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Expatriés : acheter un bien en France - Payer moins d'impôt sur les revenus locatifs

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Astuces pour payer moins d'impôts sur les revenus locatifs

La situation d'expatrié ou de non-résident fiscal vous permet de réaliser des acquisitions immobilières en France sans avoir à supporter les impôts sur les revenus fonciers.

En principe, lorsque vous constituez ou agrandissez votre patrimoine immobilier, et ceci en vue de le mettre ensuite en location, les impôts sur les loyers s'élèvent à 20 % de vos bénéfices. Cette fiscalité s'applique si vous choisissez un mode de gestion « classique ».

Deux options vous permettent de laisser de côté toutes les difficultés relatives à la gestion locative et la complexité de la procédure d'acquisition.

Le choix de l'option qui vous convient est fonction :

  • de votre capacité d'épargne d'une part,
  • et d'autre part, de vos objectifs patrimoniaux.

La définition de ces objectifs se fera avec l'aide de professionnels en la matière.

  • La première option consiste à acquérir votre bien immobilier en nue-propriété. Ceci signifie que vous laissez l'usufruit de votre bien à un bailleur professionnel. Ce dernier le détient pour une durée comprise entre 15 ans et 17 ans. Au terme de ce délai, vous devenez propriétaire de la maison ou de l'appartement que vous avez acquis, une propriété qui comprend tous ses démembrements.

L'avantage de cette option réside dans le fait que vous êtes exempté d'un impôt sur les revenus locatifs. En effet, comme c'est l'usufruitier qui perçoit le loyer, la fiscalité locative lui est appliquée. L'acquisition en nue-propriété vous permet de bénéficier d'un second avantage dans le cas où vous avez recouru à un emprunt pour le financement de votre acquisition. Les impôts sur les intérêts de l'emprunt sont atténués dans la mesure où ils sont déduits des revenus fonciers qu'éventuellement, vous percevriez déjà dans l'Hexagone. D'autre part, vous bénéficiez d'un abattement sur le prix d'acquisition, une décote de l'ordre de 40 % dans le cas où l'usufruit s'étend sur une période de 15 ans. Cet abattement a pour objectif de compenser la carence de revenus.

  • Pour profiter de votre statut de non-résident fiscal ou d'expatrié dans le cadre d'une acquisition immobilière, vous pouvez faire le choix de laisser la gestion de votre bien immobilier à un professionnel. Votre appartement ou votre maison devra généralement se situer dans une résidence d'affaires, de tourisme ou pour étudiants. Vous serez lié au professionnel par un bail commercial.

Cette option présente un intérêt dans la mesure où l'occupation de votre appartement engendre assurément des revenus. Ces revenus ne sont pas à caractère foncier, et ne subissent donc pas toutes les charges qui s'y rapportent. Ce seront des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Lorsque vous réalisez un résultat d'exploitation positif, l'amortissement du local et du mobilier, ainsi que les autres charges en sont déduits, ce qui fait que les loyers deviennent fiscalement neutres.

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