Nicolas BouzouJacques Witt Sipa

Nicolas Bouzou est un économiste et essayiste français, il a fondé le cabinet de conseil Asterès en 2006 qu’il dirige depuis et est directeur d’études au sein du MBA Law & Management de l’Université de Paris II Assas. Il a également créé le Cercle de Belém qui rassemble des intellectuels européens libéraux et progressistes. Il est régulièrement publié dans la presse française et étrangère. Nicolas Bouzou est l’auteur d’une douzaine d’ouvrages, dont le dernier, co-écrit avec Julia de Funès, a été publié en septembre 2018 aux Editions de l’Observatoire : «La comédie (in)humaine, comment les entreprises font fuir les meilleurs».

Le vent tourne sur le marché du logement américain

Le ciel pourrait bientôt se couvrir sur le marché du logement américain. Après dix années de hausse des prix (entre 4% et 12%), 2019 devrait marquer une stabilisation. Les politiques de hausse des taux de la Fed pour accompagner la croissance économique ont ralenti le marché immobilier. Maintenant que la croissance économique semble se retourner, la Fed a annoncé le 20 mars qu’elle mettrait un terme à cette politique et que les taux n’augmenteraient pas en 2019. Cette décision pourrait avoir un effet positif sur les prix des logements à court-terme mais ne sauvera pas le marché outre-Atlantique de la bulle immobilière dans laquelle il s’est engagé.

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Grand débat : la fiscalité sur les ventes immobilières engourdit la mobilité

Lors du Grand Débat, la fiscalité sur les ventes immobilières a fait polémique. Deux propositions visant à l’alourdir ont été reprises par Emmanuel Macron : supprimer l’exonération des plus-values pour la résidence principale et augmenter les droits de mutation. Ces propositions sont justifiées politiquement une conception datée du propriétaire bourgeois et rentier. Pour donner de l’utilité économique à cette rente, il faudrait donc la taxer lourdement. En réalité, le propriétaire type achète aujourd’hui à crédit et est à peine plus riche que le locataire moyen. Il travaille pour rembourser son prêt, contribuant à l’activité économique. Plutôt qu’alourdir la fiscalité française sur les ventes, qui est déjà la troisième plus importante de l’OCDE, il faut la transférer sur d’autres types de revenus immobiliers pour fluidifier le marché, favoriser la mobilité et encourager l’accès du plus grand nombre à la propriété.

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La fracture immobilière entre grandes villes et villes moyennes accentue les problèmes sociaux et économiques du pays

La France connaît aujourd’hui une fracture immobilière importante entre ses grandes villes et ses villes moyennes de province. Les villes moyennes hors Ile-de-France (entre 20 000 et 100 000 habitants) ont connu des baisses massives de leurs prix du logement sur les 10 dernières années. Les prix ont par exemple baissé de 7,2 % en 10 ans à Besançon et de 26 % à Béziers. En revanche les grandes villes du territoire et leurs banlieues (hormis Brest) ont connu une croissance des prix allant de 3 % à 12 % par an depuis 5 ans selon les Notaires de France. Cette divergence de prix crée deux problèmes socio-économiques majeurs : une accentuation des inégalités de patrimoine et un manque à gagner pour le secteur de la construction.

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Hausse des prix dans l’immobilier : l’augmentation des taux devrait occasionner un ralentissement

Depuis deux ans, les taux bas ont permis une accélération de la hausse des prix immobilier décorrélée de la conjoncture économique générale. Cela pourrait changer pour 2019 avec la hausse des taux annoncée par la BCE. De plus, les mesures fiscales du gouvernement viendront amplifier ce phénomène en réduisant la rentabilité comparée du locatif par rapport aux placements. Le moral des investisseurs est en légère baisse à la fin de l’année 2018. L’étude Crédit Foncier/CSA d’octobre 2018 montre qu’ils sont 59 % à anticiper une stabilisation des prix, 33 % à anticiper une hausse et 5 % à anticiper une baisse, contre 56 %, 37 % et 4 % respectivement en début d’année. L’enthousiasme est donc toujours présent, mais plus prudent.

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Le Brexit n’a pas encore eu d’impact sur le marché immobilier

Pour beaucoup d’observateurs, le Brexit allait présenter une aubaine pour les autres grandes villes européennes, Paris et Frankfurt en tête. Cela n’est pas encore le cas. Deux ans après le vote et après le pré-accord de Bruxelles, les investissements restent stables à cause de l’incertitude liée au Brexit. Déménager un siège social est en effet une décision coûteuse pour les entreprises qui attendent donc d’être sûres des conséquences réelles du Brexit. Les investisseurs résidentiels sont également frileux, achetant mais ne déménageant pas en attendant d’en savoir plus.

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