Quand la valeur reste entre les murs : l’immobilier dans la grande mutation

Il y a trois ans, Samsung annonçait travailler sur un business model révolutionnaire pour l’immobilier : l’entreprise technologique voulait donner des maisons et se rémunérer exclusivement sur les services qu’elle fournirait aux propriétaires. Seulement, le projet n’a jamais vu le jour. Pourquoi ? Tout simplement car l’économie répond à quelques lois puissantes et que, même innovant, un business model qui ne se conforme pas à ces lois n’a aucune chance de prospérer. C’est là tout l’enjeu de la période : la mutation technologique en cours crée une hyperinflation de projets innovants, de modèles disruptifs et d’initiatives révolutionnaires. Dans ce tsunami entrepreneurial il faut cependant apprendre à discerner le bon grain de l’ivraie, les innovations de rupture des discours marketing enflammés. Et pour ce faire, les lois de l’économie constituent probablement l’une des meilleures grilles d’analyse.

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Donner des maisons pour vendre des services, une bonne idée ?

Non, répond l’économiste. Le développement progressif des objets connectés et la remise au goût du jour de la vieille « domotique » ont pu faire croire que la valeur allait glisser des murs du logement aux objets qui y sont contenus voire aux services qui y seront produits. Seulement, une loi fort simple est celle de la rareté : tout ce qui est rare est cher et tout ce qui est abondant est bon marché.

Or la concurrence est considérable sur le segment des objets connectés et des services à la maison, entre les géants de la Tech (Apple, Google, Nest), les entreprises traditionnelles (Legrand, Phillips), les magasins de bricolage (Leroy-Merlin) et les acteurs de la construction (Bouygues et consorts). L’abondance d’offre est donc de mise. Un ménage voulant équiper son logement en services pourra mettre en concurrence tous ces acteurs et obtenir un prix se rapprochant du coût marginal. Coût marginal qui, entre la collecte de données et la montée en puissance des algorithmes, devrait baisser. L’idée de Samsung qui consistait à donner des logements pour vendre des services consiste à ne tirer aucun revenu du segment où l’offre est rare (le logement) pour se rémunérer sur le segment où l’offre est abondante et fortement concurrentielle (les services liés aux objets connectés).

Cette stratégie constitue une absurdité économique et les perspectives actuelles du marché tendent vers un tout autre modèle : des applications domotiques gratuites dans des logements chers.

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Des logements chers ?

Pourtant, avec le numérique, on pourra bientôt habiter n’importe où en travaillant à distance. En témoigne ce patron lillois, Gauthier Toulemonde qui a géré son entreprise pendant 40 jours depuis une île déserte indonésienne. Les prix des logements devraient donc converger quel que soit l’emplacement. Faux, une seconde fois : vivre dans la diagonale du vide ou au cœur de Paris ne coûtera jamais le même prix, même avec la réalité virtuelle.

Plus les expériences, les informations, les services sont disponibles en ligne, plus ceux qui n’existent qu’en dur prennent de valeur. Les travaux du sociologue Pierre Veltz ont ainsi montré que l’extension d’Internet donnait encore plus de valeur à la vie au cœur des centres de décision : la valeur des bruits de couloir et des relations explose. On peut certes gérer les affaires courantes de son entreprise depuis une île déserte mais pas y récupérer les bonnes informations au bon moment.

Paradoxalement, plus la Terre devient plate, plus le centre des mégapoles est prisé. Et comme la quantité de foncier disponible dans ces grands centres est par définition limitée, leur rareté fait leur prix. Il n’y a qu’à regarder l’évolution des prix à Paris, San Francisco, Singapour, Hong Kong pour s’en convaincre.

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La vague d’innovations technologiques qui commencent doucement à pénétrer la construction et l’immobilier devrait ainsi faire baisser les coûts de construction et de transaction. Cependant, cette baisse des coûts risque de se convertir simplement en hausse du prix des terrains en zone tendue. Même au cœur de grandes mutations technologiques, les lois de l’économie restent souvent les meilleures clefs de lecture : ce qui est rare est cher. Même à l’époque des NBIC, la valeur d’un bien immobilier devrait encore et toujours résider dans son emplacement.

Nicolas Bouzou

Nicolas BouzouJacques Witt SipaNicolas Bouzou est un économiste et essayiste français, il a fondé le cabinet de conseil Asterès en 2006 qu’il dirige depuis et est directeur d’études au sein du MBA Law & Management de l’Université de Paris II Assas. Il a également créé le Cercle de Belém qui rassemble des intellectuels européens libéraux et progressistes. Il est régulièrement publié dans la presse française et étrangère. Nicolas Bouzou est l’auteur d’une douzaine d’ouvrages, dont le dernier, co-écrit avec Julia de Funès, a été publié en septembre 2018 aux Editions de l’Observatoire : «La comédie (in)humaine, comment les entreprises font fuir les meilleurs».

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