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Choisir entre un prêt à taux fixe ou un prêt à taux révisable
 
Au : 05 mai 2008
Tout savoir pour prendre la bonne décision

Le choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable est l'une des questions les plus souvent posées. De nombreux emprunteurs se laissent tenter par un prêt à taux d'intérêt variable car son taux est peu élevé pendant une première période (1 ou 2 ans). Mais attention ! Votre analyse doit prendre en compte les prévisions d'évolutions futures de ce taux sur toute la durée du prêt. Le gain initial peut s'avérer mineur, voire inexistant, par rapport à la perte financière enregistrée sur la durée totale du prêt.

Par rapport à un prêt à taux fixe, un prêt à taux révisable vous permet de réaliser une économie de 92 € sur les deux premières années (économie probable réalisée au 05 mai 2008, pour un prêt de 150 000 € sur 15 ans). En contrepartie de cette économie initiale, vous courrez le risque d'une hausse (très probable) des taux d'intérêt à court terme pendant la durée du prêt. Dans ce cas, les mensualités, après la période initiale, seront revues à la hausse et le coût de votre crédit en sera augmenté.

Sept paramètres essentiels déterminent les modalités d'un prêt à taux révisable. Pour les connaître, cliquez ici.
Une fois ces paramètres définis, le principal critère de décision à prendre en compte reste les hypothèses d'évolution des taux d'intérêt. Pour vous aider, meilleurtaux.com a bâti 3 scénarii d'évolution des taux à court terme appliqué à votre emprunt, à compter du 05 mai 2008, et a réalisé des simulations pour un prêt de 15 ans et de 150 000 € :

le résultat le plus probable : une perte de 3 261 € (cliquez ici) si vous gardez le prêt sur sa durée totale (15 ans), et de 750 € si vous remboursez le prêt au bout de 8 ans ;
le gain « maximum » réalisé : même dans le scénario le plus favorable au taux révisable, nous n'envisageons pas de gain possible sur la durée totale du prêt ;
la perte « maximum » réalisée : 8 042 € (cliquez ici) si vous gardez le prêt sur sa durée totale (15 ans), et 3 094 € si vous remboursez le prêt au bout de 8 ans.

Le prêt à taux révisable permet d'obtenir un taux intéressant la première ou les deux premières années (au 05 mai 2008 : 4,45 % pour un prêt capé, dont le taux d'intérêt ne peut pas dépasser 6,45 %) et de réaliser une faible économie (92 € sur les 2 premières années). Mais il a peu de chances de s'avérer être une bonne affaire sur la durée totale du prêt. Il est pénalisé par l'augmentation très probable des taux à court terme sur les prochaines années, et surtout par le niveau actuellement très bas des prêts à taux fixe.

Si vous êtes tenté par un prêt à taux révisable :

lisez nos quatre conseils, cliquez ici,
découvrez les mécanismes de calcul et les détails du prêt utilisé dans les exemples ci-dessous, cliquez ici.

Pour obtenir :

le détail du prêt simulé et le tableau de synthèse des trois scénarii, cliquez ici,
le détail des évolutions annuelles, cliquez ici,
les graphiques de l'évolution des taux sur les 3 scénarii, cliquez ici.

Pour comprendre :

le fonctionnement d'un prêt à taux révisable, cliquez ici,
nos prévisions de taux, cliquez ici.


Scénarii d'évolution
des taux révisables

Détail du prêt

Montant

150 000 €

Durée

15 ans

Taux fixe

4,50 %

Indice de révision

Euribor 1 an

Taux de départ

3,65 %

Marge

0,80 %

Taux 1ère année
4,45 %
Bloqué pendant
2 ans

Variation (cap)

2,00 %

Taux maximum
6,45 %
Scénario
« Hypothèse la plus probable »
Scénario
« Hypothèse taux révisables bas  »
Scénario
« Hypothèse taux révisables élevés »


Hypothèse la plus probable d'évolution des taux révisables
Hypothèse la plus probable
 

  Mensualités Ecart
Année
avec un taux fixe
avec un taux révisable
par mois
par an
cumulé
1 1 147 € 1 144 € -4 € -46 € -46 €
2 1 147 € 1 144 € -4 € -46 € -92 €
3 1 147 € 1 174 € 27 € 321 € 229 €
4 1 147 € 1 155 € 8 € 92 € 322 €
5 1 147 € 1 149 € 2 € 22 € 344 €
6 1 147 € 1 149 € 2 € 22 € 366 €
7 1 147 € 1 159 € 12 € 139 € 506 €
8 1 147 € 1 168 € 20 € 244 € 750 €
9 1 147 € 1 172 € 24 € 291 € 1 041 €
10 1 147 € 1 175 € 28 € 332 € 1 373 €
11 1 147 € 1 178 € 30 € 366 € 1 739 €
12 1 147 € 1 185 € 37 € 449 € 2 188 €
13 1 147 € 1 176 € 29 € 343 € 2 532 €
14 1 147 € 1 179 € 31 € 372 € 2 904 €
15 1 147 € 1 177 € 30 € 357 € 3 261 €
           
Total 206 548 € 209 809 €     3 261 €

Dans l'hypothèse la plus probable d'évolution des taux révisables, un emprunt de 150 000 € sur 15 ans vous coûterait au final 6 467 € de plus en taux révisable qu'en taux fixe.

Hypothèse probable d'évolution des taux révisables
appliqués à votre emprunt

Année
Taux
fixe
Taux révisable
Différence
1 4,50 % 4,45 % -0,05 %
2 4,50 % 4,45 % -0,05 %
3 4,50 % 4,90 % 0,40 %
4 4,50 % 4,60 % 0,10 %
5 4,50 % 4,50 % 0,00 %
6 4,50 % 4,50 % 0,00 %
7 4,50 % 4,70 % 0,20 %
8 4,50 % 4,90 % 0,40 %
9 4,50 % 5,00 % 0,50 %
10 4,50 % 5,10 % 0,60 %
11 4,50 % 5,20 % 0,70 %
12 4,50 % 5,50 % 1,00 %
13 4,50 % 5,00 % 0,50 %
14 4,50 % 5,20 % 0,70 %
15 4,50 % 5,00 % 0,50 %
       
Moyenne 4,50 % 4,87 % 0,37 %

Dans l'hypothèse la plus probable d'évolution des taux révisables, le taux moyen appliqué à votre emprunt sur 15 ans serait de 4,93 %, contre 4,60 % en taux fixe actuellement.

Hypothèse de taux révisables bas
Hypothèse la plus probable
 

  Mensualités Ecart
Année
avec un taux fixe
avec un taux révisable
par mois
par an
cumulé
1 1 147 € 1 144 € -4 € -46 € -46 €
2 1 147 € 1 144 € -4 € -46 € -92 €
3 1 147 € 1 147 € -0 € -5 € -97 €
4 1 147 € 1 116 € -32 € -380 € -477 €
5 1 147 € 1 104 € -43 € -517 € -994 €
6 1 147 € 1 115 € -33 € -391 € -1 385 €
7 1 147 € 1 139 € -9 € -105 € -1 490 €
8 1 147 € 1 147 € -0 € -1 € -1 491 €
9 1 147 € 1 159 € 11 € 137 € -1 353 €
10 1 147 € 1 162 € 15 € 178 € -1 176 €
11 1 147 € 1 159 € 12 € 144 € -1 032 €
12 1 147 € 1 155 € 7 € 89 € -943 €
13 1 147 € 1 151 € 4 € 48 € -896 €
14 1 147 € 1 150 € 3 € 33 € -862 €
15 1 147 € 1 152 € 4 € 48 € -814 €
           
Total 206 548 € 205 734 €     -814 €

Même dans l'hypothèse d'évolution de taux révisables bas, un emprunt de 150 000 € sur 15 ans en taux révisable vous coûterait au final plus cher (1 064 € de plus) qu'un emprunt en taux fixe.

Hypothèse basse
d'évolution des taux révisables
appliqués à votre emprunt
Année Taux
fixe
Taux révisable Différence
1 4,50 % 4,45 % -0,05 %
2 4,50 % 4,45 % -0,05 %
3 4,50 % 4,50 % 0,00 %
4 4,50 % 4,00 % -0,50 %
5 4,50 % 3,80 % -0,70 %
6 4,50 % 4,00 % -0,50 %
7 4,50 % 4,50 % 0,00 %
8 4,50 % 4,70 % 0,20 %
9 4,50 % 5,00 % 0,50 %
10 4,50 % 5,10 % 0,60 %
11 4,50 % 5,00 % 0,50 %
12 4,50 % 4,80 % 0,30 %
13 4,50 % 4,60 % 0,10 %
14 4,50 % 4,50 % 0,00 %
15 4,50 % 4,70 % 0,20 %
       
Moyenne 4,50 % 4,54 % 0,04 %

Dans l'hypothèse d'évolution des taux révisables bas, le taux moyen appliqué à votre emprunt sur 15 ans serait de 4,55 %, contre 4,60 % en taux fixe actuellement.

Hypothèse de taux révisables élevés Hypothèse la plus probable
 

  Mensualités Ecart
Année
avec un taux fixe
avec un taux révisable
par mois
par an
cumulé
1 1 147 € 1 144 € -4 € -46 € -46 €
2 1 147 € 1 144 € -4 € -46 € -92 €
3 1 147 € 1 223 € 75 € 903 € 811 €
4 1 147 € 1 197 € 49 € 591 € 1 403 €
5 1 147 € 1 185 € 37 € 448 € 1 851 €
6 1 147 € 1 174 € 26 € 317 € 2 168 €
7 1 147 € 1 184 € 36 € 436 € 2 604 €
8 1 147 € 1 188 € 41 € 490 € 3 094 €
9 1 147 € 1 192 € 45 € 537 € 3 631 €
10 1 147 € 1 203 € 55 € 661 € 4 291 €
11 1 147 € 1 208 € 61 € 730 € 5 022 €
12 1 147 € 1 208 € 61 € 730 € 5 752 €
13 1 147 € 1 214 € 66 € 795 € 6 548 €
14 1 147 € 1 210 € 63 € 751 € 7 299 €
15 1 147 € 1 209 € 62 € 743 € 8 042 €
           
Total 206 548 € 214 591 €     8 042 €

Dans l'hypothèse d'évolution des taux révisables élevés, un emprunt de 150 000 € sur 15 ans vous coûterait au final 14 590 € de plus en taux révisable qu'en taux fixe.

Hypothèse haute d'évolution des taux révisables
appliqués à votre emprunt

Année Taux
fixe
Taux révisable Différence
1 4,50 % 4,45 % -0,05 %
2 4,50 % 4,45 % -0,05 %
3 4,50 % 5,60 % 1,10 %
4 4,50 % 5,20 % 0,70 %
5 4,50 % 5,00 % 0,50 %
6 4,50 % 4,80 % 0,30 %
7 4,50 % 5,00 % 0,50 %
8 4,50 % 5,10 % 0,60 %
9 4,50 % 5,20 % 0,70 %
10 4,50 % 5,50 % 1,00 %
11 4,50 % 5,70 % 1,20 %
12 4,50 % 5,70 % 1,20 %
13 4,50 % 6,00 % 1,50 %
14 4,50 % 5,70 % 1,20 %
15 4,50 % 5,60 % 1,10 %
       
Moyenne 4,50 % 5,27 % 0,77 %

Dans l'hypothèse d'évolution des taux révisables élevés, le taux moyen appliqué à votre emprunt sur 15 ans serait de 5,28 %, contre 4,60 % en taux fixe actuellement.

Trois hypothèses d'évolution des taux révisables sur 15 ans
comparaison avec un taux fixe au 05 mai 2008 (4,50 %)

De mai 2008 à avril 2023

Ce graphique présente les 3 scénarii d'évolution des taux qui vous seraient appliqués pour un prêt à taux révisable à partir du 05 mai 2008. Il indique également le taux fixe que vous pourriez obtenir actuellement. On constate que d'ici 3 ans, un prêt à taux révisable a de fortes chances d'être moins avantageux qu'un prêt à taux fixe.

Si vous êtes tenté par un prêt à taux révisable, voici nos quatre conseils :

négociez une limitation à la hausse du taux la plus basse possible. Cette limitation, également appelée « cap », est une sécurité obligatoire pour vous protéger. Ne vous laissez pas séduire par les prolongements de durée du prêt dont le coût total peut être très élevé ;

essayez d'obtenir que le taux soit bloqué pendant les deux premières années au lieu de la première année seulement, vous profiterez ainsi d'un taux bas pendant plus longtemps ;

négociez un taux le plus bas possible pendant la première période ;

négociez la majoration que la banque applique au taux de référence (nous avons utilisé 0,80 %, mais certaines banques descendent plus bas), le niveau de cette marge jouant évidemment beaucoup dans le coût total du prêt.

Tout savoir sur le prêt à taux révisable
Hypothèse la plus probable

Sept paramètres essentiels déterminent les modalités d'un prêt à taux révisable :

la période initiale pendant laquelle le taux est fixé : cette période initiale peut varier entre 3 mois, 1 an, 2 ans et parfois 5 ans. Plus cette période de taux figé est longue, plus votre gain initial est garanti ; en contrepartie, le taux du prêt est plus élevé ;

le cap, ou hausse maximale autorisée : ce cap peut être fixé à 1 %, 2 %, ou ne pas être fixé du tout. Un taux initial de 4,45 % pourra être limité à 5,45 % (s'il s'agit d'un cap de 1 %), à 6,45 % (s'il s'agit d'un cap de 2 %) ou ne pas être limité (dans ce cas il n'y pas de cap, le taux peut monter indéfiniment). Plus le cap est petit, moins votre risque est élevé ; en contrepartie, le taux du prêt est plus élevé ;

l'indice de référence utilisé pour déterminer le taux applicable : il peut s'agir du taux des marchés financiers à 3 mois (Euribor 3 mois) à 1 an (Euribor 1 an, le plus fréquent), du taux des marchés financiers à 5 ans (OAT 5 ans) ou encore d'indices de référence propres à la banque ;

la marge ajoutée à l'indice de référence : il s'agit de la marge que la banque va ajouter à l'indice pour déterminer le taux effectivement appliqué. Elle peut varier entre 0,60 % et 1,50 % selon les établissements. Si l'indice de référence se monte à 4,80 % (exemple de l'Euribor 3 mois, actuellement), en fonction de la marge appliquée le taux du prêt pour chaque période se monterait à 5,40 % (marge de 0,60 %), à 5,70 % (marge de 0,90 %) ou 6,30 % (marge de 1,50 %).

le mode de calcul des taux d'intérêt de référence : en général, c'est le taux du marché financier effectivement en vigueur à la date anniversaire du prêt qui est utilisé pour déterminer le taux applicable. Il peut être fixé tous les ans ou tous les 3 mois. Certaines banques utilisent la moyenne des taux applicables pendant la période de calcul (par exemple, moyenne des taux à trois mois pendant l'année écoulée) ;

le mode de limitation des mensualités : certaines banques appliquent des limites aux variations du montant des mensualités (par exemple, l'inflation plus 2 %) et reportent la différence éventuelle en allongeant la durée du prêt (dans une limite de 5 ans). Ces modalités permettent de prendre en compte les limites du budget d'un ménage mais peuvent augmenter de manière très importante le coût total du prêt ;

la conversion de taux révisable en taux fixe : certains contrats de prêt à taux révisable donnent le droit à l'emprunteur de convertir, quand il le souhaite, son prêt à taux révisable en prêt à taux fixe. En contrepartie, le coût de cette conversion est élevé. La marge appliquée au prêt à taux fixe est déterminée par avance à 1,50 % au dessus du taux d'intérêt de référence (en général le TME, le Taux Mensuel de rendement des Emprunts d'État). A titre d'exemple, la conversion aux conditions actuelles (05 mai 2008) entraînerait un taux fixe de 5,60 % très nettement supérieur aux taux couramment pratiqués pour les prêts à taux fixe (4,50 % en moyenne).




Hypothèse la plus probable

Comprendre les mécanismes de calcul et les détails du prêt utilisé dans notre exemple

Dans l'exemple de prêt à taux révisable sur 15 ans, nous utilisons les modalités suivantes :

taux initial : 4,45 % (fixé pendant les 2 premières années),
révision des taux : après les 2 premières années, elle a lieu tous les ans à la date anniversaire de déblocage des fonds,
indice de révision : on utilise la moyenne journalière des Euribor 1 an, pendant le trimestre précédant la date de révision du taux ;
  • si la variation est inférieure à 0,20 % à la hausse ou à la baisse, aucune révision n'est appliquée,
  • si la variation est supérieure à 0,20 %, la révision est appliquée intégralement.

La marge appliquée au taux est égale à la différence entre la moyenne journalière des Euribor 1 an pendant le trimestre précédant la date d'émission de l'offre et le taux appliqué au prêt.

Exemple : si la moyenne journalière est égale à 2,35 %, la marge appliquée pour toutes les échéances annuelles successives sera alors de : 2,10 % (4,45 – 2,35). Ainsi, à la première révision au bout de 2 ans, si l'indice de référence est égal à 3,50 %, le taux appliqué au crédit pour l'année suivante sera égal à : 5,60 %.