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Prêt relais - 3 formules principales

SOMMAIRE

Les 3 principales formules de prêt relais

Il existe trois formules de prêt relais :

1 - Le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique

Vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien vendu.

Le prêteur vous avance une certaine quotité (en moyenne entre 50 et 70 %) de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable.

Vous remboursez chaque mois, dès le départ, et selon un taux fixe de 4,10 à 5,80 % (hors assurance) :

  • les intérêts du prêt relais,
  • plus les échéances du prêt classique (qui, elles, incluent les intérêts et l’amortissement du capital).

Exemple

Pour vous permettre de comparer utilement les différentes formules proposées, les données de l’opération ci-dessous seront rappelées à l’identique pour chacune des formules présentées :

  • vous achetez une maison d’une valeur de 280 000 €. En incluant les frais annexes (notaire, garantie, etc.), votre besoin réel de financement se monte à 300 000 €,
  • vous estimez pouvoir vendre votre appartement 210 000 € ;
  • le prêteur vous avance la somme de 147 000 €, soit 70 % de la valeur de votre appartement sous la forme d’un prêt relais sur 12 mois au taux de 5,66 % avec assurance,
  • le prêteur vous propose un prêt complémentaire amortissable d’un montant de 163 000 € sur 15 ans dont le taux d’intérêt fixe se monte à 5,20 % avec assurance,
  • nous prenons l’hypothèse que le prêt relais est remboursé au 7ème mois, ce qui correspond à la durée moyenne nécessaire pour vendre un bien.

Le tableau suivant indique les mensualités et le coût total des prêts avec assurance

 7 premiers mois173 moisCoût total des prêts
Mensualité prêt relais 673,75 € 0 € 4 716,25 €
Mensualité prêt amortissable 1 293,25 € 1 293,25 € 69 785 €
Total cumulé des prêts 1 967 € 755 € 74 501,25 €

Cette solution de financement est simple et elle s’avère également intéressante en terme de coût final. En revanche, il est possible que l’échéance totale mensuelle soit supérieure à votre capacité d’endettement, en tout cas jusqu’à la vente effective de votre appartement qui permettra de rembourser votre prêt relais. Dans ce cas, la formule suivante peut mieux vous correspondre.

Pour résumé, les fonds accordés dans le cadre du prêt relais sont complétés par un prêt amortissable. Le souscripteur verse des mensualités calculées sur la base d’un taux fixe afin de rembourser progressivement les intérêts et les échéances du crédit immobilier classique comprenant les intérêts et l’amortissement du capital.

2 - Le prêt relais avec « franchise totale »> accompagné d’un prêt amortissable avec « différé d’amortissement »

Là aussi, vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien à vendre.

Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n’est pas encore vendu. Il associe un prêt relais à un crédit à long terme. Le prêt relais est accordé pour une période de 24 mois. Il est assorti d’une période de « franchise totale », ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l’échéance en même temps que le capital emprunté.

Cette période de franchise totale peut s’étendre jusqu’à 12 mois. A son terme (dans le cas bien entendu où vous n’avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt), vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dûs, majorés des intérêts cumulés de la 1ère année.

Afin d’alléger davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d’un « différé d’amortissement » pendant une période de 24 mois, durant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.

Cette formule associant le crédit relais à un prêt à long terme est idéale pour les emprunteurs qui veulent alléger leurs charges mensuelles pendant la période de transition. La franchise totale est une clause qui permet de rembourser le prêt en une seule fois à l’échéance du contrat. La franchise peut durer jusqu’à 12 mois.

3 - Le prêt relais sec

Si le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre acquisition, vous n’avez besoin que d’une « avance » sans prêt à long terme associé. Ce type de prêt est appelé « prêt relais sec ».

Autrement dit, le prêt relais sec ne s’accompagne pas d’un crédit immobilier à long terme : cette formule convient aux emprunteurs qui n’ont besoin que d’une avance parce que le prix du nouveau bien immobilier à acquérir est inférieur ou égal au prix du logement mis en vente.

Les conditions financières et d’octroi d’un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à un long terme car la rentabilité pour le prêteur est très faible voire nulle. En effet, la banque ne gagne que quelques mois d’intérêt.

4 - Les garanties

Le niveau des garanties prises par les banques obéit à un principe d’équilibre simple. Le montant de la garantie en faveur du prêteur, sous forme

  • d’une hypothèque,
  • d’un privilège de prêteur de deniers,
  • ou de la caution d’un organisme spécialisé.

doit être au moins égal au montant total du prêt accordé (prêt relais plus prêt amortissable).

Selon l’opération réalisée et votre profil d’emprunteur, ces garanties peuvent être de différentes natures et leurs coûts en dépendront.

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