L’immobilier tertiaire à l’ère du coworking

L’immobilier porte bien mal son nom

Le coworking, dernière innovation en date dans l’immobilier tertiaire, est l’illustration même du concept de croissance exponentielle. Modélisé, le nombre de ces espaces de travail collaboratif dans le temps aurait la forme d’une longue horizontale qui, soudain, se courbe et s’envole à la verticale. Il aura fallu dix ans pour passer du hackerspace (Berlin, 1995) au premier environnement de travail collaboratif new age qu’on connaît (San Francisco, 2005), en faisant un détour peu remarqué par les bureaux à partager (New York, 1999).

Le mouvement s’accélère ensuite à la fin des années 2000 : le terme « coworking » apparaît dans les recherches Google, se dote d’une page Wikipédia et est introduit en France avec la Cantine de Silicon Sentier à Paris. Depuis, le nombre d’espaces de coworking continue de doubler tous les ans jusqu’à atteindre 500 en France en 2018.

En Ile-de-France qui en compte le plus, les espaces de coworking représentent déjà 2 % à 3 % des surfaces de l’immobilier tertiaire. L’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE) table sur 10 % à 20 % dans cinq ans. On est loin du phénomène marginal réservé aux créateurs de startups et aux travailleurs indépendants, qui ne représentent en France qu’un tiers des occupants.

Les TPE-PME, mais aussi les grandes entreprises à la recherche d’espaces collaboratifs pour mener leurs « projets », sont de plus en plus nombreux à investir ces tiers lieux durablement installés dans le paysage de l’immobilier tertiaire.

Bien plus qu’une mode passagère, le coworking est porté par une série d’évolutions structurelles de la société

Au cœur de cette transformation, la révolution numérique a sorti les travailleurs des bureaux en rendant possible le travail à distance. Parallèlement, la promiscuité des logements dans des métropoles chaque jour plus saturées a créé un appel d’air pour des tiers-lieux dédiés au travail nomade. La flexibilité du modèle de location a séduit les entreprises en même temps que les investisseurs embrassaient une innovation à même de limiter les frais (pas de travaux à chaque changement de locataire) et les risques (multiplicité des locataires).

Coworking travail collaboratif

Mais le coworking n’est pas pour autant un eldorado financier

Parce qu’il s’implante essentiellement dans les zones urbaines attractives, l’espace disponible s’y paie à prix fort et seule la moitié des acteurs parvient à être rentable. La faiblesse des marges sur l’activité de location est à la fois un risque et une opportunité.

  • Un risque, car elle opère à terme une sélection au détriment des acteurs les moins performants ;
  • Une opportunité, car elle incite les mieux armés à générer d’autres types de revenus en complétant l’offre immobilière d’une vaste palette de services.

De la restauration à la formation en passant par la conciergerie et l’évènementiel, les services proposés font des espaces de coworking de véritables lieux de vie, estompant encore plus la frontière entre vie professionnelle et vie personnelle.

Avec leur croissance à deux chiffres, les pure players du coworking risquent-ils de supplanter à terme les promoteurs immobiliers traditionnels ?

Il est permis d’en douter. Ces derniers seront-ils transformés par la vague coworking ? Certainement. Pour le dire simplement, si les nouveaux entrants se partageront, à l’avenir, une part minoritaire de la surface totale, il n’en demeure pas moins que le coworking transformera durablement l’immobilier tertiaire à mesure que les géants de la promotion l’intégreront dans leur proposition de valeur pour en diffuser les codes dans tout le secteur.

Finalement, la révolution portée par le coworking s’inscrit dans celle, plus globale, de la production, qui est tout à la fois une révolution du « comment » (organisation en mode projet, plus horizontale, moins cloisonnée) et une révolution du « quoi » (la vente de biens physiques laisse place à la vente de leur usage). Cette révolution de l’usage forme la base de ce qu’on appelle l’économie à tort l’économie du partage, tant elle s’inscrit dans une logique capitaliste d’une meilleure utilisation des actifs économiques (ici les bureaux).

Face à ces mutations structurelles des modes de production, deux acteurs se font concurrence : les nouveaux acteurs du coworking d’une part, les promoteurs et propriétaires immobiliers traditionnels d’autre part. Or, les seconds ont les poches plus profondes et, partant, une force de frappe économique supérieure.

Le développement du coworking induit cinq transformations majeures pour l’immobilier tertiaire :

  • Les promoteurs immobiliers intégreront de plus en plus d’espaces de travail partagés ans leurs offres, à l’instar de Nexity (Blue Office) et de Bouygues (Nextdoor) ;
  • Les conditions de location de bureaux seront assouplies. Le bail commercial traditionnel 3 ans/ 6 ans/ 9 ans laissera place à des baux plus flexibles ;
  • Les propriétaires immobiliers ne loueront plus seulement un bâtiment, mais des lieux de vie proposant des services créateurs de valeur supplémentaire ;
  • Le taux de vacance locative dans l’immobilier tertiaire baissera à mesure que les entreprises propriétaires de leurs locaux en loueront les parties non-utilisées, à l’instar de la SNCF ou de certains hôtels (Mercure, Nomad) ;
  • La mission de l’agent immobilier évoluera pour inclure une intermédiation entre les espaces de coworking et les nouveaux clients potentiels. C’est une opportunité : les contacts noués seront précieux lorsque l’atteinte d’une taille critique poussera la startup ou la TPE à rechercher un local en propre.

Les effets de la révolution dans les modes de travail portée par le développement du coworking dépassent les portes des bureaux pour créer de la valeur sur les marchés résidentiels et plus largement dans l’économie.

Sur le premier point, le développement des espaces de coworking permet aux individus de travailler à proximité de leur lieu de travail, ce qui pourrait avoir pour effet de redynamiser des zones aujourd’hui peu attractives.

Sur le second point, le coworking favorise la croissance de l’activité économique. Premièrement, le modèle permet d’adapter à peu de frais l’étendue des locaux à la croissance de l’entreprise. Deuxièmement, il permet à des TPE et des PME de s’installer dans des quartiers attractifs et être ainsi plus proches des clients et mieux en mesure d’attirer les talents. Troisièmement et enfin, l’échange et la création de liens sont au cœur de la proposition de valeur de ces espaces, ce qui favorise l’innovation et les partenariats entre les entreprises.

Nicolas Bouzou

nicolasbouzouÉconomiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

à la une
publicite
services
publicite
Simple & Rapide,
faites le tour de 110 banques
en 5 mn
je dépose une demande
Crédit immobilier
En quelques minutes, comparez les meilleures offres de prêt, sélectionnées et adaptées selon votre profil et votre projet.
Etude
gratuite et sans
engagement
OBTENEZ DES TAUX PERSONNALISÉS EN QUELQUES MINUTES !

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.