Fiscalité immobilière – Quand les résidences secondaires deviennent principales…

2010 fev 03Les propriétaires qui veulent céder leur résidence secondaire et éviter d’avoir à payer des taxes sur les plus-values optent pour la transformation en résidence principale. En effet, la résidence principale demeure le seul bien qui, une fois mit en vente, est exonéré des impôts sur les plus-values.

Transformer sa résidence secondaire en résidence principale

Même si le changement est souvent très contraignant, certains propriétaires qui projettent de vendre leur résidence secondaire n’hésitent pas à en faire leur résidence principale pour s’exempter des taxes sur les plus-values.

L’imposition immobilière peut les toucher lourdement, car depuis 2013, l’exonération totale de la plue value n’est accessible qu’après avoir possédé le bien pendant 30 ans - au lieu de 15 auparavant. Le taux d’abattement est progressif, ce qui fait qu’un particulier propriétaire d’un bien depuis 15 ans ne pourra bénéficier que d’un abattement de 20 %.

Si la résidence lui appartient depuis 25 ans, alors il devra tout de même payer des impôts sur 40 % des plus-values réalisées.

Des démarches complexes

Pour transformer une résidence secondaire en principale, il est impératif que le déménagement soit effectif. En effet, l’administration fiscale ne manquera pas d’exploiter toutes les données (factures de gaz, d’électricité, d’eau...) à sa disposition pour vérifier que le propriétaire occupe bien les lieux de façon régulière.

Celui-ci doit en outre effectuer les démarches administratives afférentes (déclarations de changement d’adresse auprès de l’administration et de tous les autres organismes : banques, assurance, mutuelle, etc.) et scolariser le cas échéant ses enfants dans des établissements de la région.

Les conseillers fiscaux estiment que pour que l’objectif soit atteint et pour ne pas courir le risque d’une requalification fiscale, le propriétaire doit au moins laisser passer un exercice fiscal (en déclarant et en s’acquittant de ses impôts dans la localité) avant de procéder à la cession. Sans surprise, les propriétaires qui peuvent se permettre de recourir à cette "astuce", au demeurant très contraignante, sont pour la plupart des retraités.

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