Le taux effectif global (TEG)

1. Un outil de mesure objectif et réglementé... qui vous protège
2. Comment est calculé le TEG ?
   1. Le taux d'intérêt du prêt
   2. Les frais de dossier
   3. Les primes d'assurance
   4. Les frais de garantie ou de sûretés réelles
   5. Le TEG en synthèse
3. Les pièges du TEG

I - Un outil de mesure objectif et réglementé... qui vous protège :

Pour protéger les particuliers et éviter qu'ils ne puissent être induits en erreur par des publicités trompeuses, le législateur a créé la notion de Taux Effectif Global (TEG) et en a rendu la publication obligatoire (Loi Scrivener du 13 juillet 1979) dans toute offre de prêt.

Le TEG définit un mode de calcul global du coût total du prêt sur toute la période de remboursement contractuel, qui prend en compte l'ensemble des frais obligatoires liés au financement :

1. le taux d'intérêt du prêt ou taux d'intérêt nominal,
2. les frais de dossier,
3. les primes d'assurance obligatoires (décès-invalidité et incapacité temporaire de travail),
4. les frais de garantie (parfois appelés « frais de constitution des sûretés réelles »).

Grâce au TEG, les particuliers sont en mesure de s'appuyer sur un indicateur identique pour comparer différentes offres de prêt. Avant cette loi, un é tablissement financier pouvait par exemple annoncer dans une publicité un taux « nominal » de 4,40 % très attractif, et ajouter ensuite des frais annexes, qui auraient rendu au final le coût total du prêt très élevé. Ces pratiques ne sont désormais plus possibles.

Attention : le TEG ne doit pas dépasser le taux d'usure légal fixé par la Banque de France pour un prêt à taux fixe (www.banque-france.fr).

II - Comment est calculé le TEG ?

Le TEG doit légalement comprendre l'ensemble des frais obligatoires liés au prêt pour les inclure dans un calcul global.

1 - Le taux d'intérêt du prêt :

Dans le cas d'un prêt à taux fixe, le taux d'intérêt utilisé pour le TEG est facile à déterminer : il correspond au taux de toute la durée du prêt. Dans le cas d'un prêt à taux révisable, on utilise le taux de la première période de taux fixé. Par exemple, si le taux évolue trimestriellement, on prendra en compte le taux du premier trimestre. Le calcul du TEG est alors totalement indicatif puisqu'il n'a presque aucune chance de refléter la réalité ! Dans ce cas, les modalités de fixation et d'évolution du taux révisable doivent figurer très clairement dans l'offre de prêt.

Le fait de choisir un taux révisable dont le montant est, en général, plus faible la première année, présente des avantages financiers indéniables. Il permet soit d'accélérer le remboursement du capital, soit de profiter de taux plus faibles durant les premières années. La difficulté consiste à arbitrer entre l'économie durant la ou les premières années et la sécurité qu'apporte le taux fixe.

Certaines banques proposent des taux mixtes, avec une partie fixe et une partie révisable ou à échéances multiples, c'est-à-dire dont le taux est revu à intervalles donnés, par exemple tous les 5 ans. Mais dans toutes les solutions de financement qui comportent une part de taux révisable, le calcul du TEG n'est plus possible et le particulier devra choisir entre la possibilité de gains et la sécurité.

Vous pourrez faire des évaluations chiffrées du choix taux fixe/taux révisable à l'aide de la calculette taux fixe/taux révisable et vous reporter à notre rubrique des taux pour en savoir plus.

2 - Les frais de dossier :

Bien qu'ils ne représentent qu'une très faible part du coût total du prêt (environ 1,2 % du coût total des intérêts), les frais de dossier ont un impact réel sur le TEG car ils sont payés à la mise en place du prêt. En pratique, leur prise en compte est simple : ils sont déduits du capital prêté, les mensualités sont conservées inchangées et le TEG est calculé sur ces nouvelles bases.

Exemple : pour un prêt de 100 000 € sur 15 ans au taux d'intérêt fixe de 4,30 %, les mensualités se montent à 754,81 €. Le TEG se monte également à 4,30 % (hors frais obligatoires). Si on prend en compte 800 € de frais de dossier, les mensualités restent inchangées et on calcule le taux effectif pour un prêt réel de 99 200 €, on obtient alors un TEG de 4,42 % soit 0,12 % de plus.

Remarque : dans l'exemple ci-dessus, le montant total des frais de dossier est faible par rapport au coût total du crédit (43 066 €). En revanche, le taux d'intérêt apparaît au premier abord sensiblement plus élevé.

3 - Les primes d'assurance :

Ces primes sont obligatoires et il est important de les prendre en compte dans le calcul du coût total du prêt. Le calcul du TEG prend en compte les primes d'assurance en les additionnant aux mensualités de crédit et en recalculant le taux global correspondant.

Ce calcul ne reflète toutefois pas bien les deux modes de calcul d'assurance :

• l'assurance constante, dont le montant reste identique sur toute la durée du prêt,
• et l'assurance dégressive, qui est calculée chaque mois sur le capital restant dû.

Dans le cas de l'assurance dégressive, les primes d'assurance des premières années sont plus élevées que pour les assurances à primes constantes. Une fois actualisée, cette différence de montant sur les premières années vient en défaveur de l'assurance dégressive. Ainsi, pour une même prime totale sur toute la durée du prêt, l'assurance dégressive aura un impact légèrement supérieur sur le TEG.

Exemple : dans le cas d'un prêt d'un montant de 100 000 € sur 15 ans au taux nominal de 4,30 %, le coût d'une assurance constante est de 3,20 € pour 1 000 € empruntés. Ainsi, le coût de l'assurance pour une année sera de 320 € (0,32 % x capital emprunté), soit 27 € par mois. Les frais d'assurance seront égaux à 0,52 % et aboutiront à un TEG de 4,82 %.

4 - Les frais de garantie ou de sûretés réelles :

La prise en compte des frais de garantie est obligatoire dans le calcul du TEG puisque le particulier ne peut pas obtenir de prêt sans garantie. La prise en compte des frais de garantie obéit aux même règles de calcul financier que les frais de dossier : ils sont déduits du montant prêté pour calculer le taux effectif global.

Exemple : dans le cas d'un prêt d'un montant de 100 000 € sur 15 ans au taux nominal de 4,30 %, des frais de garantie égaux à environ 1,6 % du montant du prêt (1 600 €) aboutiront à un TEG de 4,54 %, soit une augmentation du taux nominal de 0,24 %.

Dans le cadre d'un rachats de crédits comportant un prêt immobilier, la garantie exigée sera celle d'une hypothèque. Cette sûreté oblige à établir une mainlevée (environ 0,7 % pour un prêt d'un montant de 120 000 €) en fin de prêt. La garantie « tombe d'elle-même » deux ans après la dernière échéance du prêt, mais la mainlevée sera obligatoire en cas de revente.

Pour en savoir plus sur les modes de garantie, n'hésitez à consulter notre rubrique Cautionnement du prêt.

5 - Le TEG en synthèse :

Le TEG permet de refléter l'ensemble des coûts, et l'on btient alors un seul taux qui constitue une base de comparaison globale.

Dans l'exemple indiqué ci-dessous, vous retrouverez l'influence de chaque élément financier sur le TEG.

Exemple pour un prêt de 100 000 € sur 15 ans :

	Valeur	Influence sur le TEG
Taux nominal	4,30%	4,30%
Frais de dossier estimés	800 €	+ 0,12%
Assurance constante	27 €/mois	+ 0,52%
Frais de cautionnement estimés	1 600 €	+ 0,24%
Taux effectif global		5,19%

III - Les pièges du TEG :

Si le TEG représente une bonne indication du coût total du prêt, il masque certains éléments essentiels qui méritent d'être soulignés :

• la souplesse de remboursement : c'est un élément fondamental du prêt. En augmentant le montant des mensualités, vous pouvez réduire de manière importante le montant des intérêts payés. En ayant la possibilité de réduire ou de reporter les mensualités, vous profitez d'une sécurité accrue pour votre budget ;
• les pénalités de remboursement anticipé : elles sont limitées par la loi à 3 % du capital restant dû plafonné 6 mois d'intérêts. Sauf indication contraire, elles restent à votre charge ;
• les modalités de garantie : il s'agit de choisir entre une société de cautionnement (Crédit Logement par exemple) et une sûreté réelle (hypothèque ou inscription en privilège de prêteur de deniers). Le choix d'une société de cautionnement permet de récupérer 75 % de la participation versée au Fonds mutuel de garantie et vous évitez les frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé ;
• les modalités d'assurance : il est toujours difficile de comparer différents contrats d'assurance. A coût égal, une assurance constante est plus avantageuse qu'une assurance dégressive car les primes sont moins élevées sur les premières années. Ainsi, en cas de remboursement anticipé, le total des primes payées sera moins important et le capital déjà remboursé sera plus élevé ;
• le taux révisable : le TEG ne prend en compte que les coûts estimés comme certains. Les fluctuations de taux ne sont donc pas envisagées. Il est particulièrement important de mesurer les évolutions éventuelles et de prendre ce risque en toute connaissance de cause.

IV - Bien utiliser le TEG... 5 règles à connaître :

La bonne utilisation du TEG repose sur quelques règles simples.

Règle 1 : le TEG permet de m esurer rapidement la compétitivité d'un financement et de comparer entre elles les propositions reçues.

Un écart de TEG supérieur à 0,50 % est souvent le signe d'une proposition inintéressante. Il peut correspondre, par exemple, à 3 000 € d'intérêts supplémentaires et 800 € de frais de dossier (pour un prêt de 100 000 € sur 15 ans). Attention, il faut vérifier que tous les éléments sont bien comparables et intégrés dans le calcul ;

Règle 2 : le TEG sert de base de discussion avec les banques pour bien mesurer tous les coûts du financement.

Le TEG couvre 4 points essentiels : le taux nominal (fixe ou révisable), les frais de dossier, l'assurance (constante ou dégressive) et les frais de garantie. Une analyse détaillée de chacun d'entre eux permet de confirmer les modalités du financement. Les taux révisables (sur toute la durée ou par tranche de durée) nécessitent des prévisions de taux car ils ne sont pas pris en compte dans le TEG ;

Règle 3 : le TEG doit être complété par la comparaison du coût global du prêt, à la fois à l'échéance et en cas de remboursement anticipé.

Pour bien évaluer la solution de financement, vous devez prendre en compte non seulement le TEG mais également le coût total des différents éléments financiers. Votre analyse portera alors sur un montant total en en euros plus facile à mesurer qu'un taux. Attention, si vous ne pensez pas garder le prêt jusqu'à l'échéance, il faut donc comparer néanmoins le coût total sur une durée plus courte ;

Règle 4 : le TEG ne prend pas en compte les aspects qualitatifs du prêt qui doivent être soigneusement comparés et analysés (évolutivité des remboursements, possibilité de différés, pénalités de remboursement anticipé, assurance constante ou dégressive...).

C'est le point le plus important. A taux égal ou proche, vous devez adopter la solution de financement la plus souple en terme de remboursement. Elle vous apporte une meilleure sécurité et vous permet également d'accélérer les remboursements. Les pénalités de remboursement anticipé éventuelles constituent également un coût supplémentaire à prendre en compte.

Règle 5 : le TEG doit s'inscrire dans une démarche globale de choix de la meilleure banque pour vous : proximité, palette des services proposés, réactivité et qualité de l'approche commerciale.

Un interlocuteur qui vous satisfait par sa disponibilité et son sens du service vous apporte la garantie que le déblocage et le suivi du prêt se dérouleront dans les meilleures conditions. Comparez également les services annexes et l'éventail de ce que chaque banque peut vous apporter (services Internet, gestion de portefeuille, prêts personnels, etc.).