La crise économique renforce les tensions baissières sur les prix de l’immobilier

Le marché immobilier a été chahuté par l’épidémie de coronavirus mais les prix résistent pour l’instant, portés par la politique monétaire accommodante de la banque centrale et le matelas d’épargne des ménages. Néanmoins, les forces baissières pourraient changer la donne dans les mois à venir.

L’étonnante hausse des prix de l’immobilier au second trimestre 2020

L’économie française (et mondiale) a connu sur la première moitié de l’année 2020 la crise économique la plus violente depuis la Seconde guerre mondiale. L’effondrement du PIB sur l’année devrait être d’environ 9 % sur l’ensemble de l’année 2020, soit un choc trois fois plus fort que celui de la crise des « subprime » de 2008-2009. À l’époque, les prix avaient baissé de 8 %. Aujourd’hui, ils semblent indifférents à la crise économique et sanitaire.

D’après les dernières statistiques de l’Insee, les prix de l’immobilier ancien ont progressé de 1,5 % au second trimestre 2020. Sur un an, la hausse est de 5,7 %.

Les transactions ont certes été momentanément paralysées par le confinement mais, dès la fin du printemps, le marché immobilier semble avoir retrouvé sa tendance des années précédentes comme si de rien était. Trois facteurs peuvent expliquer ce décalage entre une situation économique difficile et les prix de l’immobilier qui semblent n’avoir jamais entendu parler du coronavirus :

2020 1104 crise economique

Premièrement, la banque centrale européenne (BCE) a renforcé sa politique monétaire expansionniste. Cela implique que les taux d’intérêt sont maintenus à des niveaux extrêmement bas, et probablement pour longtemps.

De plus, la BCE a créé de la monnaie (plus précisément de la base monétaire) pour racheter plus de 1 000 milliards d’euros de dette publique. Cette monnaie pourrait ensuite être réinvestie dans l’immobilier, poussant les prix à la hausse (au Japon en revanche, où la création monétaire a été plus importante qu’en Europe, ce basculement vers l’immobilier ne s’est pas opéré).

Deuxièmement, le taux d’épargne des Français a doublé pendant le confinement, passant de 15 % avant la crise à environ 30 %.

L’épargne supplémentaire, soit quelques 80 milliards d’euros, doit bien trouver à s’investir quelque part. Dans une période mouvementée où la bourse inspire encore moins confiance qu’à l’ordinaire et où le rendement de la dette publique est négative, l’immobilier semble le placement idéal.

Enfin, le confinement a pu stimuler les projets immobiliers des Français.

Il est encore trop tôt pour avoir ces certitudes chiffrées à ce sujet, mais certains ménages confinés en appartement et appelés à télétravailleur durablement peuvent désirer acheter une maison ou un plus grand appartement avec terrasse. Les modifications impliquées par la crise sanitaire pourraient être un moteur de court terme du marché immobilier.

Les forces baissières pourraient changer la donne

L’apparente invulnérabilité des prix de l’immobilier à un choc économique inégalé pourrait ne pas durer dans les mois à venir. Deux principales forces baissières vont être à l’œuvre :

Premièrement, la crise économique et sociale ne fait que commencer.

Pour l’instant, les revenus des ménages comme la santé des entreprises ont été maintenus à bout de bras par l’État, sous forme notamment de chômage partiel et de prêts garantis. Mais ce soutien ne sera pas éternel et la hausse du chômage comme des faillites limitera inévitablement le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Il existe un décalage de quelques trimestres entre la variation du PIB et son impact sur le marché immobilier. Celui-ci devrait donc commencer à sentir les effets de la crise cet automne et début 2021.

Deuxièmement, la distribution de crédits immobiliers risque d’être freinée, même si la banque centrale maintient sa politique de taux bas.

En effet, inquiet du risque de bulle immobilière dans les grandes villes, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a resserré fin 2019 les conditions d’octroi de crédit. Le taux d’endettement (la part des revenus qu’un emprunteur consacre au remboursement de son emprunt) ne peut plus dépasser 33% et la durée de prêt doit être inférieure à 25 ans. En conséquence, les refus de dossiers de crédits immobiliers par les banques a connu une hausse sensible. Au vu du niveau stratosphérique des prix dans les grandes villes et du risque de leur déconnexion croissante avec les fondamentaux économiques, il est peu probable que le HCSF assouplisse les conditions d’octroi de crédit. Quant aux banques, dont les bilans vont être dégradés par la hausse des défaillances, elles se montreront de plus en plus prudentes pour accorder des crédits.

L’évolution des prix de l’immobilier est incertaine, la situation actuelle renforçant à la fois les forces haussières et baissières. Néanmoins, les prix de l’immobilier risquent de ne pas continuer à croitre indéfiniment au milieu d’une économie en plein marasme. Une accalmie des prix, surtout dans les grandes villes, serait une bonne nouvelle. Elle permettrait notamment aux jeunes, parfois écartés du marché par la hausse des prix, d’accéder plus facilement à la propriété.

Auteurs : Nicolas Bouzou et Sylvain Bersinger

Nicolas BouzouJacques Witt SipaNicolas Bouzou est un économiste et essayiste français, il a fondé le cabinet de conseil Asterès en 2006 qu’il dirige depuis et est directeur d’études au sein du MBA Law & Management de l’Université de Paris II Assas. Il a également créé le Cercle de Belém qui rassemble des intellectuels européens libéraux et progressistes. Il est régulièrement publié dans la presse française et étrangère. Nicolas Bouzou est l’auteur d’une douzaine d’ouvrages, dont le dernier, co-écrit avec Luc Ferry, a été publié en 2019 aux Editions XO : " Sagesse et folie du monde qui vient ".

J’emprunte
sur
15 ans
Quel taux pour votre projet ?

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.