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Un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé dès l'origine et reste constant pendant toute la durée du prêt.Un prêt à taux révisable suit l'évolution de l'indicateur financier sur lequel il est indexé (à la hausse comme à la baisse). Un prêt à taux révisable est légèrement moins cher en taux de départ, mais le risque existe que les taux montent et que le taux devienne supérieur au prêt à taux fixe. On parle de prêt capé, lorsque les variations sont limitées à la hausse comme à la baisse, et de prêt non capé quand ces limitations ne sont pas définies. Les mensualités du prêt à taux fixe seront constantes pendant la durée du prêt tandis que les mensualités du prêt à taux révisable seront revues périodiquement en appliquant l'indice de référence plus une marge. Dans certains cas, une hausse de l'indice de référence peut se répercuter à la fois sur le taux d'intérêt, qui augmente dans certaines limites, et sur la durée du prêt, qui se trouve allongée de 1 à 7 ans. L'indice utilisé est un taux défini par les marchés financiers, en général l'Euribor. Les taux peuvent être révisés tous les semestres ou tous les ans, selon le choix opéré par la banque. Pour connaître les taux des prêts actuellement pratiqués, consultez notre indicateur des taux. Pour en savoir plus sur les taux fixes et révisables, consultez notre fiche. C'est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités sont modulables. Ce type de prêt permet d'augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d'argent, et ce pendant toute la durée du prêt. Vous pouvez :
Ce type de prêt est recommandé, car il offre une grande souplesse en matière de remboursement ; en cas de difficultés par exemple, il sera possible de suspendre le remboursement ; en cas de revenus supplémentaires, il sera possible d'accélérer le remboursement et donc de réduire le coût total du prêt. Les mensualités maximum généralement admises se montent à 33 % du revenu net annuel (tel qu'il apparaît sur votre dernière déclaration d'impôt annuelle) divisé par douze. Ce qui signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités. Le taux d'endettement accepté est fonction : du niveau de revenu du ménage,
de la composition de la famille (revenu résiduel par personne après le paiement des charges de prêt),
de la durée du prêt (plus le prêt est court, plus le taux d'endettement élevé est accepté, car il sera toujours
possible en cas de difficultés de rallonger la durée du prêt),
de la nature des revenus (ne seront généralement pas prises en compte les allocations familiales, l'aide personnalisée
au logement...).
Dans le cas de certains prêts réglementés (1 % patronal ou caisse de retraite), le fait de dépasser le seuil de 33 %,
(même de très peu) peut être un obstacle à l'obtention du prêt. Les banques vont utiliser le critère de pérennité en cernant précisément les revenus et les charges de votre ménage. Elles vont essayer de déterminer si ce revenu est ponctuel sur une année ou s'il a des chances de se maintenir dans le temps. Les banques vont donc chercher à déterminer les éléments les plus structurants :
La différence entre vos revenus stables et vos charges récurrentes constitue vos ressources nettes. En ce qui concerne les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils seront pondérés en fonction de l'ancienneté dans la profession et de la part qu'ils représentent par rapport au revenu fixe. Par exemple, pour un VRP avec 5 ans d'ancienneté, et un revenu annuel de 38 000 € dont 23 000 € de variable, la banque acceptera de prendre en compte la totalité de son revenu. En revanche, pour un commercial débutant qui gagne 1 000 € par mois de fixe et 15 % de commissions liées à ses résultats, compte tenu de la faible durée d'historique, la banque ne retiendra que la partie fixe des revenus dans le calcul de l'endettement. De nombreux éléments vont entrer en compte, mais certains éléments sont toujours importants :
Pour en savoir plus sur votre profil d'emprunteur, consultez notre fiche. Dans le cadre de l'acquisition d'une première résidence principale, les banques demanderont généralement 10 % d'apport personnel en plus des frais divers (frais de notaire, garantie). Les frais d'agence sont considérés comme faisant partie intégrante du prix de vente. Par exemple, un appartement acheté 150 000 €, plus 7 500 € de frais d'agence, pourra faire l'objet d'un prêt de 157 500 € moins 10 %, soit 141 750 €. L'apport personnel doit se monter au minimum à 15 750 €, plus les frais de notaire et de garantie. Dans le cas d'un investissement locatif ou d'un prêt pour travaux, la banque pourra accepter de financer l'intégralité de l'opération. L'apport personnel réel au sens propre du terme est constitué de l'épargne existante : Au niveau réglementaire, sont considérés également comme de l'apport les prêts dits aidés : le prêt 1 % employeur, le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro, les prêts départementaux, etc. Le fait de ne pas avoir d'apport personnel n'est pas forcément pour les banques un critère bloquant dans la mise en place d'un crédit. Toutefois, elles ne prendront que rarement en charge les frais de notaire, qui représentent environ 8 % de la somme totale sur un logement ancien et environ 3 % sur un logement neuf. Pour un logement ancien d'environ 150 000 €, les frais de notaire se monteront à environ 9 800 € . Il est donc plus que souhaitable de disposer du capital correspondant. Il peut y avoir différentes raisons pour que vous ne disposiez pas d'apport personnel :
si vous êtes jeune et que vous n'avez pas encore d'épargne votre situation est compréhensible. Les banques pourront anticiper sur le futur et prendre en compte votre évolution professionnelle. Ceci sera d'autant plus vrai que le montant des mensualités sera plus ou moins égal au montant des loyers que vous versez déjà. Le cas échéant, un versement d'épargne sur un PEL depuis quelques mois ou quelques années pourra être additionné au montant du loyer payé pour déterminer la mensualité acceptable du prêt. Les banques auront alors une raison supplémentaire de considérer votre dossier de manière positive. Si des évènements familiaux particuliers (divorce, veuvage, maladie) expliquent le manque d'épargne, les banques pourront en tenir compte dans leur analyse. En règle générale, elles ne vous en tiendront pas rigueur dans l'analyse du dossier et s'attacheront plus particulièrement à la pérennité des revenus (sécurité d'emploi, ancienneté professionnelle...). Si votre train de vie ne vous a pas permis de constituer une épargne et que vous êtes visiblement habitué à faire des dépenses importantes, les banques seront plus critiques sur votre dossier et feront moins d'efforts sur les conditions proposées. Enfin, il est courant de constater qu'en cas d'absence d'apport personnel, le taux proposé par les banques sera plus élevé de l'ordre de 0,40 % à 0,60 % voire plus. Vous souhaitez conserver vos placements actuels : la banque ne vous en tiendra absolument pas rigueur. C'est bien souvent elle qui vous conseillera ce type de montage financier. La banque conserve alors le bénéfice de vos placements et vous continuez à profiter de leurs rémunérations. Vous souhaitez bénéficier au maximum des réductions d'impôt (loi de Robien, loi Borloo) : les avantages fiscaux sont très souvent liés à un financement bancaire à 100 % du projet (déductibilité des intérêts d'emprunt), et la structure même de l'opération conduit à ne pas verser d'apport personnel. Le but recherché par les pouvoirs publics est de favoriser ce type d'investissement afin de maintenir un volume d'activité élevé dans le secteur de la construction. Vous financez des travaux : les banques vont prendre en compte la valeur de revente du bien objet des travaux (ou du patrimoine mobilier et immobilier dans son ensemble) et déduire les capitaux restant dus sur les prêts en cours. En fonction de ces critères et de la valeur économique du bien, elles détermineront si le prêt peut être accordé. Par exemple, pour une valeur estimée du bien à 150 000 €, et 30 000 € de restant dû sur le prêt immobilier, les banques considèrent que votre patrimoine se monte à environ 120 000 €. Dans ce cas particulier, pour un prêt travaux de 75 000 €, elles considéreront que la valeur du bien après opération se montera à environ 195 000 € et que le prêt sollicité ne posera pas de problème. En effet, le montant du prêt représente une partie raisonnable de la valeur totale du bien (ici 40 % environ). Les banques prennent en compte plusieurs facteurs :
À cela s'ajoute bien entendu la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser. C'est naturellement le coût de refinancement qui constitue le coût principal pour les banques et qui explique pour l'essentiel les évolutions dans les taux des prêts immobiliers. En général, le coût de refinancement est de deux natures :
Les marges globales ajoutées par les banques à ces taux sont comprises entre 0,50 % et 1,50 % pour un taux révisable. Le fait de disposer d'un apport personnel élevé (par exemple supérieur à 25 %) permet aux banques de diminuer leur prime de risque et donc de proposer un taux plus intéressant. Pour connaître les taux des prêts actuellement pratiqués, consultez notre indicateur des taux.
Il s'agit de l'ensemble des charges récurrentes : prêt à la consommation, crédit revolving, prêt voiture, etc. Ces charges seront ajoutées aux mensualités du prêt immobilier pour déterminer le taux d'endettement. Une pension alimentaire versée, étant déjà déduite du revenu fiscal, n'est pas à retenir dans les charges existantes. Vous trouverez le détail des modalités du prêt à taux zéro dans le guide de l'emprunteur. Cinq éléments clefs sont à connaître :
Pour en savoir plus sur le prêt à taux zéro, consultez notre fiche. Vous trouvez le détail du calcul des frais de notaire dans la rubrique Simulateurs. Les frais de notaire couvrent 4 domaines :
Pour en savoir plus sur les frais de notaire, consultez notre fiche. Il est évidemment difficile de répondre à cette question de manière précise. Chaque dossier est un cas particulier. Vous trouverez ici quelques éléments qui vous donneront la démarche à suivre pour savoir quel montant de prêt vous pouvez obtenir :
Pour en savoir plus sur votre capacité d'emprunt, utilisez notre simulateur. Les différentes étapes seront les suivantes :
C'est un document juridique, défini par le droit bancaire, qui récapitule et régit les obligations du prêteur et de l'emprunteur (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques). À partir du moment où ces conditions sont acceptées par les deux parties, l'offre de prêt se transforme en contrat de prêt. L'offre de prêt est une étape absolument obligatoire et préalable à la mise à disposition des fonds. Elle obéit à un formalisme très stricte : envoi par courrier, délai de réflexion minimum de 10 jours (et maximum de 30 jours), retour par courrier. On utilise comme point de départ la valeur estimée du bien à vendre (expertisé par une agence immobilière). Le mandat de vente remis par l'agence immobilière permet à la banque d'avoir un descriptif du bien et de connaître sa valeur de mise en vente. Partant du prix de vente escompté et en déduisant les capitaux restant dûs sur les éventuels prêts en cours, la banque acceptera généralement de vous prêter entre 60 et 70 % de la valeur nette du bien. La banque met à votre disposition cette somme qui servira à payer le nouveau bien. Deux cas de figure peuvent se présenter en fonction de vos capacités de remboursement :
En matière de garantie, il sera alors préférable de passer par une société de caution mutuelle afin d'éviter les frais d'hypothèque et de mainlevée sur le bien en vente. La banque peut également vous proposer d'inclure dans le montant du relais le rachat des capitaux restant dus sur le bien en vente. Si vous vendez un bien de 150 000 € avec 40 000 € de capital restant dû, dont la valeur nette se monte à 110 000 €, le montant maximum de crédit relais serait alors de 77 700 € (70 % de 110 000 €). La banque pourra dans certains cas accepter de prêter 105 000 € (70 % de 150 000 €) qui seront remboursables in fine à la vente du bien en même temps que le remboursement du prêt initial. Pour en savoir plus sur le prêt relais, consultez notre fiche. Pour en savoir plus sur le prêt in fine, consultez notre fiche. Préalablement à l'octroi de tout prêt, les banques sont légalement obligées de consulter l'ensemble des fichiers risques (Banque de France) et ne pourront pas accorder de prêt si le client potentiel est recensé dans ces fichiers. Si la décision négative de la banque est basée sur des éléments objectifs (endettement élevé, précarité professionnelle...), il est peu probable qu'un autre établissement réserve une suite favorable à la demande. Toutefois, des éléments subjectifs peuvent entrer en ligne de compte (ancienneté de clientèle, environnement familial, parents…) et conduire deux établissements à prendre des décisions différentes. Contractuellement et en termes juridiques, 3 mensualités consécutives impayées entraînent la déchéance du terme. La conséquence immédiate est simple : le capital restant dû devient immédiatement exigible, c'est-à-dire que dans un délai de trente jours, vous devez régler l'intégralité des sommes dues à la banque. Légalement, la banque peut alors mettre le bien en vente (vente sur saisie immobilière). Toutefois, les banques comme les sociétés de caution mutuelle vont, si possible, privilégier une solution amiable, de façon à préserver les intérêts des deux parties (emprunteur et créancier). Il est donc souhaitable de prévenir la banque en cas de difficultés ponctuelles ou durables, de façon à convenir avec elle des modalités de régularisation. Si vous n'êtes pas certain de pouvoir assurer le paiement régulier des échéances, il est souhaitable de prendre un prêt modulable qui permettra de reporter le remboursement de vos mensualités pendant une certaine période (de l'ordre de 6 à 24 mois). Cependant attention, cette facilité de paiement ne doit absolument pas vous conduire à emprunter plus que ce que vos moyens financiers vous permettent. Non, si vous acceptez l'offre préalable dans les délais légaux (10 jours minimum, 30 jours maximum), la banque ne peut pas revenir sur son offre. Pour ne pas se trouver pénalisé financièrement par ce déménagement, 3 éléments doivent être étudiés :
C'est une personne propriétaire d'un bien pour la première fois. Les banques les accueillent favorablement car c'est l'occasion pour elles de s'attacher et de fidéliser de nouveaux clients. Il s'agit souvent d'opérations financées à 100 %. Non, les banques ne prennent pas ce critère en compte. L'ancienneté et la stabilité professionnelle sont des éléments bien plus importants. Tous les matins, votre chargé de clientèle étudie un état des comptes débiteurs en dehors de leurs autorisations. Il est donc préférable de respecter la limite autorisée, le cas échéant d'en demander une augmentation, afin de préserver une relation satisfaisante avec votre banque. Chaque dossier de prêt étant analysé au cas par cas, cet aspect jouera dans l'appréciation que la banque fera de votre dossier. La durée moyenne des prêts en France est de 20 à 25 ans, tandis que la durée réelle oscille entre 8 et 10 ans (revente du bien avec solde du prêt, héritage...). La loi oblige la banque à respecter certains critères d'endettement et, en tout état de cause, à ne pas surendetter son client. L'allongement de la durée du prêt permet d'augmenter la capacité d'emprunt tout en respectant les 33 % d'endettement. Oui, vous pouvez obtenir plusieurs offres de plusieurs banques et choisir celle qui vous convient le mieux en matière de taux, de souplesse, de durée et de services offerts globalement. La durée de 10 jours est un minimum légal, vous ne pouvez pas accepter une offre avant ce délai. Les conditions des banques restent valables contractuellement pendant 30 jours (le cachet de La Poste faisant foi). Cela sera possible si vous avez choisi un prêt modulable (ou crédit évolutif). Le fait d'accélérer les remboursements viendra limiter le coût total du crédit puisque la durée et/ou le montant seront réduits. Essentiellement : Certaines banques le font systématiquement, d'autres très rarement. Les expertises concernent environ 2 % du marché immobilier, généralement pour des biens avec des valeurs très importantes. Le coût d'une expertise est faible (environ 150 €), et celle-ci se fait dans un délai de quelques jours. La mise en location d'un bien financé avec un prêt à taux zéro n'est pas autorisée sauf si elle est motivée par des raisons professionnelles (mutation) ou familiales (décès d'un des conjoints, divorce, invalidité ou chômage supérieur à un an). Deux cas se présentent alors :
Pour en savoir plus sur le prêt à taux zéro, consultez notre fiche. |
