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Comment la fiscalité locale plombe les mensualités de crédit et augmente les taux d'intérêts

Alors que les Français viennent tout juste de remplir la « fastidieuse » déclaration d'impôts sur le revenu et de s'acquitter pour les personnes concernées du second tiers, Meilleurtaux, courtier en crédit a décidé de se pencher sur le poids de la fiscalité locale dans l'achat d'un bien immobilier type de 70m² et plus particulièrement la part qu'elle représente sur une année au regard des mensualités de crédit.

La fiscalité locale impacte les mensualités et les taux d'intérêts

VilleMontant surface
moyenne de 70m²
Taux moyen
sur 20 ans HA*
Fiscalité locale**Nombre de
mensualité(s)
annuelle(s)
en plus
Mensualité
fiscalité
incluse
Taux réel
Marseille 153 300 € 2,15 % 2 184 € 2,8 986 € 4,50 %
Montpellier  179 550 € 2,15 % 2 571 € 2,8 1 135 € 4,50 %
Toulouse  173 180 € 2,18 % 1 988 € 2,2 1 057 € 4,10 %
Nantes  182 420 € 2,20 % 2 064 € 2,2 1 112 € 4,05 %
Bordeaux  219 240 € 2,18 % 2 355 € 2,1 1 324 € 3,95 %
Strasbourg  167 580 € 2,20 % 1 676 € 1,9 1 003 € 3,85 %
Lille  200 480 € 2,10 % 1 582 € 1,5 1 156 € 3,45 %
Nice  260 050 € 2,15 % 2 034 € 1,5 1 504 € 3,45 %
Lyon  256 200 € 2,15 % 1 641 € 1,2 1 451 € 3,25 %
Paris  588 910 € 2,10 % 1 104 € 0,4 3 150 € 2,45 %

* Taux relevés pour les dossiers moyens Meilleurtaux entre fin mai 2015, hors assurance dans chacune des villes concernées
** Fiscalité locale : taxe d'habitation + taxe foncière

Lorsqu'on envisage de devenir propriétaire, le calcul classique consiste à calculer les mensualités du crédit en fonction du montant emprunté, en y ajoutant s'il y a lieu les charges de copropriété. Or, force est de constater qu'un autre poste de dépense peut venir grever le budget d'un achat immobilier, en l'occurrence les impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation).

  • Il s'agissait donc dans cette étude de mesurer l'impact de la fiscalité locale dans le financement d'un bien immobilier type (70m²) à la fois en nombre de mensualités supplémentaires mais aussi en équivalent de taux d'intérêt.

Jusqu'à près de 3 mensualités supplémentaires

Les résultats sont édifiants. Dans certaines villes de France, les acheteurs déboursent jusqu'à près de 3 mensualités en plus sur une année pour payer leurs impôts locaux.

Maël Bernier, Directrice de la communication.

Au rang des mauvais élèves figurent en tête du classement Marseille et Montpellier (avec presque 3 mois en plus), suivies de près par Toulouse, Nantes et Bordeaux (un peu plus de 2 mensualités supplémentaires), Strasbourg (près de 2 mensualités). Les villes de Lille et Nice font presque figure de « bonnes élèves » avec seulement 1,5 mensualités en plus, tout comme Lyon à 1,2. Saluons la performance de Paris qui grâce au double effet cumulé d'une mensualité nettement plus élevée pour la même surface de référence et une fiscalité locale particulièrement basse affiche moins d'une demi-mensualité en sus.

Quand la fiscalité locale fait exploser le taux du crédit immobilier

L'autre façon de mesurer l'impact réel de la fiscalité locale dans le financement d'un bien immobilier est d'ajouter les différentes taxes (foncière et habitation) en les lissant sur une année ce qui permet d'obtenir une mensualité taxes incluses et ainsi de déterminer le taux d'intérêt réel correspondant à des mensualités « fiscalité comprise ».

En effectuant ce calcul, force est de constater que les taux « fiscalité locale comprise » assumés par les particuliers dans certaines agglomérations sont clairement très au dessus des taux du seul crédit bancaire.

Ainsi, alors que le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 2 % (hors assurance), le poids de la fiscalité locale à Marseille et Montpellier fait passer le taux d'emprunt pour les acheteurs marseillais et montpelliérains à 4,50 %, 4,10 % à Toulouse, 4,05 % à Nantes, 3,95 % à Bordeaux, 3,85 % à Strasbourg, 3,45 % à Lille et Nice, 3,25 % à Lyon et seulement 2,45 % à Paris.

« La conclusion est sans appel, la fiscalité locale fait grimper le taux de peu ou prou 2 points de % dans la moitié des grandes villes de France » explique Maël Bernier.« Avec la baisse des prix qui induit une baisse du montant des transactions, le gain pour les localités sera de moins en moins élevé, d'où l'intérêt pour les villes de maintenir une fiscalité élevée », conclut Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com

Méthodologie : Le calcul est réalisé pour un bien de 70m² (prix moyen par ville selon seloger.com en mai 2015) financé sur 20 ans au taux moyen consenti dans la ville donnée (source Meilleurtaux en mai 2015), avec les montants des taxes locales (taxe foncière et taxe d'habitation) en vigueur en 2014 pour un couple avec deux enfants.

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