Tous les indicateurs sont à la hausse sur le marché immobilier : les volumes augmentent, les prix croissent, les encours de crédit sont en hausse et les taux d’emprunt augmentent faiblement. En avril 2017, le taux moyen d’un crédit immobilier était de 1,55% pour une durée de 17,7 ans. La légère remontée des taux entamée en décembre se poursuit donc (+0,21 point de base sur la période).
Cette évolution mesurée recouvre des disparités marquées : certains établissements ont gelé leurs taux pour profiter d’un printemps toujours propice aux achats immobiliers quand d’autres augmentent l’écart de taux entre les profils d’emprunteurs.
Quand le delta des taux octroyés entre les ménages emprunteurs était de 0,4 point en janvier il est désormais de 0,7 points.
La légère hausse moyenne des taux s’explique par l’augmentation de taux des OAT à 10 ans, la dette publique, passée de 0,1% en septembre à 1,1% fin mars.
Cette hausse était principalement liée aux élections et à l’intégration par les marchés d’un « risque Mélenchon » et d’un « risque Le Pen ».
Désormais, l’élection passée, ces taux sont redescendus à 0,8%.
Le taux des OAT à 10 ans, qui participent à la fixation des taux d’emprunt immobilier, devraient rester faibles au cours des prochains mois grâce à la confiance suscitée par l’élection d’Emmanuel Macron et à la politique accommodante de la BCE.
La question d’une sortie des taux bas par Frankfort ne devrait se poser qu’à plus long terme.
Le nombre de crédits a pour sa part crû de 5%.
L’encours de crédit immobilier atteint ainsi son plus haut historique en France à 950 milliards € fin mars (soit une croissance de 6% sur un an).
Cela revient à environ 50 000 € d’encours par ménage propriétaire et 103 000 € par ménage propriétaire accédant.
En comparaison avec ses voisins européens, le marché du crédit immobilier en France se situe dans une situation intermédiaire : les encours par propriétaires accédants sont inférieurs à ceux des pays du nord de l’Europe (248 000 € au Danemark ou 132 000 € au Royaume-Uni) et supérieurs à ceux des pays latins (94 000 € en Espagne ou 85 000 € en Italie).
La croissance des encours de crédit immobilier dans l’Hexagone est en phase avec l’orientation positive du marché immobilier.
En 2016, les prix ont augmenté en moyenne de 2% sur le territoire quand le nombre de transaction était en hausse de 6%.
La tendance continue début 2017. Le marché se situe donc dans une phase de conjonction de hausse des prix et des volumes, de croissance de l’encours de crédit et de légère augmentation des taux d’intérêt.
Si les détails techniques sont méconnus, la philosophie générale serait a priori d’inciter à investir dans des entreprises directement productives plutôt que dans de l’immobilier, notamment ancien.
D’où la proposition de ne laisser dans l’assiette de l’ISF que les biens immobiliers et d’en sortir les valeurs mobilières.
La détention d’un patrimoine locatif ou simplement l’investissement immobilier dans l’attente d’une revente future deviendraient ainsi moins rentables comparés aux actions et participations.
La mesure pourrait réduire temporairement l’investissement immobilier.
Cependant, investir dans une entreprise crée de la croissance, de l’emploi... et rejaillit in fine sur la demande de logement.
Il convient de lire à long terme la politique menée et une nette reprise de l’économie française bénéficierait finalement au marché immobilier.
Auteurs : Charles-Antoine Schwerer et Nicolas Bouzou
Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.
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