La garantie universelle des loyers : louable mais contreproductive

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Publié le mardi 10 septembre 2013 15:13 par Meilleurtaux.com

En politique publique, la réalisation importe et l’intention compte peu. L’actuel projet de garantie universelle des loyers en est la triste contraposée. A une intention louable correspond ici une application contre-productive.

Un nouvel établissement public devrait être créé par l’article 8 du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.Son objectif est de préfigurer, administrer puis contrôler la garantie universelle des loyers. La GUL permettrait à l’ensemble des bailleurs du parc locatif privé d’être indemnisés en cas de loyers impayés.

La création d’un nouvel établissement public apparaît comme précipitée alors que la garantie universelle des loyers, dans l’état actuel du marché immobilier, serait inefficace et contraire à la logique d’équité sociale poursuivie par le gouvernement.

• Inefficace tout d’abord puisque le nombre de loyers impayés risque d’augmenter du fait de l’apparition d’un aléa moral.
• Inefficace ensuite puisque cette garantie ne permettra pas la mise sur le marché de logements vacants.
• Inefficace enfin puisque les bailleurs sélectionneront toujours les locataires les moins risqués.

En supplément à cette inefficacité, la garantie universelle des loyers revêt un aspect socialement inéquitable, à rebours de ses objectifs. En effet, son coût reposera de facto sur les locataires et renchérira les loyers. En outre, son financement par une taxe proportionnelle au montant des loyers (projet qui a aujourd’hui la faveur du ministère) est inéquitable : sachant que les plus modestes consacrent plus au logement (en proportion), ils en souffriront davantage que les ménages aisés.

De surcroît, une garantie 100% publique, comme le préfigure l’article 8, porterait en elle un risque de dérapage pour les finances publiques ou de hausse d’impôts. Les projections du ministère semblent trop optimistes et la mesure devrait coûter 1,3 milliard d’euros de plus que prévu. Ce surcoût sera probablement financé par une hausse de la nouvelle taxe sur les loyers.

Notre préférence se porte plutôt sur la mise en place d’une garantie obligatoire publique – privée, alliant le savoir-faire des assureurs et les exigences sociales du projet de la garantie universelle. Cependant, la seule réforme socialement et économiquement efficace du marché immobilier reste la hausse de l’offre de logements.

Eu égard à l’inefficacité de la mesure, à son caractère socialement inéquitable et à son coût pour les finances publiques, la création d’un établissement public sans même avoir arrêté les modalités d’application de la garantie universelle des loyers semble précipitée et à tout point de vue risquée. Le retrait de l’article 8 et l’appel à une concertation entre les pouvoirs publics et les organismes privés d’assurance est aujourd’hui indispensable à la réussite de la garantie universelle des loyers.

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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