L’impact de l’impression 3D sur l’immobilier résidentiel

L’immobilier portera bientôt mal son nom. Grâce au numérique, de nouvelles technologies vont transformer la manière dont on acquiert un bien immobilier, dont on l’habite, dont on le conçoit et dont on le construit. Après avoir exploré l’impact des espaces de travail partagés sur l’immobilier tertiaire, nous nous penchons sur une technologie émergente en passe de bouleverser profondément le secteur de la construction et les marchés de l’immobilier résidentiel : l’impression 3D.

Une nouvelle technologie dans l'industrie manufacturière

Également appelée fabrication additive, l’impression 3D est en train de changer la manière dont on conçoit, produit et distribue des objets physiques dans l’industrie manufacturière, des prothèses médicales aux pales d’hélicoptères en passant par les drones. Dans la construction, les imprimantes 3D actuelles sont surtout utilisées pour construire des maquettes à l’échelle, mais l’adoption et l’amélioration rapide de ces technologies va bientôt révolutionner l’ouvrage lui-même. Les exemples de constructions sorties de terre par empilement de couches successives en quelques heures seulement se multiplient. Le premier niveau d’adoption de la technologie sera l’impression de modules préfabriqués hors-site et leur assemblage sur le chantier.

La société chinoise WinSun a ainsi fait la une des journaux en 2013 pour ses 10 maisons imprimées et assemblées en 24 heures, puis en 2015 pour sa villa de 2 étages et 1100 m², érigée en 3 jours. D’autres entreprises lui ont emboîté le pas, à l’instar de sa petite sœur ZhuoDa Group qui a conçu une villa de 2 étages en 10 jours, à partir de modules imprimés. A moyen terme, le second niveau d’adoption consistera à faire imprimer directement sur le chantier. Là aussi, les projets expérimentaux se multiplient.

La start-up russe installée en Californie a réussi l’exploit d’imprimer une maison entière en 24 heures en ayant recours à un bras amovible pouvant couvrir une zone de 132 m². En 2016, l’imprimante de 36 mètres de long sur 6 mètres de large de WinSun a érigé, à Dubaï, des bureaux de 250 m², en 17 jours seulement.

Et l’ambition des projets s’accroît : l’entreprise italienne WASP a ainsi signé un accord avec une municipalité de la province de Ravenne pour créer un village entier entièrement imprimé.

imprimante 3D immobilier

Des structures pour l’heure rudimentaires, l’univers des possibles s’étendra au rythme des progrès technologiques à venir : les ouvrages deviendront plus robustes, les matériaux utilisés plus variés, les processus mieux maîtrisés.

La généralisation de l’impression 3D se traduira par une baisse massive des coûts de construction, actuellement estimée entre 30 % et 40 % en moyenne.

A la baisse des coûts de construction s’ajouteront les économies liées au transport et à la main d’œuvre.

Et l'économie dans tout ça ?

En termes économiques, faibles coûts et rapidité d’exécution se traduiront, à moyen terme, par une baisse des prix immobiliers sur les marchés résidentiels, pénalisant les propriétaires accédants et tous ceux qui espéraient réaliser une plus-value. Au ralentissement de l’inflation des prix, la vente massive de biens immobiliers par les investisseurs va amplifier la spirale baissière. L’onde de choc sera générale, bien que différenciée selon les zones géographiques. Comme toujours en matière d’immobilier, les grands centres métropolitains seront moins exposés en raison de la rareté du foncier disponible. Sur une note plus positive, la propriété deviendra accessible aux populations qui en sont aujourd’hui exclues, à commencer par les jeunes. La construction de logements sociaux et d’hébergements pour les populations défavorisées sera simplifiée, rendant effectif le droit au logement. Dans l’immobilier ancien, la position géographique et l’environnement naturel et social seront les principaux déterminants du prix. En outre, le secteur de l’aménagement devrait prospérer : l’adaptation des logements aux besoins des différents occupants, y compris en changeant la disposition des pièces, deviendra plus facile et moins chère. Au total, les impacts positifs sur l’économie devraient largement compenser les impacts négatifs liés à la baisse des prix immobiliers.

immobilier chantier

À long terme, avec la baisse du coût d’accès, la propriété immobilière se généralisera. En-dehors des centres-villes, l’immobilier n’aura plus valeur d’investissement. Le taux de propriétaires augmentera relativement au taux de locataires. L’attachement à la propriété restera fort, mais il sera moins porté par l’espoir de réaliser une plus-value que par la recherche d’un sentiment de sécurité d’une part, et les flux de revenus générés d’autre part. Premièrement, avoir un chez soi permet d’avoir un repère dans une économie qui change de plus en plus vite. Deuxièmement, le développement de l’économie des réseaux fera de la propriété immobilière un actif économique : on y produira des biens physiques (artisanat vendu en ligne), virtuels (contenus éducatifs, culturels, artistiques ou de divertissement), mais aussi des services (de restauration entre particuliers, de garde d’enfants) ; on le louera temporairement à des touristes (Airbnb) voire ponctuellement à des entreprises (événementiel).

Pour autant, la généralisation de la propriété ne signera pas la fin de la location. Les étudiants ou les individus à faibles ressources occuperont des logements sociaux opérés par l’Etat ou par le tiers-secteur, moyennant un loyer réduit par la baisse des coûts de construction. À l’autre extrême de l’échelle des revenus, des individus fortunés loueront des « styles de vie » dans des communautés, opérées par des entreprises qui intégreront une vaste gamme de services dans leur proposition de valeur. C’est l’économie de fonctionnalité appliquée à l’immobilier : dans un contexte de baisse des prix, la valeur se déplacera de la location de biens physiques (ici le logement) vers la location de services associés.

À l’intérieur de ces trois configurations principales (propriété, location sans valeur ajoutée, location avec valeur ajoutée), de multiples schémas coexisteront, dont la propriété avec services ajoutés ou la propriété partagée en réseau, ou d’autres encore que l’ignorance du contexte futur ne permet pas encore de concevoir. 

Nicolas Bouzou

nicolasbouzouÉconomiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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