Vieillissement de la population et marchés immobiliers

2017 aura été un bon cru pour les agences immobilières. A près d’1 million, le nombre de transactions réalisées a atteint un nouveau record historique tandis que les prix des logements anciens ont augmenté de 4 %. Bien que le niveau des prix soit toujours au-dessous de la moyenne de la zone euro et la vitesse de rotation inférieure à celle d’avant la crise, le marché Français rattrape le retard des années 2012-2015 à la faveur d’une économie plus solide et de conditions monétaires toujours avantageuses.

Indice des pris immobiliers fev2018

Mais les moyennes cachent des réalités très hétérogènes d’un territoire à l’autre. Ainsi, si les prix moyens au m² ont flambé à Bordeaux, à Paris et à Lyon, 16 départements ont accusé une baisse. La concentration de la demande dans les grandes métropoles se conjugue avec un autre phénomène majeur qui explique les difficultés de certains marchés immobiliers : le vieillissement de la population. 

L'impact des naissances sur le marché immobilier

L’explosion des naissances dans l’après-guerre (le fameux baby boom) a significativement contribué à l’envolée des prix immobiliers au cours de 60 dernières années. L’arrivée de ces générations à un âge avancé va renverser l’équilibre entre l’offre et la demande de biens immobiliers. La différence entre le nombre de vendeurs immobiliers nets (individus âgés de 60 ans et plus) et d’acheteurs nets (individus âgés de 20 à 60 ans) diminue depuis 2007. D’après les projections, la baisse devrait se poursuivre jusqu’au milieu du XXIe siècle, période à laquelle la pyramide des âges de la France reviendrait à l’équilibre. Au cours des 30 à 40 prochaines années, l’accroissement de l’offre immobilière dans un contexte de rétrécissement de la demande se traduira par une correction des prix immobiliers, d’autant plus forte que les conditions financières (taux d’intérêt, durées d’emprunt) se détérioreront.

Simon Arnaud et Essafi Yasmine, « Concurrence générationnelle et prix immobiliers », in Revue d’économie régionale et urbaine, 2017

Difference-nombre-acheteurs-et-nombre-vendeurs-fev2018

La correction d’un marché qui s’emballe depuis 20 ans serait a priori salutaire. La baisse des prix rendrait la propriété accessible à un plus grand nombre de personnes, ce qui gonflerait la demande et conduirait à un nouvel équilibre des prix. Ce serait le cas si l’offre et la demande de biens immobiliers était équitablement répartie sur le territoire national. Or :

  • Le poids du vieillissement est fortement variable selon les départements et particulièrement marqué dans les territoires éloignés des métropoles ;
  • Les jeunes de 25 à 40 ans (autrement dit la tranche d’âge qui regroupe l’essentiel des accédants à la propriété) se concentrent de plus en plus dans les métropoles.

Cette réalité divergente éclaire la forte corrélation négative qui existe déjà entre la part des 80 ans et plus dans la population d’un territoire et le niveau des prix au m².

Ainsi, les trois départements qui comptent le plus de seniors très âgés en proportion de leur population totale (la Creuse, le Lot, l’Indre) accusent un écart de prix des logements anciens, par rapport à la moyenne nationale, de -56 %, -33 % et -51 % respectivement.

Le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande de biens immobiliers signifie que, dans les 30 à 40 prochaines années, les prix vont continuer à grimper dans les grandes métropoles économiquement attractives (où les logements sont de plus en concurrence avec les bureaux) tandis que les territoires vieillissants souffriront d’une correction marquée de leurs marchés immobiliers, phénomène davantage aggravé par une fiscalité agressive sur les résidences secondaires.

Toujours plus de seniors dans les zones à risques

La corrélation entre vieillissement et baisse des prix immobiliers a le mérite d’attirer l’attention sur les zones à risques, comme les territoires côtiers qui attirent aujourd’hui un nombre croissant de jeunes seniors. Prévoyant des moins-values importantes, les acheteurs y seront moins nombreux. Parallèlement, les seniors rencontreront des difficultés à vendre leur bien, avec des répercussions négatives sur leur niveau de vie dans un contexte d’allongement de la durée de vie et de la hausse consécutive des besoins financiers.

edito-fev2018

C’est tout l’enjeu du développement actuel de la « silver finance » et notamment des initiatives pour moderniser le viager et les mécanismes de démembrement de propriété, permettant à l’acheteur de se prémunir contre le risque de moins-values. Ces initiatives sont nécessaires mais non suffisantes car l’attractivité du territoire domine in fine l’aspect financier de l’acquisition.

C’est pourquoi la redynamisation des zones non-métropolitaines et leur aménagement pour coller aux attentes des jeunes générations sera le plus grand défi immobilier des décennies à venir.

Beaucoup a été dit à ce sujet, mais au moins autant reste à faire, en commençant pas une couverture numérique de qualité, en valorisant les actifs naturels et culturels et en misant sur l’innovation. Le défi est de taille, mais c’est la seule option qui réconcilie les intérêts individuels avec l’intérêt collectif.

Nicolas Bouzou

nicolasbouzouÉconomiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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