les opérations de restauration complète d'immeubles situés en secteur sauvegardé (article L313.1 à L 313.3 du code de l'urbanisme) ou dans une zone de protection du patrimoine et paysager (ZPPAUP - article 70 de la loi 83.8 du 7 janvier 1983), peuvent être assorties d'un régime fiscal attractif.

Les propriétaires bailleurs imputent ainsi sans limitation sur le revenu global le déficit provenant de l'ensemble des charges généralement déductibles du seul revenu foncier, à l'exception des intérêts d'emprunt (article 31 du Code Général des Impôts).

Ce régime très attractif est réservé à une clientèle fortement imposée (tranche maximum) souhaitant réaliser d’importantes économies d’impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier de premier ordre au travers d’immeubles d’exception.

Initiative de l’opération

Les copropriétaires seront réunis au sein d’une association foncière urbaine libre (AFU). Celle-ci doit être à l’initiative de l’opération de restauration, en particulier pour effectuer les démarches administratives, faire procéder à des études architecturales et surveiller les travaux.

Néanmoins, rien ne s’oppose à ce que les copropriétaires confient par mandat ces différentes tâches à un ou plusieurs maîtres d’œuvre professionnels rémunérés en tant que tels.

Deux arrêts récents du Conseil d’Etat précisent que le fait que le programme de restauration ait été préparé par une société (descriptifs des travaux, plans, etc.) préalablement à l’autorisation spéciale de travaux, ne fait pas obstacle à l’application du dispositif, dès lors que les copropriétaires sont à l’origine de la demande d’autorisation de travaux et ont assuré le suivi de ceux-ci.

Les charges déductibles

Certaines dépenses de démolition, de reconstitution et de transformation en logements des opérations de restauration immobilière (loi Malraux du 4 août 1962) sont déductibles du revenu brut foncier du bailleur.

Il s'agit :

• des travaux de démolition imposés par l'autorité publique et prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV, en secteur sauvegardé) ou par la déclaration d'utilité publique (DUP) de restauration (en ZPPAUP) ;
• des travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, prévus par le même PSMV ou la DUP, selon le cas, et rendus nécessaires par ces démolitions ;
• des travaux de transformation en logements de tout ou partie d'un immeuble dans le volume bâti existant si la conservation de celui-ci est conforme au PSMV ou à la DUP ;
• le cas échéant, des frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration (AFU).

Pour le calcul du résultat foncier, les charges à prendre en considération sont les suivantes :

• Les dépenses de réparation et d’entretien
• Les dépenses d’amélioration
• Les travaux de démolition
• Les travaux de reconstruction de toiture et de murs extérieurs
• Les travaux de transformation en logement sur le volume bâti existant
• Les frais de gestion
• Les impôts (taxe foncière)
• Les intérêts d’emprunt
• La déduction forfaitaire de 14 %

Pour la prise en compte fiscale des charges, on retiendra que c’est l’année de décaissement qui doit être retenue. Ainsi, les sommes versées sur le compte de l’association syndicale des copropriétaires sont déductibles alors même que celle-ci ne réglerait les travaux aux entreprises qu’au cours des années suivantes.

Un éventuel déficit est intégralement reportable sur le revenu global alors que dans les conditions de droit commun le report du déficit sur le revenu global est limité à 10 671 €. Néanmoins, on notera que la fraction du déficit qui trouve son origine dans les intérêts d’emprunt n’est pas reportable sur le revenu global mais sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.

Certaines conditions sont à respecter :

• le propriétaire s'engage à louer l'habitation non meublée, à titre de résidence principale, pour une durée minimum de 6 ans. La location doit être effective dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux de restauration ;
• il doit s'agir d'une opération de restauration complète d'un immeuble bâti, dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
• les travaux peuvent être réalisés indifféremment, à l'initiative d'un ou plusieurs propriétaires, d'une collectivité publique ou d'un organisme délégué (SEM, PACT ARIM...).