s’appliquera, le propriétaire ne recevra plus de dépôt de garantie de la part du locataire. La somme devra être versée au spécialiste de la gestion locative, même s’il s’agit d’une location de particulier à particulier. Ce professionnel pourra également couvrir les loyers impayés en cas de défaut de paiement du locataire.

Par le biais d’un mandat unique, les frais liés aux éventuelles procédures seront également pris en charge. Le mandat peut par ailleurs comprendre une protection contre les dégradations. Autre mesure citée : le bailleur ne pourra plus exiger qu’un seul garant à leur locataire.

Hormis cette proposition de loi, voici d’autres dispositions réglementaires supposées améliorer les rapports existant entre les bailleurs et leurs locataires :

  • Instauration d’une « grille de vétusté unique » qui revêtira un caractère officiel, de sorte d’éviter les litiges.
  • Création d’un « observatoire des délais de traitement des procédures d’expulsion ».
  • Incitation à l’intermédiation locative par le versement d’une prime aux bailleurs optant pour ce dispositif.

Une révolution dans le secteur ?

L’auteur de la proposition de loi évoque de nombreuses raisons qui justifient l’application du texte. Par exemple, il avance que 65 % des requêtes émises par les locataires devant les tribunaux concernent le non-remboursement du dépôt de garantie. Mickaël Nogal veut aussi restreindre l’usage de la caution moyennant des mesures plus équitables pour les parties au contrat de bail.

Par ailleurs, l’importance du taux d’impayés (2 à 2,5 % environ) fait que certains bailleurs demandent aux candidats à la location des documents normalement prohibés. Tel est le cas du papier qui atteste de la bonne tenue de compte. D’autres finissent par pratiquer des sélections discriminatoires.

Le député note aussi que les propriétaires tendent à exiger jusqu’à trois garants dans les grandes agglomérations, ce que les populations vulnérables ne peuvent pas honorer. En tout cas, avec sa proposition de loi, le parlementaire entend accélérer la couverture des loyers impayés. La procédure se veut notamment plus rapide par rapport à celle qui fait intervenir les assurances loyers impayés ou la garantie locative Visale.

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Des acteurs à convaincre et des défis à relever

Certains acteurs s’opposent à l’adoption du texte de loi de Mickaël Nogal. 95 % de bailleurs sondés l’année dernière dans le cadre d’une étude réalisée par l’UNPI déplorent les mesures portant sur les dépôts de garantie.

C’est ce que révèle le président du syndicat, Christophe Demerson. Selon lui, il n’est pas nécessaire de faire appliquer une loi qui ne concernerait que 0,07 % des contrats conclus. Il émet aussi un commentaire sur le mandat supposé régir l’activité des intermédiaires de confiance :

De facto, les propriétaires se verront contraints de souscrire une nouvelle assurance obligatoire prévue par le « mandat de gestion unique » au coût inconnu. C'est inacceptable.

Christophe Demerson

En effet, ce sont les propriétaires-bailleurs eux-mêmes qui régleront la facture imputable à la souscription du mandat. Aux charges y afférentes pourraient être déduites les recettes issues de la location meublée et les revenus fonciers découlant de la location non meublée.

Autre défi à relever : la situation actuelle est telle que deux tiers des locations s’opèrent entre particuliers.

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