Crédit immobilier : taux fixe ou taux révisable... C’est le moment de choisir !

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Publié le mardi 20 janvier 2009 17:46 par la Rédaction Meilleurtaux

Les taux d'intérêt des prêts à taux révisable

Ils se calculent en additionnant une marge (comprise entre 0,60 point et 1,50 point selon les banques et le profil de l'emprunteur) au taux à court terme (Euribor 3 mois ou 1 an) qui reflète le prix auquel les banques s'échangent de l'argent sur de courtes périodes. Dans un contexte de crise financière mondiale, les banques jouent la prudence et hésitent à se prêter de l'argent... Par exemple : pour un taux Euribor 3 mois à 2,50 %, le taux de départ appliqué à un crédit à taux révisable se situe aux alentours de 4 %. Ainsi, sur 25 ans, certaines banques proposent à leurs clients un taux de départ entre 3,95 % et 4,05 %. Ce taux est fixé pendant toute la première année. À partir de la 2^ème année le taux est révisé, mais le client peut à tout moment et sans frais, fixer son taux définitivement. Ce taux sera alors calculé par rapport au "taux du secteur privé Long Terme" majoré de 1,50 % environ, soit actuellement 5,30 %, contre un taux fixe sur 25 ans à 4,85 %.

Les taux d'intérêt des prêts à taux fixe

Ils sont fixés par les banques à partir du taux d'intérêt à long terme des marchés financiers (OAT 10 ans). C'est le taux fixe à long terme auquel emprunte l'État français sur une longue durée. L'OAT, à 3,55 % contre 4,82 % en juin dernier, est actuellement orienté à la baisse.

L'évolution des taux des marchés financiers

Jusqu'au début du mois de décembre, nous étions dans une situation exceptionnelle "d'inversion de la courbe des taux", où les taux de court terme étaient supérieurs aux taux de long terme. Mi-septembre 2008 par exemple, l'Euribor 3 mois était à 4,97 % et l'OAT 10 ans 4,33 % (soit un écart de -0,64 %). À ce moment-là, il était donc plus intéressant de souscrire un prêt à taux fixe.

Depuis la mi-décembre, sous l'effet de la politique de la Banque Centrale Européenne (BCE) de baisse de ses taux directeurs, les taux de référence des crédits immobiliers diminuent et en particulier les taux de court terme qui se rapprochent peu à peu du principal taux directeur de la BCE (2,50 % contre 4,25 % en octobre 2008).

Taux au 19 janvier :

• Euribor 3 mois : 2,41 % au plus bas depuis début 2006 contre 5,40 % mi-octobre 2008,
• Euribor 1 an : 2,57 % au plus bas depuis début 2006 contre 5,51 % fin octobre 2008,
• OAT 10 ans : 3,55 % contre 4,86 % le 3 juillet 2008.

Actuellement, pour un crédit sur 20 ans, vous pouvez obtenir avec un excellent dossier un taux fixe à 4,60 % ou un taux révisable à 5 %.

Exemple : pour un prêt de 150 000 € sur 20 ans, un prêt à taux révisable par rapport à un prêt à taux fixe vous fait perdre 394 € sur la première année et 800 euros au bout de 5 ans.

Les conseils de meilleurtaux.com

Pour l'instant, il vaut donc mieux privilégier un prêt immobilier à taux fixe. Mais la situation est en train de s'inverser... Avec la forte baisse entamée par l'Euribor 3 mois qui se rapproche de 2 %, les taux variables sont orientés à la baisse et pourraient devenir très profitables dès la fin du premier trimestre 2009, aux alentours de 4 % sur 20 ans, bien en-dessous de tous les taux pratiqués actuellement ! Et ce d'autant plus que la BCE pourrait baisser à nouveau son principal taux directeur et le ramener à 2 %.

Aux emprunteurs ayant déjà un prêt à taux variable, nous conseillons donc de conserver leur prêt et profiter enfin de baisses de mensualités qui seront effectives – ou le sont déjà – après révision contractuelle. La baisse de mensualité devrait être vraiment intéressante dès le début du second trimestre.

Pour les emprunteurs s'apprêtant à souscrire un prêt : ils peuvent choisir un prêt à taux variable à condition de choisir un taux variable capé qui ne pourra dépasser un "plafond" défini lors de la signature du contrat. Ses variations sont répercutées sur les mensualités, mais celles-ci ne peuvent dépasser un certain montant connu à l'avance.