 un marché de l’immobilier qui est certainement en phase de stabilisation mais qui reste soutenu par des taux d’intérêt bas et par une forte demande : malgré les hausses des prix des dernières années (l’indice des prix immobilier passe de 100 en 2000 à 192 en 2006 !) les particuliers restent très attachés à l’achat immobilier. Même si le bilan financier par rapport à la location repose sur des hypothèses de continuation de la hausse des prix (environ 10 % à 15 % sur les 10 prochaines années), les particuliers veulent éviter de payer des loyers à perte et souhaitent se constituer un patrimoine ; cette aspiration à l’achat concerne les particuliers de plus en plus jeunes, la hausse constante des loyers (+ 2,40 % en septembre 2006) et les difficultés à trouver un logement en location (les revenus doivent alors être jusqu’à cinq fois supérieurs au loyer) renforce l’attractivité de l’achat immobilier.
des prêts à taux fixe qui resteront durablement bas, l’inversion de la courbe des taux qui est apparu en octobre 2006 pour la première fois depuis décembre 1990, va favoriser durablement le prêt à taux fixe (une nouvelle hausse des taux de la banque centrale européenne est à prévoir en mars 2007 et sans doute une hausse supplémentaire au deuxième semestre 2007), mais elle ne concerne que les taux à court terme, les prêts à taux révisables actuellement en cours peuvent parfois être rachetés dans des conditions très intéressantes.
un allongement de la durée des crédits qui permet aux particuliers de faire face, au moins partiellement, à l’augmentation des prix. Il se caractérise essentiellement par l’émergence des prêts à 30 ans fixes accompagnés de prêts aidés qui permet de financer jusqu’à plus de 6 fois les revenus annuels (au lieu de 5,40 en l’absence de prêts aidés et de solution de lissage de prêts), de nombreuses banques françaises ont élargi leurs offres pour proposer le prêt à 30 ans.
des critères de crédit qui restent globalement très favorables aux emprunteurs (durée, âge, apport, revenus…). Certains établissements ont des politiques tarifaires plus strictes lorsque les dossiers sont de moins bonne qualité mais la variété des établissements permet toutefois de financer une très grande majorité des projets. Il est possible de trouver un financement pour des profils moins favorisés (30.000 euros de revenus, pas d’apport, endettement 34 %...) à condition de bien organiser le financement.
le développement du prêt à taux zéro et des prêts aidés, ainsi la ville de Paris par exemple vient d’assouplir les critères d’attribution de son prêt, certaines banques régionales proposent des prêts « coup de pouce » dont l’objectif est de se caler sur les critères d’attribution du prêt à taux zéro et d’en augmenter le montant à un taux d’intérêt très avantageux.
une pression concurrentielle qui reste extrêmement forte entre les banques, elles accordent des prêts immobiliers à des taux extrêmement subventionnés (0,35 % de moins que l’Etat français depuis le début de l’année 2007) pour conquérir de nouveaux clients. Elles auront à cœur de fidéliser et d’équiper ces clients sur de nombreuses années.
I - Les taux d’intérêt des marchés financiers se stabilisent à un niveau plus élevé :
L’année 2007 est marquée par la poursuite de la remontée des taux à long terme des marchés financiers (OAT 10 ans). De son niveau de 3,70 % en début décembre 2006, l’OAT 10 ans se stabilise depuis mi-janvier 2007 aux environs de 4,10 %.
Il a sans doute ainsi réalisé l’essentiel de l’augmentation prévue pour l’année 2007 dans son ensemble et devrait maintenant rester globalement inchangé pour les prochains mois. Les marchés financiers ont déjà pris en compte la prochaine augmentation du taux d’intervention de la BCE prévue début mars 2007 (pour passer de 3,50 % à 3,75 %, en hausse de 1,75 point depuis la fin de l’année 2005). Les dernières remarques de Monsieur Trichet laissent probablement anticiper une nouvelle hausse d’ici la fin de l’année 2007.
Les marchés financiers sont rassurés par les politiques monétaires restrictives adoptées aux Etats-Unis comme en Europe et les très importantes liquidités disponibles sont ainsi placées sur les marchés obligataires ce qui maintient les taux d’intérêt à long terme bas.
L’aplatissement complet de la courbe des taux en Europe qui est apparue depuis le 15 septembre 2006 (le taux d’intérêt à 1 an se situait alors à 3,76 % et le taux d’intérêt à 10 ans à 3,78 %) ne serait plus le signal d’une récession économique à venir comme ce fut le cas dans le passé, mais la confirmation que les taux à long terme resteront durablement à un niveau très bas, compte tenu de la forte demande des marchés obligataires.
Compte tenu de la très forte concurrence entre les banques, qui incite les banques à conquérir activement de nouveaux clients, la hausse des taux d’intérêt des marchés financiers depuis septembre 2006 n’a été que très partiellement répercutée sur les taux des crédits immobiliers.
Au total sur les 5 derniers mois, les taux des prêts immobiliers n’ont augmenté que de 0,10 point. Le taux pour un excellent dossier en fixe à 15 ans est passé entre septembre 2006 février 2007 de 3,70 % à 3,80 %, alors que l’OAT 10 ans a progressé de 0,35%.
On notera qu’il en est de même aux Etats-Unis, sur une plus longue période de juin 2004 à février 2006, le taux d’un prêt à 30 ans à taux fixe est resté stable (aux environs de 6,30 %) alors que les taux d’intérêt à court terme augmentaient de 4,25 %.
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