Pourquoi l’immobilier a-t-il été le placement le plus rentable ces 30 dernières années ?

immobilier-rentableL'immobilier est de longue date le placement préféré des Français. Et à juste titre car la pierre a offert un couple rendement/risque très avantageux par rapport aux placements financiers, qu'ils s'agissent d'actions, d'obligations ou de contrats assurance-vie. Aucun placement n'étant parfait, l'immobilier souffre néanmoins de deux faiblesses qui concernent moins les produits financiers :

 

 

  • Les coûts de transaction sont élevés. Les frais de notaires représentent environ 8% du prix d'un bien ancien et environ 3% du prix d'un bien neuf ;
  • Un logement est un actif peu liquide. Sa revente peut prendre du temps et peut ainsi induire un manque à gagner pour le propriétaire.

Après une décennie de stabilité, les prix des logements ont amorcé au début des années 2000 une croissance fulgurante qui a perduré jusqu'à l'éclatement de la crise financière en automne 2008. De 2000 à 2008, les prix ont été multipliés par deux en moyenne, faisant de l'immobilier le placement de loin le plus profitable de cette période. Depuis la crise économique, la tendance générale est toutefois à la stabilité des prix. Ceux-ci ont reculé de 8 % entre 2007 et 2009, mais la hausse de 2010 et 2011 a permis d'effacer cette baisse. Les prix se sont ensuite très légèrement repliés en 2012 (-2 % en moyenne).

indice-prix-logements

Les marchés boursiers ont connu une progression historique autrement plus chaotique. La bourse de Paris a véritablement décollé en 1987, avec la création de l'indice CAC 40 par la Compagnie des agents de change. De 1995 à 2000, poussé par les valeurs du numérique, l'indice a enregistré des performances phénoménales (+26 % par an en moyenne). Cette tendance, déconnectée de la valeur fondamentale des entreprises, a conduit à la formation d'une bulle qui, en explosant, a fait perdre au CAC 40 la moitié de sa valeur entre 2000 et 2002. Par la suite, les cours boursiers se sont appuyés sur les conditions très favorables du marché monétaire pour rapidement se ressaisir – encore une fois, sans correspondre aux réalités de l'économie réelle. Le krach de 2008 a constitué un violent rappel à l'ordre. A ce jour (octobre 2013), l'indice CAC 40 reste 30 % inférieur à son pic d'avant-crise.

CAC40

Les autres placements financiers, comme les obligations publiques et privées, les contrats d'assurance-vie, les Sicav monétaires ou encore le livret A, sont peu ou pas risqués mais offrent aujourd'hui des rendements faibles. La profitabilité de ces placements est en fait très dépendante des taux du marché monétaire (Euribor et Eonia). Or ces taux restent aujourd'hui à des niveaux historiquement bas.

L'immobilier a été le placement le plus rentable de ces trente dernières années. On l'a vu, cela s'explique par la croissance fulgurante des prix des logements de 2000 à 2008, mais pas seulement. L'avantage financier d'un achat immobilier repose aussi en grande partie sur l'effet de levier du crédit bancaire. Cet effet permet d'accroître le taux de rendement interne d'un placement immobilier dès lors que la rentabilité économique du logement (rendement locatif[1] et plus-value à la revente) est supérieure au taux d'intérêt de l'emprunt. Autrement, l'effet joue négativement. Au cours des années 2000, avec des taux d'intérêts en baisse et des prix immobiliers en forte progression, l'effet positif du levier a été particulièrement marqué.

effet-de-levier

[1] ou l'économie de loyer dans le cas de l'achat d'une résidence principale.

Les taux des prêts à l'habitat sont actuellement extrêmement bas mais la tendance future des prix de l'immobilier est très incertaine. Une croissance molle des prix, ou une stabilité, sur plusieurs années sont à ce jour les scénarios les plus vraisemblables. Une contraction des prix, rapide ou lente, reste néanmoins une possibilité. Dans ce contexte, l'immobilier ne devrait plus être synonyme de plus-values à la fois rapides, sûres et importantes. Après une décennie d'exception, ce placement est appelé à retrouver ses vocations premières : le logement en plein jouissance pour la résidence principale et des revenus stables pour l'investissement locatif.

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par Nicolas Bouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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