Hypothèque ou caution

1. Un aspect obligatoire de votre crédit
2. Le fonctionnement de l'hypothèque :
   1. définition
   2. La mainlevée
3. Le coût de cette garantie

I - Un aspect obligatoire de votre crédit :

Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Elle est obligatoire : ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.

Dans le cas d'un rachat de crédits comportant un prêt immobilier , l'organisme prêteur va lui aussi demander une garantie sur le nouveau prêt accordé, par le biais d'une hypothèque.

II - Le fonctionnement de l'hypothèque :

1 - Définition :

L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. En cas de défaillance de l'emprunteur, ces garanties permettent à la banque de faire saisir l'immeuble afin qu'il soit vendu en justice. Sont institués au profit de la banque :

• un droit de préférence qui lui permet d'être payé « en priorité » sur le prix de la vente, c'est-à-dire avant les créanciers ordinaires (qui ne disposent d'aucun privilège) et avant ceux dont le privilège est d'un rang postérieur au sien ;
• un droit de suite qui l'autorise à faire saisir l'immeuble même lorsqu'il a été revendu à un tiers.

Important : l'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié. L'inscription est effectuée au Bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien.

L'inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt , plus 2 ans, sans que la durée de l'inscription puisse dépasser 35 ans. L'inscription subsistera pendant 2 ans après la dernière échéance, même lorsque le prêt aura été entièrement remboursé. Mais elle sera sans effet puisque l'hypothèque sera alors éteinte par le remboursement de l'emprunt. Après ces 2 ans, l'inscription tombe d'elle-même et disparaît (sans frais, ni formalités). À noter que lorsque la dernière échéance du prêt n'est pas déterminée au moment de l'inscription, la durée de l'inscription ne peut dépasser 10 ans.

2. La mainlevée :

La mainlevée atteste également que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Cette mainlevée est automatique 2 ans après le terme normal du prêt. Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l'acquéreur demandera à ce que l'emprunteur procède à la mainlevée de l'hypothèque car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.

Exemple : si vous achetez un bien immobilier sur 15 ans et que vous le revendez au bout de 8 ans, vous devrez payer des frais de mainlevée (environ 0,7 % pour un prêt de 120 000 €). Si vous gardez ce bien 2 ans après l'échéance du prêt (c'est-à-dire 17 ans), vous n'aurez pas à payer de frais de mainlevée.

Attention : la radiation de l'hypothèque se fait auprès du Conservateur des hypothèques par l'intermédiaire d'un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur.

III - Le coût de garantie

Les frais d'inscription au Bureau des hypothèques comprennent :

• la taxe de publicité foncière : 0,60 % du montant du prêt auquel s'ajoute un prélèvement de 2,5 % sur le montant de la taxe, soit un total de 0,615 % ;
• le salaire du conservateur des hypothèque : 0,05 % du montant du prêt avec un minimum de 8 € ;
• les honoraires (ou émoluments) du notaire dont le montant est proportionnel au montant du prêt ;
• le coût des timbres fiscaux, des recherches d'états hypothécaires et autres formalités.

Ainsi pour un prêt de 100 000 € sur 15 ans, le coût de l'hypothèque s'élève à environ 2 090 €, soit environ 2 % du montant du prêt.