Logement social : peu importe le nombre pourvu qu’il y ait l’emplacement

Construire 150 000 logements sociaux par an pour répondre aux difficultés de logement des Français ? Fausse solution. En réalité, plus que le nombre d’immeubles qui sortent de terre, c’est leur localisation qui importe.

5 millions de logements sociaux pour le double d'occupants

Plus de 11 millions de Français résident dans les 5 millions d’habitations à loyer modéré (les fameux HLM) que comptent notre pays. La demande ne cesse de croître à tel point qu’à l’heure actuelle, plus de 1,4 million de dossiers sont en cours de traitement, avec des délais qui s’allongent.

Le cas de la région parisienne est particulièrement significatif. Entre 2017 et 2019, les délais d’attente sont passés de 17 à 22 mois ! Pour répondre à cette demande de plus en plus pressante, les gouvernements successifs ont mis l’accent sur la construction, avec un objectif très ambitieux de 150 000 livraisons neuves par an. Pourtant, cette intention n’est pas adaptée à la réalité du problème. En premier lieu, la cible est inatteignable puisqu’entre 2010 et 2019 le nombre de constructions est passé de 143 000 à 109 000. La crise ne va pas arranger les choses : la Caisse des dépôts, principal financeur des organismes HLM, estime que 20 000 logements neufs seraient perdus cette année. Le deuxième défaut d’une telle politique est qu’elle est trop générale puisque fixée au niveau national. Les mutations de la société depuis 40 ans ont radicalement changé la demande.

Les Français se concentrent de plus en plus dans les métropoles qui deviennent des « zones tendues » et délaissent les villes moyennes et les zones rurales, en bref ce que les géographes appellent la « France périphérique ». Les « zones tendues » concentrent trois quarts de la demande mais seulement la moitié de l’offre. Si cette tendance se poursuivait, la France se trouverait dans la situation paradoxale, marquée à la fois par une pénurie et un excès de logements sociaux.

Pénurie de terrain ou problème de politique ?

L’insuffisante construction de logements sociaux en zone tendue s’explique certes par des motifs politiques mais aussi et surtout par la difficulté à trouver des terrains à prix raisonnable.

Certaines communes sont en situation de carence chronique et ne veulent pas se conformer au quota de 25% de logements sociaux fixé par la loi SRU.

Les élus en question refusent généralement de faire venir sur leur sol des populations modestes, de crainte que cela ne bouleverse la sociologie municipale. Les spécialistes de sciences politiques résument ce phénomène par l’expression « maire bâtisseur, maire battu ».

D’autres municipalités sont par contraste confrontées à une raréfaction, si ce n’est une pénurie, de terrains disponibles.

Cette rareté provoque deux difficultés : soit il est physiquement impossible de construire puisque l’espace est saturé, soit le prix des terrains à bâtir flambent et découragent les bailleurs sociaux d’investir, dépassés par l’immobilier tertiaire ou les logements privés haut de gamme.

Le triptyque gagnant du Gouvernement

Pour construire dans les zones tendues, le Gouvernement doit se concentrer sur le triptyque gagnant : densifier l’habitat, mobiliser le foncier public et réhabiliter les friches industrielles. En première instance, l’emprise foncière des constructions doit être optimisée : les immeubles doivent être plus hauts et contenir plus de logements. Pour favoriser la mixité dans les centres-villes inaccessibles aux classes moyennes et populaires, il serait même possible de construire au-dessus des immeubles anciens, en rajoutant un ou deux étages. Pour faire baisser les prix du foncier, l’État et les collectivités territoriales doivent provoquer un choc d’offre en cédant leurs biens, terrains ou bureaux convertibles en logements. Enfin, les friches industrielles situées aux abords des villes peuvent constituer des opportunités exceptionnelles pour construire massivement. Les fameuses « zones d’aménagement concertées » (ZAC), localisées par exemple sur d’anciens sites de la SNCF, permettent de construire de nombreux logements sociaux intégrés dans des grandes opérations d’urbanisme comportant aussi des logements privés, des commerces et des bureaux. Les chantiers parisiens des Batignolles ou de la Porte de la Chapelle sont des exemples admirables de ce qu’il est possible de faire. Aux Batignolles, le projet phare de construction du nouveau palais de justice de Paris s’est accompagné d’un programme de 3 400 nouveaux logements, dont la moitié de logements sociaux.

En résumé, il faut construire, mais pas n’importe où ni n’importe comment. La priorité absolue des pouvoirs publics ne doit pas être l’atteinte d’un chiffre abstrait de 150 000, mais de concentrer la construction là où se situe la demande, en n’hésitant pas à recourir à une politique active de libération des terrains.

Auteurs : Nicolas Bouzou et Louis Anicotte

Nicolas BouzouJacques Witt SipaNicolas Bouzou est un économiste et essayiste français, il a fondé le cabinet de conseil Asterès en 2006 qu’il dirige depuis et est directeur d’études au sein du MBA Law & Management de l’Université de Paris II Assas. Il a également créé le Cercle de Belém qui rassemble des intellectuels européens libéraux et progressistes. Il est régulièrement publié dans la presse française et étrangère. Nicolas Bouzou est l’auteur d’une douzaine d’ouvrages, dont le dernier, co-écrit avec Luc Ferry, a été publié en 2019 aux Editions XO : " Sagesse et folie du monde qui vient ".

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