Le viager : Meilleur allié pour financer un maintien à domicile

Le viager fait de nouveau l’actualité. Si l’image de l’increvable personnage de Michel Serrault colle à la peau du viager, cette solution devient de plus en plus attirante pour les acheteurs comme pour les vendeurs.

Un marché de niche pour l’immobilier en France

Les transactions viagères ont connu une croissance ces dernières années, laissant présager une hausse de leur part de marché.

Le viager représenterait actuellement 1% du marché de l’immobilier en France, soit environ 6 000 transactions par an.

Longtemps considéré comme archaïque voire éthiquement discutable, le viager n’est pas une opération financière anodine. Comme l’a montré la sociologue Viviana Zeliger, notre société a tendance à séparer la sphère personnelle ou intime, dans laquelle les relations sont fondées sur la solidarité et l’affection, de la sphère économique, caractérisée par la recherche du profit et l’individualisme. Le viager, en associant indirectement la mort d’un individu à une transaction immobilière, peut repousser certaines familles.

Si ce système est particulièrement intéressant, c'est tout d'abord pour l’acheteur, qui peut acquérir un bien immobilier jusqu’à 40% moins cher par rapport à une vente de gré à gré classique. Les frais de notaire sont réduits parce qu’ils se calculent sur la valeur amputée du droit d’usage et d’habitation. Côté vendeur, le principal atout est la suppression du risque financier : en percevant un premier apport, appelé “bouquet”, puis une rente mensuelle tout en conservant l’usufruit du bien immobilier, on s’assure de la réception d’une rente jusqu’à la fin de sa vie. A l’inverse, avec la vente d’un bien immobilier, tout dépend de la bonne gestion du capital.

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Un modèle économique de prise en charge de la fin de vie

La médicalisation de la fin de vie et de la mort, qui s’est peu à peu développée à partir de la fin du XXe, a mené à la création des EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Le modèle a montré ses faiblesses principalement à cause des scandales de maltraitance, mais aussi récemment avec l’épidémie de Covid-19 propagée au sein des établissements. On peut choisir l’EHPAD pour la proximité géographique de la famille ou bien la présence constante d’aides-soignants. Mais d’autres solutions paraissent collectivement louables, comme le maintien à domicile, qui peut être financé par une vente en viager.

Le rapport El Khomri, rendu en 2019, a préconisé le développement de la filière des métiers de l’aide à domicile afin de répondre au vieillissement démographique et au défi de l’amélioration de la prise en charge. La loi “Grand âge et autonomie”, initialement annoncée pour le début 2021 et finalement repoussée en raison de la situation sanitaire, prévoit de reprendre ces recommandations. Au cœur de cette politique publique, manque un élément clef : le financement. Et pour résoudre l’équation, le viager a un rôle à jouer : le « bouquet » peut financer les travaux d’adaptation et l’investissement dans des technologies adaptées (détection de chute, commande vocale, exosquelette) et la rente peut constituer la source d’un paiement mensuel des aides à domicile.

L’utilisation du viager comme un levier financier au service du maintien à domicile suffira-t-elle à lever le tabou qui l’entoure ? A priori, non. Pour cela, il faudrait imaginer des systèmes intégrés qui achètent les viager et assurent travaux et services à la personne. Le risque serait mutualisé en proposant à l’acheteur d’acquérir des parts de différents viagers à des acteurs institutionnels. L’évolution du contrat de viager permettrait ainsi de changer sa nature et l’image que la culture populaire lui a accordée.

Auteurs : Nicolas Bouzou et Constance Péruchot

Nicolas BouzouJacques Witt SipaNicolas Bouzou est un économiste et essayiste français, il a fondé le cabinet de conseil Asterès en 2006 qu’il dirige depuis et est directeur d’études au sein du MBA Law & Management de l’Université de Paris II Assas. Il a également créé le Cercle de Belém qui rassemble des intellectuels européens libéraux et progressistes. Il est régulièrement publié dans la presse française et étrangère. Nicolas Bouzou est l’auteur d’une douzaine d’ouvrages, dont le dernier, co-écrit avec Luc Ferry, a été publié en 2019 aux Editions XO : " Sagesse et folie du monde qui vient ".

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