Rapport Nogal : des propositions originales pour le mandat de gestion locative, mais des ambitions irréalistes

Le rapport Nogal, intitulé « Louer en confiance » dresse une série de propositions pour améliorer les relations entre les bailleurs, les locataires, les gestionnaires de biens et les assureurs. Son objectif est triple : encourager les propriétaires à mettre leurs biens sur le marché, remettre les professionnels de la gestion au centre du secteur de la location, diminuer les exigences imposées aux locataires. Si l’objectif est louable et la méthode intéressante, les résultats escomptés semblent irréalistes.

Quel constat ?

Cette proposition part d’un constat paradoxal : la garantie loyers impayés (GLI) ne couvre que 10% du marché alors que la peur des loyers impayés et des dégradations constitue le principal motif de renoncement à mettre un bien en location.

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C’est surtout vrai chez les retraités, qui représentent 37% des propriétaires-investisseurs. Quand un gestionnaire de bien propose à un propriétaire de souscrire une assurance, il présélectionne les dossiers, et ne propose individuellement à la garantie que les risques les plus grands. À l’inverse, si les mandataires proposent systématiquement la GLI, ils deviennent soumis aux critères extrêmement stricts des assureurs, et perdent la liberté de sélectionner les dossiers comme bon leur semble.

Cette situation aboutit à un résultat où chacun est perdant : soit l’assureur fait face à un phénomène d’anti sélection, soit le gestionnaire n’est plus libre d’exercer son métier comme il l’entend.

Le phénomène d’anti sélection a été décrit en 1970, dans le célèbre article du prix Nobel d’économie George Akerlof, « The market for lemons ». À travers l’exemple du marché des voitures d’occasion, Akerlof montre que seuls les vendeurs de voitures dégradées ont intérêt à participer au marché. Comme les mauvaises voitures chassent les bonnes, les distributeurs de la GLI ne récupèrent que des dossiers fragiles et pratiquent des prix élevés.

Risques partagés

Le nouveau mandat de gestion fonctionne en obligeant les mandataires de gestion à souscrire une assurance de garantie contre les loyers impayés, tout en supportant une partie des risques sur leurs deniers propres. Les propriétaires n’auraient de leur côté plus aucune relation avec les assureurs. Les gestionnaires s’engageront à fournir quoiqu’il arrive les loyers aux propriétaires et à prendre en charge les dégradations.

Les agences et organismes de gestion n’assureraient plus individuellement chaque locataire, mais souscriraient une police globale pour tous leurs mandats. Ils ne pourraient par exemple faire fonctionner l’assurance que si les pertes engendrées par les loyers impayés dépassent 1% du total du montant annuel des loyers encaissés.

Les risques sont ainsi partagés entre les distributeurs de la garantie et les intermédiaires de gestion.

En échange de cette prise de risque supplémentaire, ces derniers seraient libres de gérer les dossiers des locataires sans être trop contraints par les exigences de solvabilité des assureurs. Les propriétaires, de leur côté, n’auraient plus qu’un seul interlocuteur : les organismes à qui ils confient leur bien. En conséquence, on peut s’attendre à ce qu’une partie des logements laissés vides revienne sur le marché.

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Les propriétaires, les grands gagnants

Une telle ambition, portée par la loi, vise surtout à faciliter l’accès à la location des ménages les plus à risque : titulaires de CDD, autoentrepreneurs, etc. Malgré tout, les mandataires de gestion continueront à sélectionner les meilleurs dossiers pour minimiser leurs risques. Les profils les plus précaires ne risquent donc pas de voir leur situation s’améliorer. Le partage des risques entre les gestionnaires et les assurances sera in fine porté par le locataire, soit par enchérissement des frais d’agence, soit par l’exclusion des profils à risque.

Contrairement à l’exemple du marché de l’automobile d’occasion chez Akerlof, qui suppose une asymétrie d’informations entre vendeurs et acheteurs, les agences immobilières et autres organismes gestionnaires disposent des dossiers des candidats. Ils ont donc parfaitement connaissance de leur situation familiale et socio-professionnelle et peuvent donc exclure les dossiers les moins sûrs.

Seul le propriétaire sera gagnant sur toute la ligne, en assurant ses revenus fonciers.

Le mandat de gestion renouvelé pourrait toutefois avoir un effet bénéfique sur l’offre, à travers la mise sur le marché de la location de certains logements vides, bienvenue dans les zones tendues comme la ville de Paris et plus généralement les grandes métropoles.

 

Nicolas BouzouJacques Witt SipaNicolas Bouzou est un économiste et essayiste français, il a fondé le cabinet de conseil Asterès en 2006 qu’il dirige depuis et est directeur d’études au sein du MBA Law & Management de l’Université de Paris II Assas. Il a également créé le Cercle de Belém qui rassemble des intellectuels européens libéraux et progressistes. Il est régulièrement publié dans la presse française et étrangère. Nicolas Bouzou est l’auteur d’une douzaine d’ouvrages, dont le dernier, co-écrit avec Julia de Funès, a été publié en septembre 2018 aux Editions de l’Observatoire : «La comédie (in)humaine, comment les entreprises font fuir les meilleurs».

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