Hypothèque : les alternatives sont-elles crédibles ?

L’hypothèque est-elle dépassée ? Cette « sûreté réelle » héritée du droit romain, qui permet au prêteur de saisir puis de liquider le bien gagé par l’acheteur en cas de défaut de paiement est sérieusement concurrencée. Les pays européens ont développé ou tentent de développer des alternatives, plus simples et moins onéreuses. Dans cet ensemble, les cautions mutualisées ont de plus en plus de succès auprès des acheteurs dont le dossier est solide. Et, une fois n’est pas coutume, la France bénéficie de solides avantages sur ses voisins.

Un marché de niche pour l’immobilier en France

En 2019, 62% des emprunts étaient couverts de cette manière selon la Banque de France.

Au lieu d’enregistrer une hypothèque chez le notaire, les emprunteurs soumettent leur dossier à une société de cautionnement, par exemple Crédit Logement, et contribuent à un fonds de garantie.

Au lieu d’enregistrer une hypothèque chez le notaire, les emprunteurs soumettent leur dossier à une société de cautionnement, par exemple Crédit Logement, et contribuent à un fonds de garantie. Le fonctionnement est simple : en cas de défaillance, la société assure au créancier le paiement du crédit, puis se retourne contre l’emprunteur avec un rééchelonnement des dettes ou une saisie-vente dans le pire des cas. Cette solution permet de diminuer les frais liés au crédit : pour un emprunt de 150 000 euros, l’hypothèque représente un coût d’environ 2 400 euros, soit 1,6% du total, contre 900 euros pour la garantie logement, soit 0,6% de l’emprunt.

Cette différence de prix (de 63%) s’explique par un avantage notable de la caution Crédit Logement : à la fin de l’échéance, l’emprunteur peut se faire rembourser 75% de sa contribution au fonds mutuel de garantie ! Les Pays-Bas se sont inspirés de l’exemple français avec la création en 1993 d’un Fonds national de garantie des emprunts hypothécaires (NHG), qui couvre 70% des dossiers de financement. Seule différence, le fonds hollandais dispose d’un monopole et il est conçu comme un quasi-service public puisqu’il bénéficie de la garantie de l’État et des communes.

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Pourquoi la caution mutualisée ne règne-t-elle en maître que dans deux pays d’Europe ?

Première raison : par rapport à leurs voisins, la France et les Pays-Bas se démarquent par un système bancaire très concentré, et ce de longue date. Il est ainsi plus facile pour les grands groupes de s’organiser et de mettre en place un pot commun. Un tel dispositif serait plus difficile à mettre en œuvre en Allemagne, où le système bancaire, très fragmenté, est dominé par des banques régionales et les caisses d’épargne. La deuxième raison est la conséquence de la crise de 2008-2010. Créer des fonds mutuels de garantie gérés par les banques elles-mêmes est une innovation inopportune dans un contexte où le système bancaire européen est encore marqué par les bulles immobilières de l’Europe du Sud.

Les banques espagnoles, chypriotes et portugaises ont dû être sauvées in extremis par l’Union, puis restructurées. Le système bancaire italien est encore très fragile, avec de nombreux emprunteurs dont la capacité de remboursement est en réalité trop faible. Les sociétés de cautionnement fonctionnent comme des assurances. Si le nombre de dossiers de qualité est trop réduit, le système ne peut pas fonctionner. Tous les avantages individuels que l’on peut espérer d’un tel système, c’est-à-dire la réduction des frais liés au crédit sont contrecarrés par le risque collectif pris par les banques dans un contexte encore trop fragile.

L’hypothèque sera donc toujours privilégiée pour les dossiers emprunteurs les plus risqués, par exemple en cas d’apport personnel trop faible. Cette formule est peut-être plus chère et plus formaliste que les autres mais elle a l’avantage de la rapidité et de la rigueur : un seul emprunt, un seul bien, une seule banque, une seule responsabilité.

Auteur : Louis Anicotte et Nicolas Bouzou 

Nicolas BouzouJacques Witt SipaNicolas Bouzou est un économiste et essayiste français, il a fondé le cabinet de conseil Asterès en 2006 qu’il dirige depuis et est directeur d’études au sein du MBA Law & Management de l’Université de Paris II Assas. Il a également créé le Cercle de Belém qui rassemble des intellectuels européens libéraux et progressistes. Il est régulièrement publié dans la presse française et étrangère. Nicolas Bouzou est l’auteur d’une douzaine d’ouvrages, dont le dernier, co-écrit avec Luc Ferry, a été publié en 2019 aux Editions XO : " Sagesse et folie du monde qui vient ".

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