Pourquoi y-a-t-il un manque de logements en France ?

Il n'y a pas de pénurie de logements en France...

Le terme couramment usité de "pénurie de logements" est en toute rigueur impropre.

En effet, en situation de pénurie, nous aurions dû observer au cours des années passées un accroissement de la taille moyenne des ménages, ou encore une réduction du nombre d'habitations vacantes. Or cela n'a pas été le cas.

A l'inverse, le nombre moyen d'occupants par résidence principale s'affaiblit avec la multiplication des familles monoparentales et l'allongement de la durée de vie (de 1990 à 2009, la taille moyenne des ménages est passée de 2,6 individus à 2,3 en moyenne) et les logements vacants sont plus nombreux qu'auparavant (+19% entre 2001 et 2012).

... mais il y a un manque pour permettre une baisse durable des prix immobiliers

Il n'y a donc pas de pénurie à proprement parler, mais des prix structurellement et excessivement élevés (au regard du revenu des ménages).

La demande de logements est structurellement dynamique et, face à elle, l'offre peine à s'ajuster. Pour preuve, les prix ont fortement progressé au cours des années 2000 (+117 %) pour permettre d'égaliser l'offre et la demande immobilières.

Le dynamisme de la demande résulte à la fois de facteurs démographiques et économiques. Sous l'effet d'une la natalité française soutenue, de l'allongement de la durée de vie, de l'essor des familles monoparentales et des flux migratoires, les besoins en logements ont sensiblement progressé en France.

Par ailleurs, le recul des taux d'intérêt et l'extension des durées d'emprunt jusqu'à la fin de 2008 ont soutenu la solvabilité des acquéreurs. La demande a ainsi pu se maintenir dans les années 2000 en dépit des hausses de prix.

Dans ce contexte, la construction de nouveaux logements n'a pas été suffisante pour détendre les prix. C'est à cet égard qu'on peut dire qu'il y a un manque de logements en France, d'ailleurs très localisé géographiquement. On le trouve dans les villes économiquement attractives, là où la demande immobilière est forte et où les terrains à bâtir sont rares, ou quasi-inexistants comme à Paris.

Le premier frein à l'offre d'habitats est donc le manque de foncier cédé aux promoteurs dans les villes attractives.

La voie légale et réglementaire est la plus efficace

L'offre de logements pourrait être relancée en quelques années. Les plans locaux d'urbanisme relèvent de la compétence des communes. Libres à elles de libérer des terrains constructibles si elles en disposent suffisamment ou d'autoriser la densification des zones déjà construites. En réalité, le problème est politique plus qu'économique ou juridique. La densification urbaine est souvent mal perçue des propriétaires puisqu'elle accroît l'offre immobilière et limite ainsi la revalorisation du patrimoine des ménages propriétaires.

En outre, la construction d'immeubles peut faire naître une opposition locale forte pour des raisons esthétiques ou par crainte de mixité sociale. Les économistes nomment ce phénomène "paradoxe d'Olson" : les élus locaux souhaitent, pour leur pays, une densification pour limiter la hausse des prix et faciliter l'accession à la propriété. Mais ils la refusent en tant qu'élus car elle irait à l'encontre de l'intérêt d'une partie de l'électorat.

Dans un tel contexte, il apparaît essentiel de réformer la gouvernance de l'habitat en France. Une loi pourrait contraindre les communes à prendre les dispositions nécessaires pour permettre la densification des zones habitées, sans quoi une sanction serait prévue, à l'image de la loi sur les 20% de logements sociaux dans les villes de plus de 3 500 habitants.

nicolasbouzou

par Nicolas Bouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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