Le taux d’intérêt à long terme (OAT 10 ans) des marchés financiers, utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, s’établit à 4,34 % au 7 mai 2008. Il est en baisse de 0,11% depuis le début d'année (4,45 % au 2 janvier 2008). Le taux à long terme des marchés financiers se stabilise à un niveau assez bas.
Compte tenu du ralentissement de l’économie mondiale, de l’assouplissement de la politique monétaire américaine et des mauvaises performances des marchés boursiers, le taux à long terme devrait rester proche de 4,30 % pour les prochains mois.
Les taux des prêts immobiliers ont baissé de 0,10 % environ au mois d’avril 2008 par rapport au mois précédent. Le taux fixe hors assurance d’un excellent dossier sur 25 ans se situe actuellement à 4,70 %. La stabilisation des taux d’intérêt à long terme des marchés financiers se répercute sur les taux des prêts immobiliers qui devraient également rester stables. Pour votre achat immobilier, n'oubliez pas que vous allez profiter de la mesure de déduction des intérêts d'emprunt : ce cadeau fiscal représente une réduction du taux de 0,40%.
Analyse économique
La stabilisation des taux à long terme des marchés financiers, à un niveau très bas est liée à huit facteurs principaux :
le cours du baril établit un nouveau record : le 6 mai 2008, le cours du pétrole a franchi un nouveau plus haut historique, à 122 dollars le baril. Ce nouveau record est lié aux sabotages sur des installations pétrolières au Nigeria et aux tensions autour de l'Iran. Le prix du pétrole a plus que doublé depuis le début de l'année (60,80 au 2 janvier 2008) et nourrit l'accélération de l'inflation en Europe (3,6 % en mars 2008). L'augmentation du cours du brut augmente le coût de production des entreprises et pénalise le pouvoir d'achat des ménages. Elle constitue donc une source de ralentissement économique dans la zone euro. Les risques sur la croissance devraient l'emporter sur la menace inflationniste et conduire la BCE à assouplir sa politique monétaire d'au moins 0,25 % au second semestre 2008.
la Fed a baissé son taux d'intérêt de 0,25 % pour le ramener à 2 % : conformément aux anticipations des marchés financiers, la Fed a décidé lors de sa réunion du 30 avril 2008, de passer son taux d'intérêt de 2,25 % à 2 %. Depuis le début de l'année, la Fed a déjà baissé son taux de 2,25 % (4,25 % au 1er janvier 2008) pour faire face à la contraction de l'activité aux Etats-Unis. Dans ses dernières déclarations du 30 avril, la Fed adopte une position neutre en mettant l'accent d'une part sur le ralentissement économique et d'autre part sur les fortes incertitudes liées aux perspectives d'inflation (hausse des cours du pétrole et des matières premières). Les marchés financiers pensent que la Banque centrale américaine devrait marquer une pause dans sa politique d'assouplissement monétaire afin de mesurer les effets des baisses de taux déjà effectuées et de laisser les mesures fiscales du gouvernement prendre le relais du soutien de l'activité.
légère progression du PIB américain au premier trimestre : la croissance américaine est ressortie à 0,6 % au premier trimestre 2008, comme au quatrième trimestre 2007. Les marchés financiers tablaient sur une croissance de 0,2 % à 0,5 %. L'activité économique a été pénalisée par la demande intérieure (contribution de -0,5 point à la croissance) avec un ralentissement de la consommation des ménages (principal moteur de la croissance), à 1 % contre 2,3 % au quatrième trimestre 2007. Pour le quatrième trimestre consécutif, les échanges extérieurs ont contribué positivement à la croissance (+ 0,2 point de contribution à la croissance contre 1,02 point au quatrième trimestre 2008).
conjoncture économique aux Etats-Unis : avec un niveau de croissance proche de zéro pendant les deux derniers trimestres, les Etats-Unis devraient connaître une récession au deuxième trimestre 2008, comme le suggèrent les données conjoncturelles récentes. La confiance des ménages américains s’est dégradée en mars 2008, l’indice de confiance du Michigan ressortant à 63,2 points en avril 2008 (contre 69,5 points en mars et 70,8 en février), alors que les analystes tablaient sur un indice à 69 points . Sur un mois, les ventes au détail ont légèrement progressé de 0,2 % en mars 2008 (contre + 0,4 % en février 2008). Mais sur un an, elles connaissent encore un ralentissement, en hausse de 2 % en mars 2008 contre 2,9 % en février. Ces chiffres laissent présager une activité économique en repli. En mars 2008, l'indice ISM (Institut for Supply Management) s’est établi à 49,6 contre 49,3 en février, marquant pour le troisième mois consécutif, une contraction de l’activité. L’économie américaine a également été marquée par une chute de 0,3 % des commandes de biens durables au mois de mars 2008, contre – 0,9 % en février.
Pour le quatrième mois consécutif, l'économie américaine a connu des suppressions d'emploi, signe d'une entrée en récession. Avec 20 000 destructions d'emplois en avril 2008 (75 000 suppressions attendues), le marché du travail s'est toutefois moins dégradé que les mois précédents. En mars 2008, 81 000 emplois avaient été supprimés, contre 83 000 suppressions en février. Le taux de chômage est estimé à 5 % pour le mois d'avril 2008 contre 5,1 % en mars 2008.
ralentissement de l'activité dans la zone euro : l'accélération de l'inflation et la crise financière affectent de plus en plus l'activité économique européenne. L'indicateur du climat économique, qui synthétise l'opinion des chefs d'entreprises et des consommateurs, s'est encore détérioré dans la zone euro, s'inscrivant à 97,1 points en avril contre 99,6 points en mars (au plus bas depuis août 2005). En France, la confiance des ménages s'est encore dégradée en avril avec un indicateur ayant inscrit un nouveau plus bas historique, à - 37 points (contre -36 points en mars 2008). La poursuite de la détérioration de la confiance (indicateur du climat économique) dans la zone euro confirme une phase de ralentissement de l'économie européenne. L'indice PMI, indiquant l'évolution de l'activité et celle de la confiance des entreprises dans la zone euro, est passé à 50,8 en avril 2008 contre 52 en mars. En France, le PMI a baissé de 2,5 points, s'inscrivant à 54 en avril 2008 contre 56,5 en mars et 57,7 en février 2008. L'indicateur du climat des affaires dans l'industrie s'est détérioré et s'établit à 106 en avril 2008 contre 108 en mars 2008. Il est également en baisse en Allemagne avec un indice s'établissant à 102,4 en avril 2008 contre 104,8 en mars 2008. La consommation des ménages a reculé de 1,7 % en mars 2008 en France et les ventes de détail ont diminué de 0,5 % dans la zone euro en février. Le ralentissement de l'activité se confirme également en Espagne avec une production industrielle en baisse de 2,6 % en mars 2008 et un taux de chômage qui a progressé de 15,6 % en avril 2008 (+37 600 chômeurs en avril). Ce repli de l'activité dans la zone euro pourrait inciter la BCE à baisser son taux d'intérêt avant la fin de l'année.
l'inflation décélère dans la zone euro mais reste à un niveau élevé, à 3,3 % : après une accélération pendant six mois consécutifs, l'inflation a connu une baisse au mois d'avril 2008, à 3,3 %.Les prix à la consommation avaient progressé de 3,6 % au mois de mars 2008 dans la zone euro, au plus haut depuis la création de l'Union économique et monétaire. La France a enregistré son niveau d'inflation le plus élevé depuis août 1991, à 3,2 % en mars 2008 (contre 2,8 % en février). L'inflation devrait se maintenir autour de 3 % jusqu'en juin 2008. Le 28 avril, la Commission européenne a revu ses prévisions d'inflation en 2008 à la hausse, à 3,2 % (contre 2,6 % auparavent). Le niveau élevé d'inflation éloigne un peu plus les perspectives de baisse de taux par la BCE. Néanmoins, les marchés financiers pensent qu'avec un euro fort (1,57 dollar au 24 avril 2008) et un ralentissement de l'activité économique (1,4 % de croissance en 2008 dans la zone euro selon les prévisions du FMI), la BCE serait amenée à baisser son taux au second semestre 2008 (au mois de novembre).
la BCE laisse inchangé son taux d’intérêt à 4 % : ellea décidé, le 10 avril 2008, de maintenir son taux d’intérêt à 4 % pour lutter contre une inflation record en Europe. Le taux de la BCE est fixé à 4 % depuis juin 2007. Dans un contexte de ralentissement économique lié à la crise des marchés financiers, la BCE considère que les fondamentaux économiques dans la zone euro restent sains et que la principale menace reste une inflation qui a atteint le niveau record de 3,6 % au mois de mars 2008. Le président de la BCE, est préoccupé par les effets indirects de l’inflation sur les salaires et a appelé le 4 avril les gouvernements européens à mettre tout en œuvre pour éviter une spirale inflationniste du côté des salaires. Il reste d’autant plus inquiet que dans ses prévisions du mois de mars, la BCE table sur une augmentation des prix à la consommation de 2,9 % en 2008 et 2,1 % en 2009 (soit un taux d’inflation dépassant, pendant deux ans, le seuil objectif de 2 % fixé par la Banque Centrale) ;
les performances des marchés boursiers : le CAC 40 a franchi le seuil de 5 000 points et s'établit à 5 040 points au 6 mai 2008. Sur une semaine, l'indice a gagné 1 % (4996 au 30 avril 2008) sous l'effet des statistiques américaines moins mauvaises qu'attendues. Il se situe toujours en dessous de sa performance de début d’année, en baisse de 10 % (5 614 points au 2 janvier 2008). L’indice a perdu 17 % de sa valeur sur l’année (6 074 points au 7 mai 2007). Sur le long terme, le CAC 40 se situe à un niveau inférieur de 27 % par rapport à son niveau le plus élevé de 6 935 points en septembre 2000. Les marchés boursiers restent extrêmement volatiles. Ceci incite les investisseurs à revenir vers les instruments de taux d’intérêt (obligations) en délaissant les marchés actions. Les taux d’intérêt sont ainsi influencés à la baisse. L’évolution des marchés boursiers constitue un facteur prédominant qui oriente les taux d’intérêt à la baisse.
Le marché immobilier américain se trouve toujours en difficulté : les ventes de logements neufs ont baissé de 8,5 % en mars 2008 contre 5,3 % en février. La construction confirme ses signes de faiblesse aux Etats-Unis. Les mises en chantier sont en repli de 36,5 % en mars 2008, au plus bas depuis 17 ans (à 947 000 unités contre 1 075 000 unités en février 2008). Le nombre de permis de construire délivrés est en baisse de 5,79 % en mars 2008 contre une baisse de 7,8 % au mois de février 2008. Les ventes de maisons en cours ont chuté de 1,9 % en février 2008 (- 1 % attendu) contre + 0,3 % en janvier. Les ventes de logements neufs ont atteint leur niveau le plus bas depuis 13 ans (février 1995) avec une baisse de 1,8 % en février 2008 par rapport à janvier, à 590 000 unités en rythme annuel (les ventes avaient chuté de 2,8 % en janvier 2008). Sur un an, les cessions de logements neufs ont baissé de 33,9 %. Les prix de vente de l’immobilier ont globalement baissé d’environ 10 % en rythme annualisé. Les particuliers utilisent la valeur de leur bien immobilier comme source de financement pour leur consommation, et cette source de financement (à l’exception des lignes de crédit déjà accordées mais non utilisées) va être amenée à baisser. La baisse actuelle des prix de l’immobilier pénalise la consommation (qui représente environ 70 % de l’économie américaine). La valeur de l’immobilier joue également un rôle significatif dans la confiance des ménages américains, qui en sera affectée.
Nos prévisions de taux d’intérêt pour l’année 2008
Nous prévoyons que les taux d’intérêt à long terme devraient rester proches de leur niveau actuel (environ 4,30 %) jusqu’en fin d’année. Deux facteurs nous conduisent à ces prévisions :
la récession aux Etats-Unis et le ralentissement économique en Europe. Dans un contexte économique difficile, les politiques monétaires des Banques centrales seront certainement plus souples ;
les marchés boursiers ne devraient pas connaître de reprise sensible durant 2008 et restent soumis à des risques de volatilité. Les investisseurs continueront donc à privilégier les obligations.
Après la hausse des taux très importante au cours des années 2006 et 2007, leur stabilisation est une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs qui pourront emprunter à des taux plus bas.
Les taux d’intérêt ont évolué de la manière suivante au 2 mai 2008
le taux à 3 mois est en légère hausse, à 4,85 % au 6 mai 2008 ( contre 4,80 % au 24 avril 2008). Les 13 et 17 décembre derniers, ce taux était monté jusqu’à 4,95 % ;
le taux à 1 an se situe à 4,95 % au 6 mai 2008 (contre 4,86 % au 24 avril 2008), son plus haut niveau depuis le début de la crise financière (Août 2007);
le taux d’intérêt à long terme (OAT 10 ans) s'établit à 4,34 % au 6 mai 2008 contre 4,35 % au 24 avril 2008. Il se situait à 4,45 % en début d'année 2008 et était monté jusqu’à 4,70 % en juillet 2007;
On notera que les taux d’intérêt américains confirment leur tendance à la baisse
le taux d’intérêt à 10 ans s’établit à 3,52 % au 29 avril 2008 contre 3,35 % au 25 avril 2008,
le taux à 30 ans se situe à 4,56 % au 29 avril 2008 contre 4,37% au 25 avril 2008;
On note que les taux d’intérêt à long terme aux Etats-Unis ont connu une baisse spectaculaire depuis quelques mois : en juin 2007, le taux à 10 ans se situait à 5,20 % et le taux à 30 ans se situait à 5,32 %, soit des baisses respectives de 1,68 % et de 0,76 %.
Comme pour les marchés financiers européens, ces baisses des taux à long terme sont liées à des perspectives de croissance économique beaucoup moins fortes, à la crise de liquidité des marchés interbancaires et à la mauvaise performance des marchés boursiers.
Nos prévisions et conseils utiles :
Les taux d'intérêt à long terme de la zone euro devraient rester bas jusqu’en fin d’année 2008. Ils pourraient monter progressivement, mais dans de faibles proportions en 2009, en raison de la politique monétaire de la BCE qui vise à combattre l’inflation et de la crise financière qui pousse les investisseurs à privilégier la sécurité des investissements à long terme.
Dans votre décision d’emprunt, trois remarques très importantes doivent être prises en compte :
on devrait continuer d'observer des taux d’intérêt de crédits immobiliers bas jusqu’en fin d’année 2008. Les taux d'intérêt devraient ainsi rester très favorables aux emprunteurs ;
si vous choisissez un prêt à taux révisable, il est extrêmement important de prendre un taux capé (limité à la hausse) car la hausse actuelle des taux d'intérêt à court terme se répercutera mécaniquement à l'avenir sur les taux pratiqués. L’importante progression des taux d'intérêt à 1 an depuis le début de l’année 2006 (de 2,75 % à 4,60 %, soit une hausse de + 1,85 %) a déjà conduit à une très forte hausse des taux des prêts à taux révisable ;
Si vous avez un prêt à taux révisable en cours, dont le taux est supérieur à 5,80 %, vous pouvez envisager de le racheter pour le convertir en taux fixe: il est possible en effet que les taux à court terme restent élevés pendant plus de deux ans et vous pourrez alors profiter de la sécurité d’un prêt à taux fixe pour votre budget.
le cours du baril établit un nouveau record : le 6 mai 2008, le cours du pétrole a franchi un nouveau plus haut historique, à 122 dollars le baril. Ce nouveau record est lié aux sabotages sur des installations pétrolières au Nigeria et aux tensions autour de l'Iran. Le prix du pétrole a plus que doublé depuis le début de l'année (60,80 au 2 janvier 2008) et nourrit l'accélération de l'inflation en Europe (3,6 % en mars 2008). L'augmentation du cours du brut augmente le coût de production des entreprises et pénalise le pouvoir d'achat des ménages. Elle constitue donc une source de ralentissement économique dans la zone euro. Les risques sur la croissance devraient l'emporter sur la menace inflationniste et conduire la BCE à assouplir sa politique monétaire d'au moins 0,25 % au second semestre 2008.
