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Quels sont les impacts de la baisse des taux immobiliers pour les banques de détail ?

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La baisse des taux d’intérêt immobiliers n’est pas sans impact sur le revenu des banques de détail françaises. L’agence de notation DBRS a tenté de mesurer à quel point l’évolution des taux affecte les banques.

Une forte hausse des renégociations et des opérations de rachat de crédit

La faiblesse des taux exerce une forte pression sur le taux de rendement des portefeuilles immobiliers des établissements bancaires français, même s’il s’agit à 90 % de taux fixe.

Important Les taux bas ont conduit les clients des banques, ayant emprunté à un taux plus élevé, à renégocier leur crédit afin de bénéficier de taux plus avantageux.

Le taux de crédit se détermine notamment à partir de l’OAT 10 ans, dont la baisse a mécaniquement entrainé une amélioration des conditions d’emprunt pour les nouveaux acquéreurs. Ce qui a généré une forte hausse des opérations de renégociations dès 2014. Leur nombre s’est fortement accru depuis la fin 2016 - début 2017.

Fin avril 2017, les crédits accordés au cours des 12 derniers mois représentaient 30 % du stock de crédits immobiliers des établissements bancaires français. Ces prêts ont été octroyés à des taux relativement faibles, entre 1,5 % et 2 %.

60 % d’entre eux ont fait l’objet, soit d’une renégociation (c’est-à-dire que le client a sollicité un taux plus avantageux auprès de sa banque), soit d’un rachat (le client s’est adressé à une autre banque pour obtenir de meilleurs taux).

Ces opérations ont joué un rôle dans le déclin du taux d’intérêt moyen du portefeuille de prêts immobiliers des établissements bancaires. Selon les estimations de DBRS, de fin avril 2016 à fin avril 2017, ce taux moyen est passé de 2,87 % à 2,34 %.

Contraintes d’entrer dans le jeu

Pour ne pas perdre de parts de marché, les banques ont dû malgré elles accepter de renégocier ou de racheter des crédits. En conséquence, leur marge nette d’intérêt a décliné. D’autant plus qu’à cause des dépôts régulés, les banques ne peuvent réduire le coût des dépôts, leur première source de refinancement, que de façon limitée.

Important Par rapport à l’année précédente, les banques de détail voient ainsi leurs revenus réduits de 3 %.

En 2016, leur résultat avant impôt a décliné de 12 %. D’après les estimations de DBRS, les remboursements anticipés et les renégociations représentent environ 2 % à 5 % des revenus des banques de détail pour l’année 2016.

Sur le long terme, DBRS estime que les marges des banques vont continuer à décroître si les taux ne repartent pas à la hausse. Le fait est que la durée des crédits hypothécaires est de 18 ans en moyenne. L’échéance effective se situe entre 6 ans et 7 ans. Ce qui fonctionne dans un sens ne fonctionne pourtant pas dans l’autre. Si les clients peuvent renégocier un prêt aujourd’hui, la banque ne pourra pas le faire quand les taux vont remonter.

Important L’impact demeure toutefois gérable grâce à la diversification des activités des grands groupes bancaires.

Pour BNP Paribas par exemple, la banque de détail ne représente que 15 % de ses revenus pour l’année 2016, contre 33 % pour la Société Générale. Qui plus est, les prêts immobiliers ne constituent pas l’unique revenu des banques de détail. Ces dernières parviennent à compenser la perte de leurs revenus grâce à des activités créatrices de valeurs telles que la distribution de produits d’assurance.

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