Le logement constitue un le seul domaines dans lequel le particulier est amené chaque mois une question fondamentale : rester locataire ou devenir propriétaire ? La réponse à cette question a un impact fondamental sur le budget et sur le patrimoine à terme. Rester locataire c’est l’impossibilité de se constituer un patrimoine significatif à terme, c’est le fait de passer à côté de l’effet de levier du crédit, c’est aussi réduire le budget mensuel d’habitation (dans de nombreux cas), supprimer le risque financier en cas d’évolution à la baisse du marché immobilier et éviter un engagement à long terme.

En adoptant sa mesure fiscale de déduction des intérêts d’emprunt, le gouvernement Sarkozy fait pencher la balance en faveur des propriétaires. Un locataire paie son loyer 12 mois sur 12, un propriétaire ne paiera ses mensualités qu’environ 11 mois sur 12 ! Elle contribue à générer une nouvelle demande pour l’accession à la propriété en poussant les locataires à avancer dans leur projet. Dans une moindre mesure, elle incite les propriétaires actuels qui envisageaient de changer de logement à se pencher plus activement sur leur recherche. 

Sur un plan financier, cette mesure correspond à une baisse du taux d’intérêt d’environ 1,20 % pendant 5 ans et permet d’absorber l’impact de la hausse des taux d’intérêt depuis le début de l’année 2006.

Pour autant cette mesure n’aura aucun impact sur la capacité d’emprunt des ménages. La capacité d’emprunt est calculée par les banques comme le ratio des mensualités sur le revenu net du ménage qui ne doit pas dépasser en général 33 % (parfois 40 % si le reste à vivre est suffisant). Les impôts ainsi que toutes les autres charges (à l’exception d’engagement tel qu’une pension alimentaire ou bien entendu d’autres crédits en cours) n’entrent pas dans ce calcul.

De manière générale la capacité d’emprunt d’un ménage s’évalue entre 3,6 fois les revenus annuels sur 15 ans et 5,1 fois sur 30 ans. La capacité d’emprunt peut être augmentée principalement par deux mécanismes :

La conjonction de ces deux mécanismes peut aboutir à augmenter la capacité d’emprunt jusqu’à 7 fois les revenus annuels.

Les effets des mesures fiscales de déduction des intérêts d’emprunt vont générer une nouvelle demande sans donner aux acquéreurs des moyens financiers supplémentaires. Elle devrait ainsi avoir deux conséquences :

On notera que sur un total d’environ 11 Millions de ménages locataires, l’influence de l’effet d’aubaine de ce type de mesure peut s’avérer significatif. Il suffirait que 2 % des ménages décident de concrétiser leur souhait d’acheter un bien immobilier pour générer une demande supplémentaire de 220 000 logements, ce qui est considérable.

Il est particulièrement important que le dispositif du prêt à taux zéro (qui est présent dans plus de 20 % des prêts mis en place par meilleurtaux) soit maintenu. Il apporte aux particuliers qui en bénéficient deux avantages essentiels :

A ce titre le prêt à taux zéro complète l’avantage fiscal accordé aux propriétaires en permettant de financer l’achat immobilier.

En analysant des cas concrets de projets d’achats immobiliers, force est de constater que la logique financière de l’achat immobilier repose essentiellement sur une prévision de hausse des prix de l’immobilier d’environ 10 % sur les 5 prochaines années (un bien acheté 200 000 euros serait revendu 220 000 euros dans 5 ans).

Dans cette hypothèse, les mesures de déduction d’impôt dont on peut estimer le montant à environ 7 500 euros viennent équilibrer le résultat financier. L’impact financier de ces mesures fiscales est insuffisant pour sécuriser un achat immobilier. Il joue par contre un effet psychologique indéniable en apportant la certitude d’un avantage financier aux particuliers qui achètent un bien immobilier.