Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 13 décembre 2023 .
Temps de lecture : 7 min

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Le calcul du prêt relais

Le prêt relais est une option de financement très courante dans le domaine immobilier. Il permet à un acquéreur de financer l’achat d’une nouvelle résidence principale ou secondaire en recevant une avance de trésorerie, avant d’avoir vendu son bien actuel.

Cette solution est pratique dans le cadre d’un déménagement imprévu. Certaines spécificités s’appliquent cependant au calcul d’un prêt relais et doivent être comprises avant de vous lancer dans ce type de financements. Ci-dessous l’essentiel pour tout comprendre avec Meilleurtaux.

Quelles sont les principales formules de prêt relais ?

Il existe trois formules de prêt relais.

Prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique

Dans le cas de la souscription d'un prêt relais dit « adossé », vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien à vendre. Le prêteur vous avance une certaine quotité (en moyenne 50 à 70 %) de la valeur de ce bien. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable classique.

Vous remboursez chaque mois, dès le départ :

• les intérêts du prêt relais,
• les échéances du prêt classique, incluant les intérêts et l’amortissement du capital.

En résumé, les fonds accordés dans le cadre du prêt relais sont complétés par un prêt amortissable. Le souscripteur verse des mensualités calculées sur la base d’un taux fixe afin de rembourser progressivement les intérêts et les échéances du crédit immobilier classique comprenant les intérêts et l’amortissement du capital.

Prêt relais en franchise totale et prêt amortissable avec différé d’amortissement

La somme empruntée est supérieure au montant estimé du bien à vendre. Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n’est pas encore vendu. Il associe un prêt relais et un crédit à long terme.

Le prêt relais est accordé pour une période maximale de 24 mois. Il est assorti d’une période de « franchise totale ». Cela signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement, mais en une seule fois, à l’échéance – en même temps que le capital emprunté.

• Cette période de franchise totale peut s’étendre jusqu’à 12 mois. À son terme, et si vous n’avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt, vous paierez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dus, majorés des intérêts cumulés de la première année.
• Afin d’alléger davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d’un « différé d’amortissement » pendant une période de 24 mois, durant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.

Cette formule associant le crédit relais à un prêt à long terme est idéale pour les emprunteurs souhaitant alléger leurs charges mensuelles pendant la période de transition. La franchise totale permet de rembourser le prêt en une seule fois à l’échéance du contrat.

Prêt relais sec

Si le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre acquisition, vous avez simplement besoin d’une avance de trésorerie, sans prêt à long terme associé. Ce type de prêt est appelé « prêt relais sec ».

Le prêt relais sec, autrement dit, ne s’accompagne pas d’un crédit immobilier à long terme. Cette formule convient aux emprunteurs ayant besoin d’une avance, car le prix du bien à acquérir est inférieur ou égal au prix du logement mis en vente.

Les conditions financières et d’octroi d’un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à un long terme. En effet, la rentabilité pour le prêteur est très faible, voire nulle. La banque ne peut récupérer que quelques mois d’intérêt.

Quel est le taux moyen d’un prêt relais ? Le taux d’intérêt applicable aux prêts relais est comparable à celui des prêts immobiliers classiques. Il dépend de l’évolution des marchés et du profil de l’emprunteur. En juillet 2023, il se situe autour de 3,85 %.

Calcul de prêt relais : un exemple

• Vous achetez une maison d’une valeur de 280 000 euros. En incluant les frais annexes (notaire, garantie, etc.), votre besoin réel de financement se monte à 300 000 €.
• Votre appartement actuel a fait l’objet d’une évaluation immobilière à hauteur de 210 000 euros.
• La banque vous avance la somme de 147 000 €, soit 70 % de la valeur de votre appartement. Ce prêt relais est accordé sur 12 mois, au taux de 3,85 % avec assurance.
• L’établissement bancaire vous propose par ailleurs un prêt complémentaire amortissable d’un montant de 163 000 € sur 20 ans (240 mois) dont le taux d’intérêt fixe se monte à 3,85 % avec assurance.
• L’hypothèse retenue est un remboursement du prêt jusqu’au 12e mois.

Le tableau suivant indique les mensualités et le coût total des deux prêts souscrits, assurance comprise :

Cette solution de financement est simple et s’avère également intéressante en termes de coût final. Il est possible que l’échéance totale mensuelle soit supérieure à votre capacité d’endettement – en tout cas jusqu’à la vente effective de votre appartement. Dans ce cas, une formule en franchise totale pourrait mieux vous convenir.

Quels sont les principaux critères du calcul d’un prêt relais ?

Le calcul d’un prêt relais exige donc la prise en compte de nombreux éléments pour aboutir à une solution de financement équilibrée et personnalisée. Les critères à intégrer sont :

• la valeur du bien immobilier mis en vente ;
• le montant du nouvel achat immobilier ;
• le montant de l’apport personnel ;
• la durée du prêt relais ;
• le taux d’intérêt du prêt relais ;
• les éventuels frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, etc.).

Pourquoi réaliser une simulation de prêt relais ?

Il est intéressant de réaliser une simulation de prêt relais pour se faire une idée précise de la somme empruntable. Le montant de ce type de crédits dépend de la valeur de votre bien immobilier actuel.

Une simulation de ce type permet :

• de déterminer la viabilité financière de votre projet de nouvel achat immobilier ;
• de mieux cibler vos recherches en fonction de votre pouvoir d’achat immobilier réel ;
• de comparer plusieurs offres de prêt relais pour choisir la plus avantageuse en fonction de vos besoins ;
• d’estimer le coût total de financement, en prenant en compte le taux d’intérêt, les frais de dossier et les frais de garantie éventuels.

La réalisation d’au moins une simulation de prêt relais est recommandée pour mieux comprendre les mécanismes de calcul de ce type d’emprunts. Cela permet de prendre une décision plus éclairée. Pour ce faire, n'hésitez pas à contacter nos conseillers.

Calcul du prêt relais : vos questions fréquemment posées

Quelles sont les garanties possibles pour un prêt relais ?

Le niveau de garantie exigé par la banque obéit à un principe d’équilibre simple. Elle peut prendre la forme

• d’une hypothèque ;
• d’un privilège de prêteur de deniers ;
• de la caution d’un organisme spécialisé.

Son montant doit être au moins égal au montant total du prêt accordé (le prêt relais et le prêt amortissable). Selon l’opération réalisée et votre profil d’emprunteur, ces garanties peuvent être de différentes natures et leurs coûts en dépendront.

Calcul du prêt relais : vos questions fréquemment posées

Comment calculer le montant d’un prêt relais ?

Le calcul du montant de votre prêt relais est simple, il représente un pourcentage de la valeur de votre ancien bien immobilier mis en vente. Il se situe en moyenne entre 60 et 80 %. Ce pourcentage sera plus important si vous avez signé un compromis de vente.

Comment fonctionne le prêt relais ?

Avec un prêt relais, la banque calcule le montant qu’elle va vous prêter pour acheter votre bien immobilier, le temps de vendre votre logement actuel. Au moment de la revente de votre bien, lorsque vous percevez le capital, vous remboursez le prêt relais.

Que passe-t-il si j’échoue à vendre mon bien au bout de deux ans ?

Votre établissement bancaire a l’obligation de vous contacter au moins six mois avant l’ultime échéance de votre prêt relais (soit au bout de 18 mois). Si vous n’avez toujours pas trouvé un vendeur, votre conseiller étudiera avec vous des solutions personnalisées, pouvant inclure une prolongation de l’emprunt pendant 6 à 12 mois.

En dernier ressort, un prêt relais peut être transformé en crédit immobilier de long terme si la vente n’a pas eu lieu.

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