L’IFI ou la réforme inachevée de la fiscalité immobilière

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Publié le lundi 23 octobre 2017 11:33 par Meilleurtaux.com

La réforme de l’ISF répond à une logique économique d’optimisation de l’impôt mais laisse un goût d’inachevé. L’élan réformateur doit être mis au profit d’une remise à plat de la fiscalité immobilière.

Le jeudi 12 octobre, les députés ont adopté en commission la transformation de l’ISF en impôt sur la fortune immobilière, entérinant une des promesses phares du candidat Macron. A partir de janvier 2018, seuls les actifs immobiliers seront assujettis au nouvel impôt. Les actifs mobiliers (épargne et actions) en seront exonérés.

Des quelques 350 000 foyers aujourd’hui assujettis, tous seront gagnants, car la grande majorité des patrimoines comprend une composante financière. Mais certains seront plus gagnants que d’autres : la composante financière étant croissante avec le patrimoine global, les plus grandes fortunes sont les premières bénéficiaires de la réforme. Au-delà de la question polémique de savoir s’il s’agit ou non d’un « cadeau fait aux riches », cet article se concentre sur les fondements économiques de la réforme et sur ses implications pratiques.

La réforme de l’ISF se justifie du point de vue de la théorie économique

Selon celle-ci, toute fiscalité a pour effet de modifier la répartition primaire des revenus via des prélèvements obligatoires et des transferts. Mais des effets microéconomiques s’ajoutent à cet effet macroéconomique : la taxation peut induire des distorsions dans les choix individuels des contribuables, qui diminuent à leur tour les recettes fiscales.

L’impôt optimal est, dès lors, celui qui maximise les recettes fiscales tout en minimisant les désincitations à l’effort chez les contribuables.

Dans sa forme actuelle, l’ISF est loin d’être un impôt optimal :

Il rapporte peu et coûte cher en exonérations, en frais de recouvrement élevés et en montages pour y échapper en tout ou partie. La taxation du patrimoine financier entraîne en outre des distorsions économiques moins visibles.

• D’une part, elle freine la rotation d’actifs et incite à un « gel » de l’épargne, de manière à minimiser le montant des plus-values sortantes et donc de l’impôt dû (plafonné à 75 % des revenus) ;
• D’autre part, l’ISF peut limiter la capacité de croissance des entreprises familiales. En effet, seul le dirigeant est autorisé à sortir les actions détenues de son assiette ISF.

Les dividendes payés aux autres actionnaires de la famille pour leur permettre de s’acquitter de l’impôt représentent autant de sommes qui ne sont pas investies dans l’entreprise. La fin de l’ISF est l’instauration de l’IFI répond donc à une logique d’optimisation. A l’inverse des valeurs mobilières, l’immobilier constitue la meilleure base taxable possible du point de vue de l’efficacité de l’impôt. Son caractère non liquide et non délocalisable limite les distorsions économiques néfastes à l’activité et à la croissance.

Reste que, dans sa nouvelle forme, l’IFI n’est autre qu’un impôt foncier.

A compter de 2018, deux impôts frapperont la détention d’actifs immobiliers en France. D’un côté l’IFI, un impôt progressif (seuls les patrimoines supérieurs à 1,3 millions d’euros sont assujettis), qui reflète la réalité économique (l’impôt est assis sur la valeur de marché des biens immobiliers), mais qui rapporte peu.

De l’autre côté figurent les taxes foncières, qui rapportent beaucoup mais dont la construction est inégalitaire et éloignée de la réalité économique (les assiettes reposent sur des valeurs cadastrales non actualisées depuis 1970). Le premier impôt souligne ainsi en creux les insuffisances du second.

L’instauration de l’IFI offre l’occasion d’engager une réforme ambitieuse de la fiscalité immobilière en ouvrant le chantier de la révision des assiettes.

Les économistes ont montré qu’une estimation précise de la valeur vénale des biens immobiliers anciens était non seulement techniquement possible (en utilisant les bases de données des notaires), mais économiquement souhaitable.

En plus de réduire les inégalités horizontales entre les contribuables et d’accroître l’efficacité de l’impôt, la révision des assiettes favoriserait l’investissement des collectivités en équipements et en infrastructures. En effet, la construction d’une route, d’une école ou d’un parc accroît la valeur des biens immobiliers situés à proximité, mais cette plus-value latente n’est pas captée par la collectivité avec les taxes foncières actuelles. La révision des assiettes permettrait de mieux en tenir compte, puisque l’investissement en infrastructures résulterait mécaniquement en une hausse de recettes fiscales pour la collectivité.

La taxe foncière réformée pourrait être fusionnée avec le nouvel IFI pour plus de simplicité et de lisibilité

Le nouvel impôt, assis sur la valeur de marché des actifs immobiliers, comporterait alors deux composantes.

• La première, dont le taux serait proportionnel et dont le produit irait aux collectivités locales, serait l’héritière des taxes foncières actuelles.
• La seconde composante correspondrait à l’IFI : son taux serait progressif et son produit serait récolté par l’Etat.

Profiter de l’élan réformateur pour aller au bout de la logique d’optimisation et construire une fiscalité immobilière juste et efficace : l’occasion est trop belle pour être manquée.

Auteurs : Charles-Antoine Schwerer et Nicolas Bouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.