nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

L’immobilier français est-il victime de la métropolisation ?

L’année 2017 a été marquée par un volume record de ventes de logements et une augmentation des prix sur le territoire ; situation qui s’explique en partie par la reprise de la croissance et la faiblesse des taux d’intérêt auxquels s’ajoutent les causes structurelles bien connues : allongement de la durée des études, vieillissement démographique et rigidités fiscales et réglementaires du marché immobilier.

Pourtant, à y regarder de plus près, le marché français semble très hétérogène, signe qu’un autre phénomène est à l’œuvre qui influence différemment l’immobilier selon sa situation géographique. Et il ne s’agit pas du clivage habituel entre villes et campagnes ou centres et périphéries.

Pour preuve, alors que les prix ne cessent de grimper à Bordeaux, Strasbourg ou Paris, ils sont relativement stables dans d’autres grandes villes. De même, les prix ont baissé en moyenne dans 16 départements.

Alors comment expliquer qu’au-delà de leur tendance haussière, les prix marquent des évolutions si différentes ?

ImportantCela peut surprendre, mais pour répondre à cette question il faut regarder du côté de la globalisation. Ou plus précisément, du côté de sa traduction nationale qu’on appelle métropolisation. Avec la globalisation, le processus de spécialisation des économies s’est approfondi et les pays développés ont pu se concentrer sur les activités à forte valeur ajoutée que sont les prestations intellectuelles, la conception et la recherche, le développement informatique et les technologies de pointes.

Or, l’ensemble de ces secteurs fonctionnent en vase clos, c’est-à-dire qu’ils entrainent très peu de retombées directes pour le reste de l’économie. Lorsque l’industrie automobile était le moteur de l’activité, il fallait pour la soutenir faire appel à un grand nombre de fournisseurs et de prestataires et la production de masse permettait à un grand nombre d’hommes et de femmes d’augmenter leur mobilité et donc de trouver un emploi loin de leur domicile. Ces effets « en amont » et « en aval » avaient tendance à diffuser la croissance économique sur l’ensemble du territoire. En conséquence, les salaires augmentaient de façon relativement homogène et l’immobilier suivait.

La spécialisation dans la technologie et le tertiaire à forte valeur ajoutée a mis un terme à cette diffusion nationale de la richesse. En effet, cette économie de l’immatériel ne nécessite que peu de fournisseurs et de prestataires et son activité est avant tout tournée vers le monde et non l’économie nationale. Autrement dit, la croissance du secteur moteur de l’économie nationale n’a que peu d’influence sur le reste de l’économie.

Par ailleurs, l’économie immatérielle possède une caractéristique particulière : son efficacité dépend avant tout du stock de compétences et de connaissances présents sur un espace donné. Plus il y a de diplômés et de personnes qualifiées qui interagissent au quotidien, plus leur créativité et leur efficacité se développent. Dès lors, les lieux où l’économie immatérielle est la plus avancée vont attirer la majorité des qualifiés, ce qui va accroître les opportunités et la productivité dans la région, attirant alors les centres de décisions, le secteur bancaire et financier mais aussi la culture et les loisirs.

La croissance va alors accélérer, entrainant une hausse des salaires et in fine de la demande d’immobilier et donc des prix des logements.

Mais dans notre économie globalisée ces métropoles sont connectées entre elles et n’ont que peu de relations avec le reste de leur économie nationale. Ainsi, pour observer le marché de l’immobilier aujourd’hui, il est nécessaire de prendre en considération ce phénomène de métropolisation. En s’étendant sous la pression démographique, la métropole connaît une tension marquée de son marché immobilier et voit se développer plusieurs centres résidentiels dans la proche périphérie.

Et la dimension de cette périphérie dépend de l’existence de moyens de transports efficaces et rapides pour accéder au cœur de la métropole. Voilà pourquoi la Petite Couronne parisienne et Bordeaux voient leur immobilier flamber alors qu’il connaît une croissance mesurée dans d’autres grandes villes trop éloignées de la métropole et qu’il baisse dans les départements trop « isolés » de la capitale.

Au-delà d’une tendance haussière générale, l’évolution de l’immobilier doit s’observer sous le prisme de la métropolisation : peu à peu, deux marchés distincts se dessinent, celui en expansion de la métropole et de sa périphérie et celui, plus atone, du reste de la France.

 Nicolas Bouzou et Pierre Bentata

nicolasbouzouÉconomiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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