Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Elle est obligatoire : ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.

Pour garantir le prêt, quatre choix sont possibles :

- Exemple de coûts -

Dans le cas d'un prêt d'un montant de 150 000 € :
- les frais d'hypothèque s'élèveront à 2 820 €,
- les frais d'inscription en privilège de prêteur de deniers s'élèveront à 1 690 €,
- et les frais de caution à 1 700  €, dont une partie peut être remboursable (1 050 €), soit un coût net de 650  €.

L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt), ce qui explique son coût élevé. Les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

Important :

Proche de l'hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens et elle est prise au profit de l'emprunteur. Elle ne peut pas être utilisée pour les ventes sur plan (vente en l'état futur d'achèvement), pour des travaux ou pour la construction d'une maison individuelle.

L'IPPD est moins chère que l'hypothèque car elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

Important :

Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé des sociétés de cautionnement. La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Il est important de préciser que ce type de garantie est avantageux pour les clients et rentable pour les banques.

La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :

L'organisme de cautionnement de la Caisse d'épargne, la SACCEF, propose par exemple un cautionnement compris entre 1,25 % à 1,5 % du montant d'un prêt (pour un prêt de 150 000 € sur 15 ans). De même, la société de cautionnement du Crédit Agricole, la CAMCA, propose un cautionnement dont le coût est de 1,5 % du montant du prêt, non restituable. Le client ayant souscrit son prêt auprès du Crédit Agricole, ne peut bénéficier de cette garantie uniquement pour un prêt inférieur à 76 224 € avec 20 % d'apport minimum, ou pour un prêt inférieur à 114 336 € avec 40 % d'apport.

Si vous souscrivez votre prêt auprès de la BRED, nous vous incitons à choisir leur cautionnement BREB HABITAT. Les frais de caution se montent à 1,25 % du montant du prêt, dont 0,75 % destiné au Fonds de garantie qui vous sera restitué intégralement en fin de prêt. Le coût final de votre caution sera donc de seulement 0,5 % du montant du prêt.

Important : à la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.

Seuls les fonctionnaires (Éducation nationale, Trésor, Énergie atomique, Police, Justice...) et certaines activités particulières peuvent en profiter. La plus connue de ces garanties est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Éducation Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.

À titre d'exemple, le tableau suivant vous permettra de comparer les coûts des diverses garanties généralement prises par le prêteur : les « sûretés réelles » (hypothèque et IPPD) et pour exemple la caution Crédit Logement.

Ce tableau vous permet de comparer les différents coûts liés à chaque garantie.

Le tableau ci-dessous montre plusieurs exemples de calcul du coût final de la caution Crédit Logement

Maintenant que vous savez comment fonctionnent les garanties, vous êtes en mesure de faire le choix le plus approprié :

Si vous optez pour une société de cautionnement, il vous restera à comparer les modalités proposées. Le Crédit Logement sera plus avantageux en terme de coût de garantie mais vous ne serez remboursé qu'en fin de prêt. D'autres sociétés de caution seront plus avantageuses lors de la mise en place du prêt, mais ne feront pas de remboursement en fin de prêt.