Crédit immobilier : pourquoi les taux des prêts révisables sont-ils supérieurs aux taux fixes ?

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Publié le vendredi 26 septembre 2008 18:27 par Meilleurtaux.com

Choisir entre un prêt à taux fixe et à taux variable est une décision importante qui peut vous faire gagner, ou parfois perdre de l'argent... Pour être certain de prendre la bonne décision, lisez nos conseils.

Nous sommes actuellement dans une situation exceptionnelle où les taux à court terme sont supérieurs aux taux de long terme. On assiste à une "inversion de la courbe des taux". À titre d'exemple, au 1^er janvier 2006, le taux à 3 mois (Euribor) était à 2,45 % et le taux à 10 ans (OAT) à 3,35 % (soit une différence de +0,57 %). Au 17 septembre 2008, ils sont à 4,97 % pour l'Euribor3 mois et 4,33 % pour l'OAT 10 ans (soit un écart de -0,64 %). Ces taux servent de référence pour calculer les taux d'intérêt fixes et révisables des crédits immobiliers.

Les taux d'intérêt des prêts à taux révisable

Ils se calculent en additionnant une marge (comprise entre 0,60 point et 1,50 point selon les banques et le profil de l'emprunteur) au taux à court terme (Euribor 3 mois ou 1 an) qui reflète le prix auquel les banques s'échangent de l'argent sur de courtes périodes. Dans un contexte de crise financière mondiale, les banques jouent la prudence et hésitent à se prêter de l'argent... Par exemple : pour un taux Euribor à 3 mois à 5 % et une marge de 0,60 %, le taux appliqué à un crédit à taux révisable peut monter à 5,60 %... Il est ensuite réévalué périodiquement en fonction des évolutions des taux du marché.

Les taux d'intérêt des prêts à taux fixe

Ils sont fixés par les banques à partir du taux d'intérêt à long terme des marchés financiers (OAT 10 ans). C'est le taux fixe à long terme auquel emprunte l'État français sur une longue durée. L'OAT, à 4,33 % contre 4,82 % en juin dernier, est actuellement orienté à la baisse.

Actuellement, pour un crédit sur 20 ans, vous pouvez obtenir avec un bon dossier, un taux fixe à 5,20 % ou un taux révisable à 5,30 %. Au regard de ces chiffres et des méthodes de calcul des taux fixe et révisable, on comprend pourquoi il vaut mieux, pour l'instant, privilégier un prêt immobilier à taux fixe.

Exemple : pour un prêt de 150 000 € sur 15 ans, par rapport à un prêt à taux fixe, un prêt à taux révisable vous fait perdre 280 € sur les deux premières années (perte probable réalisée au 9 septembre 2008). En plus de cette perte initiale, vous courez le risque d'une hausse très probable des taux d'intérêt à court terme pendant la durée du prêt. Dans ce cas, les mensualités, après la période initiale, seront revues à la hausse et le coût de votre crédit en sera augmenté. Au total, vous perdrez 5 800 € si vous gardez le prêt sur sa durée totale (15 ans), et 2 570 € si vous remboursez le prêt au bout de 8 ans.