Loi Elan, fluidifier ou réguler le marché de l’immobilier ?

Le projet de loi Elan, présenté au Conseil des ministres le 4 avril dernier et attendu à l’Assemblée début juin, illustre le risque d’incohérence qui est souvent le résultat de la volonté de satisfaire tout le monde, en même temps.

Le projet du « en même temps »

Plusieurs propositions ont déjà été largement commentées et chacun pourra aisément se faire une opinion au gré de ses lectures : qu’il s’agisse de l’objectif de 40 000 ventes de logements sociaux afin de dégager deux milliards d’euros destinés à augmenter le nombre de constructions ; de la réforme du secteur HLM ; de la proposition de passer à 10% de logements « accessibles » et de rendre les autres « évolutifs » ou qu’il s’agisse enfin des propositions de réduction des délais de recours ou d’abandon du concours d’architecte ; toutes ont été abondamment discutées, aussi bien dans la presse et les médias dits traditionnels qu’un peu partout sur internet.

Pourtant, une cruelle absence d’analyse porte sur une question centrale : celle de la cohérence d’ensemble du projet. Et c’est pourtant bien cela qui explique que toutes les parties prenantes soient si partagées, accusant souvent ce projet de tout et son contraire. A bien y regarder, c’est que ce projet souffle le chaud et le froid sur les attentes de chacun. Un véritable projet du « en même temps » !

differentes propositions loi elan

Un projet, deux politiques

Prenons deux exemples flagrants. Le projet dans son ensemble préconise de fluidifier le marché de l’immobilier en renforçant l’offre de logements. Pour ce faire, il encourage la transformation de bureaux en logements, moyennant un aménagement de la loi SRU et un bonus de constructibilité. L’objectif est clair : accroître le volume de logements pour réduire les tensions sur le marché et faire baisser les prix. Une véritable politique d’offre. Mais en même temps, le projet marque le retour de la possibilité de plafonner les loyers dans les zones tendues de plus de 50 000 habitants. L’objectif est tout aussi clair : limiter l’augmentation des loyers. Une véritable politique anti-offre. Et tout le problème est là, dans ce en même temps. D’un côté, on veut inciter les propriétaires à investir pour transformer des bureaux en logements, ce qui est très coûteux mais pourrait résorber le déséquilibre entre offre et demande de logements, de l’autre, on réduit immédiatement cette incitation en déprimant la rentabilité de cet investissement.

Le même projet propose de fluidifier l’offre et de rigidifier le marché.

Mieux encore, le projet prévoit la création d’un bail « mobilité » pour les logements meublés, destinés aux courts séjours – de 1 à 10 mois – et uniquement à certaines catégories – notamment les salariés en mission temporaires, les étudiants et les apprentis. Afin de faciliter les besoins temporaires de logement, ce bail n’exigera aucun dépôt de garantie mais sera assuré par la garantie Visale prise en charge par Action Logement. Encore une fois, l’idée est bien de faciliter l’accès au logement pour les courtes durées en incitant les propriétaires à louer à des publics considérés comme risqués ou peu rentables en raison de la durée limitée de leur séjour. Voici la politique de l’offre. Mais en même temps, le projet prévoit de renforcer les contrôles et les sanctions pour les locations touristiques – aussi bien des particuliers que des plateformes de type Airbnb –, au motif que ce type de location accroîtrait l’inflation des loyers. Voilà la régulation anti-offre qui réapparaît. Or, une fois de plus, ces deux propositions sont inconciliables : d’un côté, on voudrait inciter à augmenter la location de meublés pour de courts séjours, de l’autre, on sanctionne les locations de meublés pour de courts séjours !

regulation marche immobilier

Certains rétorqueront que dans le premier cas il s’agit d’étudiants ou de salariés alors que dans le second il s’agit de touristes. Mais cette distinction ne change malheureusement rien au problème, car celui qui veut louer son bien ne s’intéresse guère aux intentions de son locataire, d’autant moins si ce dernier ne reste qu’un mois. Ce qu’il désire en revanche, c’est savoir qu’il peut louer, c’est-à-dire qu’il sera d’autant plus incité à mettre son bien à la location que le nombre de demandeurs est grand.

La pensée complexe est louable, mais en matière de lois et particulièrement de lois sur le logement, mieux vaut que la pensée soit cohérente.

Nicolas Bouzou

nicolasbouzouÉconomiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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